ZAKER哈尔滨 08-02
比买不起房更绝望的,是买到了烂尾期房
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去年,我们曾经写过一篇《比买到烂尾楼更倒霉的事,我真想不出来》,现在看来,现实永远比想象中魔幻。

比 " 买到烂尾楼更惨的事 " 出现了,那就是 " 买了烂尾楼,还得自己出钱把它盖完 "。

前段时间,一则 " 昆明 30 户居民住进烂尾楼 " 的新闻上了热搜。

当时,业主们搬进来已经有一段时间了。/ 微博

别样幸福城的 4 号地块,从 2014 年停工一直烂尾到现在。这迟迟交不出的 12 栋楼 1255 套房,是不少家庭的刚需。

很多业主是一边交房租一边还房贷(少则一两千,多则八九千),就这样挨到楼盘烂尾的第六年。其间也有家庭一度向银行断贷,代价是购房者名下的所有银行卡都遭到冻结,甚至无法收到工资。

赶上疫情,部分从事旅游业、餐饮业和靠小商铺维生的业主几乎断了收入,既然房贷是免不了的,就只能从减少租房开支这头想办法。于是,今年 5 月份开始,陆陆续续有人搬进了这没有任何配套设施的烂尾楼。

缺水断电,没有门窗,业主们就靠电瓶和蜡烛照明,在工地水坑取水做饭,在 2020 年的新一线,他们活成了 " 城市吉卜赛人 "。

业主们在工地上艰难求生。/YNTV 都市条形码

新闻一经曝出,连毫无牵连的网友们都难免为命途多舛的业主们感到心酸与不平。而造成这一局面的开发商,则选择云淡风轻地回应——

" 公司也希望与你们一道积极想办法,共同努力实现早日复工,并参照别样幸福城 5 号地块自救模式推进复工和交房工作。"

意思就是,你们快抄抄隔壁 5 号地的作业,也开始自救呗。

这一倡议也得到了当地政府部门的首肯。据《中国新闻周刊》,云南省住建厅一名周姓工作人员曾表示," 自救也是我们提倡的一种方式。楼盘烂尾,根本的原因是资金链断裂了。在这种情况下,业主与其把钱拿去租房,还不如凑钱自救。"

但问题是,为一套烂尾房倾尽身家的业主们,但凡有一点余地可转圜,又怎么会搬进烂尾楼呢?

如果不是没得选,谁愿意住进烂尾楼?/ 昆明电视台 K6 春城频道《8099999》节目

买到烂尾楼,只能体验 " 别样幸福 "

已经投入使用的 1-3 号经常断水停电,5 号交房全靠业主自救,4 号至今烂尾,6-8 号地块尚未开发 …… 这个被戏称为 " 别让幸福成 " 的 " 别样幸福城 " 小区,似乎被施过什么魔咒,能变着法儿地让它的业主们幸福不成。

被开发商点名表扬的 " 别样幸福城 5 号地块 ",是昆明首个业主自救烂尾楼盘的典型案例。5 号地块合同约定的交房时间是 2015 年 12 月份,但自封顶之后便持续停工;2015 年至 2018 年,业主多次筹款自救,最终勉强达到入住条件,部分业主也得以交房入住。

遇上不靠谱的开发商,交房了也未必省心。昆明摩尔城,烂尾 10 年盼来的回迁房,回家要穿 6 道门,29 层没电梯。/ 云南都市频道

前面开发商的这番自救言论,让很多人感到不舒服,仿佛经过 5 号地块自救成功一事后,将烂尾楼起死回生变成了业主自己的分内事,本该负起责任来的开发商,反倒成了 " 帮忙一起想想办法 " 的路人甲。

对此,媒体们纷纷呛声,红星新闻指出 " 解决问题不能只靠业主自救 ",光明日报更是痛批这种一心指望业主自救的烂尾楼,是 " 民生之痛,监管之耻 "。

而网友们代入到业主的立场上看,就更加感到愤愤不平—— " 钱我交了,最后楼还是我盖的,合着你们开发商卖房,就光出个图纸呗?"

凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就能把还没有影子的房子卖出去,这种事听起来十分荒诞,但却是现实。/ 图虫创意

4 号地块的业主们倒是没在 " 该不该出钱 " 的问题上耽误太多时间——钱不是问题,问题是没钱。

事实上,同为项目中的烂尾楼,4 号地块与 5 号地块却不可同日而语。

5 号地块是空军部队和省某统计单位的团购房,业主具有稳定收入。相比之下,4 号地块多为散户,买房已经花光积蓄。

即使本身条件不佳,4 号地块的业主们也并没放弃过自救。早在 5 号地块业主发出自救倡议时,4 号地的业主们就动过 " 自救 " 的念头。但让他们感到迷茫的是,整个 4 号地块主体工程尚未封顶,外墙还没有做——这意味着资金缺口比 5 号地块还要大得多。

5 号地块的资金缺口在三千万元上下,业主们前前后后发起过六次自救才搞定,而 4 号地复建所需的资金则要八千万元起,这笔钱对已经掏空了钱包的业主们来说,无疑是天文数字。

过去几年,业主们曾以每周两次的频率,去寻找政府和有关部门维权," 现在我们累了,不想闹了,就让我们住在自己的烂尾楼吧。"

业主们通过自行搭建的台阶上楼。/ 昆明电视台 K6 春城频道《8099999》节目

然而,即使是这样卑微的心愿也难以实现。楼内钢筋四处裸露,楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护,存在明显的安全隐患。6 月中旬,当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示,要求他们搬离烂尾楼。

而业主们当然也知道住在烂尾楼并非长久之计。停工年久,楼盘浇筑多年的水泥已经开始脱落、风化,曾有人冒着危险爬了整整十多层楼到达顶楼,发现用手轻轻一捏就会散。如果再拖延下去," 恐怕要成为危房,再也不能住人了。"

4 号地块,连同它所牵涉的一千多户业主们的命运,也在多方无数次的拉扯与推诿中,愈发地风雨飘摇起来。

谁的城市,没有一座烂尾楼

偏居一隅的昆明,房地产市场也显得独具一格。一边房价上涨销售火热,一边烂尾楼扎堆,回迁户难以及时回迁。

昆明市住建局曾对全市范围内的 18 个烂尾楼项目分析停工原因,无非是四类:融资难;销售慢;支付成本高;项目违法违规。

而类似的烂尾建筑案例并不鲜见,如果你足够熟悉所在的城市,那么总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼。

2008 年 1 月 11 日,北京一位大爷从烂尾楼前经过。/ 图虫创意

从 " 天涯、海角、烂尾楼 " 的海南,到有 " 烂尾楼之都 " 称号的南阳,再到 " 烧光 400 亿 " 的贵州独山县,这些突兀的存在,除了滋生不少茶余饭后的谈资,还埋葬着许多家庭的安居梦想。

普通人买房,只是为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方,但对于不幸买到烂尾房的人来说,风和雨都是它带来的。

当然了,在这部由时代书写的烂尾楼故事里,既不缺不知何以为家的悲惨世界,也不乏躺赢的都市传说。

2013 年,曾在距天津市区 30 多公里开外郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士,绝对想不到有朝一日自己的电话会被中介打爆," 买来才 100 多万的小别墅,几天之内,市场价忽然涨到了七八百万 "。

买房这件事,真的很看运气。/ 图虫创意

冯女士的这座房产位于 " 星耀五洲 ",一度是 " 天津最著名烂尾楼 "。在楼盘尚未动工的区域,由于基本无人打理,野草长得比人还高,甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。在楼盘烂尾的十年间,这样的情景是常态。

2017 年 5 月,来自另一家地产商融创的一纸收购书,将这座沉寂十年的烂尾楼彻底盘活了。

知乎用户 @不早不晚 也曾分享过发生在自己身边的案例——

" 我一个大学同学也是买到烂尾楼,他就幸运了。他那个房子买的时候很便宜,烂尾之后政府出面每月发放补助,烂了十几年房钱都快补助回来了。前年遇上政策,他那里成了学区。去年一入住,房价翻了快十倍,把他乐坏了。"

听起来颇有些 " 塞翁失马焉知非福 " 的意味,但并非所有人都能有这么好的福气。一般来说,大城市的烂尾楼会比小城市的幸运许多。较高的地价和投资回报,通常能让开放商缓过一口气,至少也能吸引来其他开发商接盘。

楼盘烂尾太多,已经不算是新闻。而每当曝出烂尾楼的消息,你总能看到有网友仿佛被《三体》外星人附身一样反复劝诫着:" 别买期房!别买期房!别买期房!"

