金角财经 10-10
成龙涉偷漏税?住14年北京豪宅惨遭拍卖,房祖名在这吸毒被抓
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作者   | 鸿羽

原创首发 | 金角财经(ID:F-Jinjiao)

" 成龙的最后一部烂片,永远是下一部 "

成龙老矣,大哥这几年拍的电影让影迷失望透顶,说出了上面这句调侃。

刚刚过去的国庆档,《我和我的家乡》以及《姜子牙》双双突破 10 亿票房,截至 10 月 8 日分别拿下 18.5 亿和 13.7 亿票房。

很多人不知道,其实成龙大哥也有一部新片《急先锋》在国庆上映,甚至比这两部电影还要先上映一天,这次的片算不上烂,却才刚突破 2 亿票房。有新闻说成龙为了拍好这部电影,多次冒着生命危险无替身上阵,甚至曾溺水 45 秒急哭导演。成龙的敬业精神依然让人敬佩,奈何后浪汹涌,票房惨淡。

惨淡的不仅仅是票房。

北方萧瑟的秋天里,北京皇城脚下,成龙那价值 1.2 亿的豪宅也在最近惨遭拍卖。

不久前,成龙在北京二环内的两套顶级豪宅被摆到了拍卖平台上,起拍价为 7191 万元,拍卖原计划于 9 月 28 日早上 10 点开始。

这被拍卖的豪宅,就是成龙儿子房祖名吸毒被抓的场所。北上发展近二十年的成龙一家常住于此。

何至于此?

这起拍卖背后,错综复杂,牵扯出的东西太多了。

比如,偷税漏税?

  自住豪宅被拍卖

这两套豪宅的故事,我们还得从大家最熟悉的成龙儿子房祖名吸毒被捕入狱开始说起。

2014 年," 房东 " 吸毒事件曝光。房祖名涉嫌容留他人吸毒,涉毒被警方抓获。警方在房祖名住所缴获大麻 100 多克。房祖名交代,他有 8 年的吸毒史,并且带领柯震东吸毒,也已经有 2 年历史了。

这里的 " 住所 ",就是上面成龙被拍卖的 2 套相连的豪宅。

豪宅位于北京二环路内东直门大街 NaGa 上院 2 号楼 1001 室、1002 室。传言两套相连 1200 多平米,占了一整层。房祖名被抓,是 NaGa 上院第一次公开曝光在公众面前。

"NaGa" 是印度一位半人半蛇的水神,能赐予人类安全、繁荣和财富。据传,开发商李建国用 NaGa 命名,就是希望项目能成为传世之作,扬名立万。

为此,NaGa 上院定位是专为顶级人士打造的高档住宅,NaGa 上院只有 99 套,被称为 " 皇家豪宅 "。开发商不惜重金建造了这个几乎是奢侈品的项目,并高喊 " 不是有钱就可以住进来的 "。意思是,你得有一定的江湖地位。

所以,李建国请来了国内国际江湖地位都很高的成龙来给楼盘代言。

成龙代言,你懂的。

 

后来房祖名被捕、豪宅被拍卖,果然让这个项目扬了名。

当时,大哥表示,我自己也买了两套。大哥带货,众星抢着买,包括香港的吴彦祖、霍启刚、杨受成等人。

成龙的带货过程,本身很值得玩味。

2006 年 4 月,成龙通过旗下公司中泰国际集团有限公司(下称中泰成龙)以总价人民币 3360 万元购入两套房产。其中,成龙陆续付了 1300 万元的购房款,剩下的 2060 万元,成龙用 NaGa 上院的代言费用折抵之后,这两套豪宅就成为成龙及家人在北京的主要居所。

其实,豪宅被拍卖,并不是成龙或者他儿子又惹了什么事。而是 NaGa 上院的开发商出了大篓子。

你开发商李建国出篓子,跟我业主陈港生什么事?

还真关他事。

人算不如天算

成龙跟很多香港明星一样,都喜欢买房,房产投资遍布全世界,香港、好莱坞、澳大利亚、悉尼、新加坡 ......

