国际金融报 10-26
谁弄丢了1300万学区房的入学名额?
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确认后的消息让她近乎崩溃:房东的二孩今年 9 月刚上平南小学,这也意味着该户籍(房产)地址五年后才具备下一个入学名额,4 年后即将升小学的王瑶家孩子将面临两种情况:统筹分配到平吉校区或另择他校。

和丈夫一起走出上海市闵行区古美路上的太平洋房屋时已近晚上 10 点,李佳琦的双十一直播快到半程,王瑶(化名)没有心思再去蹲守自己心仪的产品,即便她曾为此做了几天的功课。夜幕逼近,刚刚结束的那场漫长的拉锯战,让她深感疲惫。

从 9 月底决定置换,这家中介门店王瑶已经来过数次。心情也在往复间发生变化,置换的期待在发现学区房名额被占用后化为乌有。

王瑶选择的太平洋房屋(古美路店)

数天的沟通并未取得实质进展。

10 月 20 日傍晚,这场原本和经纪人、店长的谈话加进了片区总监杨超(化名)。这是王瑶夫妇的要求,在他们看来,突破门店的限制与公司层面进行沟通或许更有效。

在这场协商的开始,杨超依然拒绝承认中介方的过失,他坚称王瑶在置换过程中没有明确表达过对学区的诉求。画风走向的转折点在于王瑶的举证,她掏出手机现场播放了一段自己和经纪人韩伟(化名)的对话。这段长达 3 分 52 秒的录音里,韩伟承认了王瑶曾告诉他孩子要上闵行区平南小学。杨超将韩伟叫进会议室确认后,态度有所缓和。他承认了中介方的过错,向王瑶夫妇说了声 " 对不起 ",表示可以赔偿 20 万元。不过,这一数额与王瑶夫妇提出的 50 万元仍存在一定差距。遭到拒绝后,杨超提出了两个解决方案,一是由中介出面与房东沟通,房东也给予部分赔偿;二是将情况上报总部,由总部给出具体解决方案。

杨超承诺,无论采取哪一种方案,明天中午前都会给到王瑶夫妇答复。

王瑶紧绷数日的神经有些松弛,她以为这场协商终于有了结果。

然而一天后,杨超回复事情仍没有具体进展。" 他们就是想拖延时间 ",王瑶不知道这场无休止的协商什么时候是个尽头,她选择走上法律途径,全权交由代理律师来处理。

买房置换

王瑶萌生置换的念头始于今年 9 月。

因为母亲生病需要去医院化疗,不忍母亲拖着病体每周奔波在家和医院间,房子离医院更近的王瑶提出让母亲搬过来和自己一起住。

蔚蓝城市花园

王瑶家目前所住的这套房子位于闵行区古美板块的蔚蓝城市花园,楼盘虽然建于 2004 年,房龄已超过 15 年,但由于容积率低、环境优美、小区内自带人工湖、得房率高,加之对口的平南小区属于闵行区排名第一梯队的公办小学,蔚蓝城市花园可谓古美路平吉路一带的明星楼盘,业主自住率高,对外放出的房源极为有限。链家数据显示,小区包括 57 栋楼,1447 套房源,当前仅有 5 套房源挂牌在售中。

蔚蓝城市花园区位

今年是上海实施民办摇号政策的第一年,民办入学不确定性的增加让学区房再度受到追捧。

年后开始,学区房便率先迎来了新的独立上涨行情。短短 3 个月的时间,部分低总价学区房涨幅近 20%。这波行情加深着王瑶的认知—— " 学区房的跳涨,比新房认筹的火热还要明显。" 她庆幸蔚蓝城市花园对口南平小学,2 岁半的孩子日后幼升小几乎没有悬念,也正因如此,加之 " 公婆 2004 年买进后便一直住在这,已经熟悉了周边的环境 ",经过商议后,王瑶和丈夫决定就地置换,他们计划将现有的这套三居室卖掉,置换一套同小区的复式。如此既可保留小区优势,双层五室的户型也保证了妈妈入住后,家人各自均有独立空间。

王瑶和丈夫在安居客上看中一套复式后,便与房源中介——太平洋房屋(古美店)的韩伟取得了联系,王瑶告知了韩伟自己的情况。这套房源最终并未顺利成交,韩伟推荐了小区里另一套复式,因其挂牌价 1488 万元超出了王瑶夫妇的预算而作罢。在带看第一套房时,王瑶听到韩伟询问房东学区房名额一事,房东肯定的回答让她安心,她认为将自己需求告知中介并全权委托他们办理是一件正确的事。

随后的 9 月 26 日,韩伟表示,万源城太平洋房屋门店店长手里还有一套小区的复式房源,虽未挂牌,但房东有出售意向,王瑶夫妇跟着去看了房,因为装修不错,可直接拎包入住,加之附带一个 40 多万元的产权车位,夫妻俩当下就相中了。

小区复式房源户型图

9 月 27 日,王瑶夫妇和房东来到太平洋房屋的门店,他们被安排在不同的会议室进行沟通,韩伟负责王瑶夫妇,两名店长和房东沟通,最终这套房源降价 30 万,以 1330 万元成交。