人们是真的想不通," 普通人输不起,那为什么还要冒着巨大风险买期房?"

的确,为了避免买到烂尾楼,最简单粗暴的方法就是干脆不买期房。但问题是,你知道期房跟现房的比例是多少吗就喊 " 别买期房 "?

就拿疫情前的数据来看。去年一整年,全国商品住宅现房销售面积是 18215.21 万平方米,作为对比,期房的数据则是 131929.12 万平方米,期房与现房的比例超过 7:1。

2019 年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比。/ 国家统计局

2018 年,这一对比还是 5:1,2017 年则还不到 4:1。期房与现房的比例,是在逐年拉大的。

这还是全国平均水平,在部分城市,期房比例超过八成甚至九成都是常事。

也就是说,每卖出十套房子,有八九套都是期房。在这种情况下,业主遭遇烂尾的风险绝不是一句 " 不买期房 " 就能够彻底解决的。

事实上,真正该被问罪的,不是期房本身,而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。

期房的罪与罚

说起 " 期房预售制度 ",一般认为源自香港地区的 " 卖楼花 ",霍英东是首创。

很多人会习惯性地以为这两种售楼制度是一回事。但事实上,两者从目标定位到监管手段,再到风险的承担来看,都有巨大的差异。

" 卖楼花 " 像一种分期付款的促销手段,而 " 期房预售 " 则更接近 " 众筹建房 "。" 楼花 " 在物业落成,业主收楼后才开始供款,在此之前只交至多 15% 的定金,而且可以毁约退房。

至于内地的期房预售制度,房地产研究者都认为它 " 具有独有性,是以筹集开发资金而非以保护购房者权益为首要目标 "。也正因如此,内地的商品房预售原则上都需消费者全款支付商品房的所有款项(包括通过按揭贷款由银行代付)。

与现房相比,期房算是高风险,高收益。只不过,高风险是业主的,高收益是开发商的。/ 图虫创意

也就是说,理想状态下,房地产开发企业只需通过预售即可回收全部的资金和利润。这也是中国的期房消费者的风险之源。

现行的商品房预售制度,实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,并将经营风险转嫁给了社会。

有学者分析,这种风险转移,主要体现在三个方面——

一、购房者支付了全部的房价款,承担了全部的开发风险;

二、开发商提前使用了购房者的资金,来实现资金的快速回笼,而承担了资金利息的却是购房者;

三、购房者又通过住房按揭,把一部分风险转嫁到了银行。

2015 年,广州一处烂尾楼,附近居民在楼中晾晒衣物。/ 图虫创意

2005 年 8 月,央行金融小组撰写的《2004 中国房地产金融报告》中短短八十几个字,在中华大地上掀起了轩然大波。

" 考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。"

当时,国内最激烈的反对声来自国内有名的两位地产大鳄,任某和潘某。

前者批驳央行报告 " 逻辑混乱 ",并自立机构出报告称 " 央行不懂行 "" 期房销售是必然 ";后者看起来则很有大局观," 一段时期内市场上出现没有房子供应的情况,会对稳定房价不利 "。

没过多久,国家建设部与北京市建委纷纷表示,暂时不会取消商品房预售制度。

从央行起草的那份报告算起," 取消预售制度 " 的口号喊了十五年,却仍然遥遥无期。

今年 3 月,海南省发布了新的房地产市场规定,要求在所有区域试行现房销售制度。这让很多人欢呼雀跃,甚至一度有《" 卖楼花 " 终结了!现房销售新规出台》《全国人民期盼多时的现房销售,真的来了!》等夸张解读。

海口的一处别墅烂尾楼群。/ 图虫创意

在疫情影响下的整体宽松的政策大背景下,海南还能取消商品房预售,这份勇气值得肯定。但别忘了,其他城市如南京、苏州、合肥等地,也都进行过相关的政策尝试,最后都是草草收场。

开年至今,又有 71582.86 万平米新开工的商品住宅投入生产,我们无法预料其中会有多少楼盘成为烂尾楼预备役。

但可以确定的是,在这一顽疾被彻底解决之前,千千万万个被拖进烂尾泥淖的家庭,仍旧只能在绝望中等待,在等待中绝望。

来源 新周刊

编辑 宋芮彤

值班主编 张颖

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