乐居财经 01-22
包头房价收入比仅3.9 | 40城楼市备忘录㊻
index_new4.html
../../../zaker_core/zaker_tpl_static/wap/tpl_caijing1.html

 

 编者按:在统计口径中国城市化率达 60% 之际," 房住不炒 " 引领楼市进入新时代,限价限贷下,自 2015 年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至 2019 年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测 2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出 2019 中国 40 城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原 2019 年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019 中国 40 城楼市备忘录》

包头城市一隅

  城市综述 · 包头:2019 年包头新房均价 7342 元 /㎡,5 年上涨 21.74%,全国来看属于低位。很多大品牌进入包头,2019 年世茂和万科新入。土地成交面积创近 5 年之最。供应进一步增加,市场可选择余地更多。预计 2020 年价格还将攀升,成交有可能略降。

  2020 置业包头指数:★★★

   2019 年报道房价和土地供应均呈现上升趋势。没有大政策干预,2020 预计市场仍将上行。买房者可以抓紧入市。

 ①成交:包头新房均价 7342 元 /㎡ 5 年上涨 21.74%

  新房方面,过去 5 年时间内,包头新房房价一路上涨,从 2015 年的均价 6031 元 /㎡到 2019 年 7342 元 /㎡,房价上涨 21.74%。

   2019 年包头房价和成交整体趋于平稳,上半年 " 小阳春 " 迅速点燃楼市热潮,新房均价整体呈缓缓上升态势,10 月达到最高,9 月、10 月成为 2019 年全年的成交高峰," 金九银十 " 延续。

   2019 年,包头住宅供应量为 30705 套,同比下降 3.47%。其中,昆区 3658 套,青山区 6510 套,东河区 8184 套,九原区 5981 套,稀土高新区 6372 套。东河区位居榜首,获证住宅套数同比上涨 81.79%。稀土高新区获证住宅套数同比上涨 272.2%,涨幅最大。昆区、九原区同比降幅较大,分别下降 57.52%、36.73%。

  ②政策:保平稳 立监管 防风险 简流程

  a.3 月 7 日,包头市住房和城乡建设局召开工作会,提出 2019 年要重点落实:保持房地产市场平稳健康发展。坚决防范化解房地产市场风险。提升房地产业发展质量。持续开展房地产市场整治。不断强化住房公积金管理,房屋维修基金管理。

 影响:为全年的房地产发展做了规划,定了方向,有利于加快解决中低收入群体住房困难,解决新市民住房问题;健全了城镇住房保障体系,补齐了租赁住房短板,有利于持续改善城乡人居环境。

  b.4 月 18 日," 包头市商品房预售资金监管平台 " 上线,确保商品房预购房款 " 专户存储、专款专用 ",确保了预售资金流向更加透明。

  影响:标志着我市初步建立了一套较为完善的预售资金监管制度。预售资金监管将使开发商快建、快销商品房,主动及时向市场输送房源,对平抑房价将起到积极作用,也有力保障了商品房的按时交付,维护了购房人的合法权益。

  c.包钢集团对住房公积金使用政策作出调整:首次申请住房公积金贷款,借款人家庭贷款最高额度仍为 80 万元;第二次申请住房公积金贷款,借款人家庭贷款最高额度调整为 60 万元。执行差别化首付政策。

  影响:保证了住房公积金健康可持续发展,防范了资金流动性不足的风险。

  d.9 月 1 日开始我市调整了住房公积金的使用政策,职工个人首次申请住房公积金贷款,购房提取金额与贷款之和调整为 35 万,二次公积金贷款被收紧,二次使用公积会贷款首付比例则由之前的 30% 提高到了 50%。

 影响:新政的实施对测算额度较小的群众并无影响,但是对于一些从来没提取过的老职工,账户余额比较多,个人公积金缴存基数也比较大,缴存比较稳定,在新政策下老职工提取和贷款额度之和下降。

  e.包头市不动产登记中心确定了我市 " 一窗受理、集成服务 " 工作的思路和模式,创新六项服务,截至 12 月,业务主大厅及各分中心共设置窗口 18 个,日均受理业务 200 余件,业务运行平稳顺畅,获百姓好评。

  影响:不动产登记中心推出 " 一窗受理、集成服务 ",实现了 " 免预约、即来即办理 ",不仅方便了群众办事,也进一步提高了窗口的办事效率。在市不动产登记中心大厅内,还设置了法律咨询窗口、遗失登报窗口、房屋产权疑难问题、土地疑难问题窗口、邮寄窗口,为办事群众和企业答疑解惑、实时提供各类便捷服务,极大的方便了办事群众。

