21世纪经济报道 08-02
买不买房都要看!房贷重点提醒:还剩最后一个月,你该怎么选?
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导读:按央行规定,存量浮动利率贷款原则上要在 8 月 31 日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次。

要转 LPR 还是固定利率?

来     源丨央视财经,中国证券报

您的房贷利率定价方式转换了吗?

今年 3 月 1 日,备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕。对于有房贷的人来说,可以选择固定利率,也可以选择 LPR,LPR 会随着市场的利率波动而变化。

按央行规定,存量浮动利率贷款原则上要在 8 月 31 日之前完成利率定价方式转换,定价基准只能转换一次。

时间还剩一个月,要抓紧时间了!

什么是 LPR?

图片来源 / 图虫创意

LPR 是贷款市场报价利率的简称,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。

2019 年 8 月,央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新的 LPR 报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成;报价利率期限增加 5 年期以上;报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

按规定,2020 年 1 月 1 日前已经发放的,或者签了合同但还没有发放的贷款,参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定 LPR。

固定利率与 LPR 二选一,怎么选?

在转换的时候,个人面临两个选择:

第一个是,选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管 LPR 利率怎么变化,你的房贷利率都不变;

第二个是,选择浮动利率(LPR)。房贷利率根据 LPR 的变动而变化。

那么,选哪个好?

无论是何种转换方式,转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平,除非 LPR 下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守 " 房住不炒 " 的定位,不向房地产市场发出错误信号,同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

具体来说,业内专家均预计,未来一段时间 LPR 仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商,采用 LPR 作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式。

怎么转成 LPR?

第一步:确定点差

【点差 = 转换前的房贷利率 - 相应期限 LPR】

比如说,您房贷是上浮 10%,按照现在执行的利率水平 4.9% 计算,您转换前的房贷利率就是 5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定 2019 年 12 月的 LPR,该月 5 年期以上 LPR 为 4.8%。

根据上述,您的点差 =5.39%-4.8%=0.59% 或 59 个基点。

点差在合同剩余期限内固定不变。

第二步:确定房贷利率

【转换后的房贷利率 = 重定价日的相应期限 LPR+ 点差】

转换为 LPR 时可以重新约定重定价周期,商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化。据记者了解,多家银行可选择的重定价日为每年 1 月 1 日,或按贷款放款日对应的日期。

假如您的重定价日为 1 月 1 日,那么 2020 年由于锚定 2019 年 12 月 LPR,您的房贷利率不会发生变化。而 2021 年转换后的房贷利率 =2020 年 12 月的 LPR(假设为 4.60%)+0.59%=5.19%,较 2020 年将下降 20 个基点。

也就是说,这次重定价日的 LPR 比上次变化了多少,您的房贷利率也就会调整多少。

哪些人受影响?

一般来说,只要有个人住房贷款的都受影响,但有几种情况除外:

1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;

2、固定利率贷款;

3、2020 年底前到期的个人住房贷款;

也就是说,如果符合这三种情况之一,就不受转换的影响。

不过需要提醒的是,存量个人贷款的定价基准转换原则上至 8 月 31 日结束。若未在此前转换,则银行会自动调整为 LPR 浮动利率或固定利率,具体是哪种各家银行标准不一。

在 8 月 31 日之前,您可以选择通过电子银行或手机银行进行办理,这样您就不用去柜台,在电子银行上确定即可。或者您也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。

本期编辑 刘巷

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