做了大哥好多年,成龙不可抑止的责任感,让他总有家国情怀和教化大众的冲动。这些冲动成为他电影里面家国天下民族文化英雄情怀等等宏大主题。

买房子也要有大哥的风范。

14 年前,成龙身着象牙白改良版唐装,戴着黑色墨镜的明星成龙站在舞台中央,为房地产项目 NaGa 上院代言,并向外界袒露,自己就是业主,买了 2 套 NaGa 上院。

NaGa 上院地处北京二环簋街北侧,是当时北京二环内的绝版豪宅项目。周边集中了北京雍和宫、国子监、孔庙等多个著名的文脉古迹,自称 " 承袭皇城厚址千年蕴道 ",曾经是吴三桂外宅,康有为也在这住过。

文脉标签、皇城边上、绝版位置,这样的项目,十分符合大哥的身份和置业要求。

NaGa 上院,成为成龙第一次在国内置业的项目,并且成为他们一家在北京的居所,一住就是十几年。可见,成龙其实很看重这两套豪宅。

就在 " 房东 " 吸毒事件发生那一年,NaGa 上院的开发商也出事了。

李建国的御嘉置地在 2014 年陷入财务和诉讼纠纷,旗下 NaGa 上院房产屡屡被查封拍卖。

原本开发商欠债跟业主没有关系,但是这 14 年里面,成龙并没有给这两套豪宅办理产权证明,直到今天,成龙这两套房子还在开发商名下,没有完成过户。

好吧,如果之前不当回事没过户,在开发商陷入诉讼纠纷这几年里,明知道资产在开发商名下存在极大风险,为什么没有推进过户事宜。

为什么啊?上亿的豪宅说不要就不要吗?

法院裁决书公布了这一原因。对于未过户的原因,成龙的说法是——害怕其他跟着他一起买房的明星朋友知道他买房的单价比他们低,会跌份。据称,用 2060 万代言费抵扣购房款后,成龙实际支付的只有 1300 万元,平均每平米 1 万多元。

有点懵?再看进一步说法。

当时,李建国和成龙商量后决定,因交易额太低,怕数字曝光被外界查知后 " 不好看 ",所以暂时不进行过户。

但这也不能解释,为什么长达 14 年的时间里,成龙都不把房屋过户给自己。

如今,开发商倒闭了,成龙市值逾 1 亿的豪宅连带被拍卖。期间,成龙拿出交易合约等证明房子系其所拥有。去年一审,成龙一方曾经胜诉。

但债权方天鸿集团有个在北京很硬核的 " 亲爹 "。

北京天鸿集团有限公司,前身是 " 北京市房地产管理局住宅建设经营公司 "。现在是北京首都开发集团有限公司,也就是 " 首开集团 " 旗下最重要的子公司。

都是有钱人,谁还没个强大的法务团队。

天鸿集团抓住 "过户没完成,和开发商是否拖延办理、是否欠税,没有任何关系;是业主没有主观意愿去办理过户" 这点,再次提起上诉。

最后,北京高院终审判决认为,涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下,系因中泰成龙公司自身原因所致,成龙一方败诉。

因此,就算是大哥,也无力阻止两套豪宅以及配套的车位都被法院拿出来拍卖抵债。

庭审中,成龙一方再提出,是开发商耽搁了他们办证。不过,除了成龙,这个项目的其他业主几乎都办了产权证明。

法院的裁决书显示,项目在 2004 年取得预售许可,于 2009 年 1 月 6 日办理完大产权证,后陆续为购房人办理小产权证,大部分业主在 2010 年— 2011 年期间由买卖双方配合办理完小产权证。

整个项目一共 99 户,已经办理小产权证的 91 户左右,在开发商陷入财务纠纷期间,其他 7~8 名业主都通过诉讼,获得了房屋的产权。

即便作为大哥,他和他的律师团队都太过忙碌。但豪宅面临被冻结被拍卖的风险,在其他人纷纷上岸后,他们并没有相应的补救操作。

所以,到底是什么原因,让成龙这两套房子过不了户,或者是不愿意过户?

细细剖析成龙买房的过程,你会发现其中藏着一些不可言明的门道。

  怕补税?