王瑶在门店签署了《房地产买卖(含居间)合同》,当场向房东转账 10 万元作为定金,第二日又转了剩余的 40 万定金。因为王瑶是置换需要周期,加上房源当前仍在出租中,故双方约定明年 3 月 31 日付清 679 万,5 月 15 日之前完成过户。

25 万元佣金方面也分两笔支付,10 月 8 日支付 5 万,剩余 20 万在过户当天付清。

房子定下来后,王瑶夫妇便开始着手处理自己当前的住房。

谁弄丢了学区房名额

10 月 15 日,考虑换房的同事向王瑶咨询平南小学的就读情况,王瑶将平南小学官网上的新生分流入学方案发予对方。

根据方案:平南小学(平南校区)人户一致学生数已远超计划招生数,故需要分流,主要包括以下三种情况:

平南小学(平南校区)第一次验证通过的、人户一致的适龄新生将按其户籍迁入时间的先后顺序安排入学,直至平南小学(平南校区)满额;超出部分统筹至平吉校区。

对平南小学(平南校区)每个户籍(房产)地址进行排摸,五年内已有学生就读(多胞胎、二孩除外)的,直接统筹至平吉校区。

未被民办小学录取的属于平南小学(平南校区)人户一致的适龄新生,按照 " 人户一致优先、同类排序靠后 " 的原则,直接统筹分配至平吉校区(由平吉校区在 5 月 30 日前发送验证通知)。

念着方案,王瑶想起自家的情况,她问丈夫新买的这套房源入学名额是否被占用。丈夫宽慰她放心,中介知道他们的诉求,肯定都了解过情况。但是,王瑶心里仍然不踏实,还是给韩伟发了微信,韩伟回复的 " 我来问下 ",瞬间让她的心悬了起来。

确认后的消息让她近乎崩溃:房东的二孩今年 9 月刚上平南小学,这也意味着该户籍(房产)地址五年后才具备下一个入学名额,4 年后即将升小学的王瑶家孩子将面临两种情况:统筹分配到平吉校区或另择他校。

针对王瑶当前的情况,某知名中介公司学区房领域专家表示,运气好的话,王瑶家的孩子可以被统筹分配到平吉校区,但概率很小,如果平吉校区满员了,其将会被教委统筹分配到其他未招满的学校。

这次置换,让王瑶弄丢了她原本手握的学区房名额。

无解的沟通

于是,她与韩伟沟通,希望将情况告知房东,劝说其同意终止交易。不过,三方会谈中,房东以已经买好房子为由拒绝了,如果王瑶执意终止交易,按照《房地产买卖(含居间)合同》除了需要支付赔偿金外,还要按照房屋总价的 20% 支付违约金,仅此一项便高达 266 万元。

《国际金融报》记者了解到,20% 的比例源自政府给到的网签合同范本,这是行业通用且公认的违约金比例。有资深中介人士对记者表示,具体操作的时候会存在差额,很多业主会损失掉定金部分,拒付剩余违约金,这种情况下双方往往会诉诸法律。

巨额的违约成本堵死了王瑶的后路,留给她的选择似乎只剩下如期置换,那弄丢的学区房名额又该如何解决?

随后几天,王瑶夫妇辗转与经纪人、门店经理、片区总监沟通,至今未有具体结果。

《国际金融报》记者据此向太平洋房屋方面求证,相关人员表示,客户在交易过程中确实存在诉求没有说清楚的情况,现商议出两个解决办法,一是房东同意解约,退回王瑶的定金,太平洋房屋也可将 5 万元佣金退回;二是不终止合约,房东愿意适当降价来进行交易,中介方配合变更合同。其称上述两种方案均被拒绝,王瑶夫妇坚持向太平洋房屋索赔 50 万损失。

太平洋方面认为," 一单交易不会对公司业绩产生影响,公司永远将市场口碑和影响力放在第一位 ",可以有 " 小额补偿,但 50 万的要求不合理 "。其表态,王瑶夫妇如对处理意见不满意可以诉诸法律或相关部门。

王瑶方面否认了上述说法,其提供的资料显示,房东并未同意参与到协商中来,其在与王瑶的沟通中明确表态不会解约也不会适当降价。

王瑶坚持自己的两点诉求,一是太平洋房屋赔偿损失 50 万元;二是以公司名义进行正式道歉。

盈科律师事务所全球合伙人郭韧表示,王瑶在交易中没有做好尽调工作,要求中介承担相应责任并不容易,需要举证证明,这笔交易的出发点就是为了学区房,构成重大误解申请撤销合同。不过,即便如此,拿回定金依然不容易。

郭韧提醒,由于《房地产广告发布规定》中,明确规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。因此中介在宣传时不能添加 " 学区房 " 的概念,家长买学区房,一定要谨慎尽调,尤其是二手房,可以让房东陪同到房屋所在的公安局查询户口情况,还可以到相关教育机构网站查询招生政策情况。

上述知名中介公司学区房领域专家表示,学区房交易过程中存在核实不易的难题,建议买卖双方可以在交易合同中增加一个补充协议,由卖家承诺学区名额未使用," 这将具备法律效应 "。

王瑶的学区房纠纷依然没有着落 ……

记者 孙婉秋

编辑 沈玉洁

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