 ③土地:成交 80 宗 收金 66.5 亿元

  根据统计数据显示,2019 年包头市入市土地共计 141 宗,出让面积约为 867 万方,成交土地 80 宗,全市成交总面积约 567.4 万方,同比上涨 32.6%;成交土地总金额约为 66.50 亿元,较 2018 年同期下降了 18.79%。

  a. 出让地块量再攀高峰

  包头 2019 年度成功出让 141 宗,远远超过 2017 年的 80 宗和 2018 年的 75 宗。

  b. 近 5 年土地成交面积之最

  包头 2019 年度土地成交面积高达 567 万方,为近几年成交面积之最,比 2018 年多成交 139 万方。

  c. 市六区全面发展  

  具体来看,包头市六区共成交 64 宗地块,总成交金额 65.12 亿元,其中,青山区成交 8 宗,昆都仑区成交 16 宗,稀土高新区成交 7 宗,九原区成交 15 宗,东河区成交 6 宗,石拐区成交 12 宗。从市六区成交土地的用途来看,2019 年包头市主要城区共成交住宅用地 19 宗,其中,昆区 2 宗,成交金额约为 8.29 亿元;青山区 3 宗,成交金额约为 4.78 亿元;东河区 4 宗,成交金额约为 5.94 亿元;九原区 3 宗,成交金额约为 19.2 亿元;稀土高新区 3 宗,成交金额约为 5.43 亿元;石拐区 4 宗,成交金额约为 1.87 亿元。昆区以土地成交 16 宗重铸老牌城区辉煌,九原区以土地成交 15 宗巩固新星地位,石拐区以土地成交 12 宗强势续写异军突起的板块传奇。

   d. 各品牌房企上演群雄逐鹿

  从房企在包头的土地储备情况来看,2019 年包头市迎来了一些 " 新朋友 ",世茂集团同万科一样首进内蒙,落子包头,包头不仅迎来外来品牌房企的入驻,也有一些 " 老朋友 " 离开深耕片区,转战其他板块,比如富力地产、碧桂园集团、中铁建、保利地产、方兴地产。各大品牌房企在美丽鹿城上演群雄逐鹿、百家争鸣。

 ④ 2019 年包头房价收入比:仅 3.9

  我们的计算公式是:单套总房款与家庭可支配收入(人均可支配收入乘以 4-5 间)的比。以包头 2019 年新房均价 7342 元 /㎡来计算,成交主力户型 60 — 120㎡,成交平均总价大约区间 44 — 88 万。包头市统计数据,包头市 2018 年全年城镇居民人均可支配收入 47407 元,则家庭收入以人均可支配的 4 倍 189628 元计算。如果要买一套 100㎡左右总价 73 万的新房,则 73.42 万元 /189628 元 =3.8718,约为 3.9。

 ⑤市场心态:新房买家选择多更理性 二手房买家观望

  从各月份数据来看,整体房价呈小幅波动,变化不大。根据国家统计局公布的 2019 年 1-12 月《70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,环比数据显示,包头仅 6 月份的新房房价环比下降,其余 10 个月均有不同程度上涨。其中,9 月份房价涨幅最高,环比上涨 1.1%。3、4 月份其次,环比分别上涨 0.8%、0.7%。

12 月 7 日澜湖 · 璞园项目第三次开盘现场

   2019 上半年包头市新房价格同比增幅较大,二手房同比增幅相对稳定。纵观包头房地产市场,品牌房企在 2019 年依然保持着深耕鹿城的强劲发展势头,带动了包头市六区上市量井喷,楼市竞争压力激增,购房者面对更多选择,观望态度弥漫,包头市民购房更加理性。

  环比来看,2019 年包头市新房和二手房的变化较为明显。1 — 5 月新房和二手房环比增长较为稳定;6 — 10 月数据出现较大变化,6 月新房价格环比降幅达到 0.8 个百分点,8 月新房价格环比涨幅达到 1 个百分点;8 月二手房价格环比降幅最大,达到 0.8 个百分点,10 月二手房价格环比降幅继续扩大,达到 0.9 个百分点。2019 下半年,二手房业主入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机。

 ⑥住宅租金:青山区单价领先

  通过中国房价行情网 12 月包头市主要城区的房租涨幅数据来看,包头租金的涨幅与区域有关,有涨有跌。从平均单价来看,青山区租金最高,平均单价高达 19.03 元 / 月 /㎡;昆都仑区、九原区紧跟其后。

 ⑦ 2020 预测:量跌价稳 强者恒强

  房产媒体人预计,2020 年房价继续保持平稳发展态势,价稳量降。包头购房者越来越关注住房品质,信赖品牌房地产企业提供的产品与服务,预计市场份额将向品牌房企集中。

  品牌房企 2019 年在包头依然保持扩张版图的趋势,2020 年包头市土地市场将延续分化趋势,在需求的带动下,供应量可能会有所增长。预计刚需房源仍是市场主力,但受地价及上市区域因素影响,刚改房源占比将持续增加,进一步抬高置业门槛。

  央行公布 3 月 1 日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率 LPR 转换。适度的减轻刚需还贷压力,有利于引导刚需购房者入市。伴随着春节期间返乡置业的开始,预计一季度市场成交有所上升。

  包头市置业者逐渐打破了择址熟悉区域的购房习惯,越来越多的意向购房者将目光聚焦在近几年崛起的新城区,如高新区、新都市区、石拐区。包头市目前六大区域板块已经逐步成熟,配套日益完善,随着沼南大道、兵工路西延道路(林荫路至民族西路)、林荫南路(稀土大街—沼园路)、S211 省道、110 国道、西脑包大街等城市主干道改造工程的落成,多条贯穿包头市六大主城区的 " 大通道 " 将打破城际距离,重新定义包头发展速度。

  本次调查采编人:张园 潘宇凌

   2020 年 1 月 20 日

相关标签

楼市 房价 包头
相关文章
评论
没有更多评论了
取消

登录后才可以发布评论哦

12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论