那些弯弯绕绕的门道,就藏在当初用代言费抵扣房款的行为上。

从税收角度上看,成龙公司应当为所取得的 2060 万元代言费缴纳各项税款。

而开发商是按 3360 万元的销售价卖房的,所以也应当按 3360 万元、而不是差额 1300 万元缴纳各项税款。

注意,办理房产过户之前,是需要税务机关确认这桩交易已经按规定缴了足额的税费。

也就是说,成龙的代言费 2060 万元,要交了税之后剩下的才是自己的,而房产公司的合同成交价应该是 3360 万元,要按照 3360 万元缴税,而不是 1300 万元来缴税。

这样一来,这里边有漏掉的税款。

也有律师认为,成龙长达 14 年不办理房产证,原因可能就在于房屋合同成交价并非按照 3360 万元的价格。

御嘉置地方面曾经表示:" 成龙要求过办证,但办产权证要公开购房合同的内容,中泰公司购房合同价格定得低,成龙想要先解决价格低的问题,也协商过怎么解决,但最终没有解决,再往后想做网签也做不了了。"

此外,如果按照合同的价格,房子均价只有 1 万多元 / 平方米的话,是明显低于同小区其他商品房,可能需要税款 。

根据税收征管法规定,如果税务部门认为纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由,有权核定应纳税额。例如某小区的成交均价认定为每平方米不低于 5 万元,而买卖合同约定为每平方米 4 万元,税务部门就有权按照每平方米 5 万元征税。

"有可能成龙的房屋买卖合同约定的成交价是差额 1300 万元而不是 3360 万元,所以判决书才会出现‘合同约定的购房价款过低’的表述。这可能使得税务机关不予认可,从而不能办理产权证。"   上海大邦律师事务所律师张黔林认为。

可能是因为怕被其他香港明星知道自己介绍买的房子,交易单价比他们低,不够 " 大哥 "。也许是纠结于 3360 万元的应缴税款。反正,成龙住了十几年也没有办证。

但即便是按 3360 的交易价格补缴税费差额,这都是小事。在专业财会的人看来,成龙用代言费抵扣、不完成过户背后可能还有更深的门道。

  给自己公司避税?

如果只是简单地补缴税额,这事情还是很简单的。

要知道,就算那 2060 万元是代言费抵扣,加上成龙自己掏的 1300 万元,这些全是真金白银的钱。购房总价跟其他业主相差无几,所以在税务机关那也不至于说不过去。

而且代言费抵扣也是业内常态,成龙真的会因为害怕流言蜚语而不敢公开合同,不好意思办理房产证?

但如果整个操作过程,涉及到几个公司主体和明星的交叉避税行为,就不只是简单的数额问题了。

有税务专家来给给成龙算了笔账:2006 年,和开发商御嘉置地有限公司签订代言合同的,是成龙实控的经纪公司:JACKIE & WILLIE;和开发商签订房屋买卖合同的,是成龙的众泰成龙公司。

可是,补缴 1300 万元差额购房款的,是成龙本人,自然人陈港生。

两笔交易,三个公司一个自然人,这里面的税收关系可不简单。摆在台面上的问题,也是显而易见的。

假设一下,如果 JACKIE & WILLIE 经纪公司在代言费到账后,成龙再用代言费来买房,应缴税款为:

缴纳增值税:2060 ×6%=123.6 万元;

缴纳附加税:123.6 × 12%=14.832 万元;企业所得税:(2060-123.6-14.832)× 25%=480.392 万元;

股东分红税:(2060-123.6-14.832-480.392)× 20%=288.2352 万元。

2060 万代言费,扣完税以后,到成龙个人手上的,只有 1152.94 万元了。

按照 3360 万元的购房价格,成龙需要补 2207.06 万元,再以自然人的身份买房,同时需要补 82.4 万元的税款。

那成龙实际支付的就远远不止 1300 万元。

2207.06 万元 +82.4 万元 -1300 万元 =989.46 万元。所以,通过代言费抵扣、以公司名义买房的方式,成龙节省了 989.46 万元。

此外,两套豪宅算是公司资产,房产每年的固定折旧损失、物业费、水电费、维护费等等都可以体现在公司的会计报表上。公司报税的时候,这些都可以用来冲抵避税的费用空间,又可以少交不少税款。

这样一来,性质就不一样了。

成龙大哥是武行出身,看来,体育老师教的数学也是不错的。

内容参考:

2、再见了,成龙(公众号:青驿)

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