地产风声 10-26
南有王石,北有冯仑,中有胡葆森
index_new5.html
../../../zaker_core/zaker_tpl_static/wap/tpl_renwen1.html

 

作者:内幕君

来源:地产风声

1955 年,新中国上映了第一部校园儿童故事片—— 《祖国的花朵》。拍这部电影时,摄制组要求,一个镜头最多只能拍 3 到 4 个画面。

因为胶片太珍贵了。

那时候物质匮乏,但花朵们天真烂漫。影响了几代人的《让我们荡起双桨》,正是当年这部影片的主题曲。

做完了一天的功课,我们来尽情欢乐。

参演电影的孩子们,第一次听到曲子时拍手欢呼:唱出了我们在船上的心情。

这让 "80 后 " 狗蛋产生了时空错觉,没想到自己孩提时的启蒙音乐,竟然是 "50 后 " 的儿时记忆。

1955 这一年,河南濮阳县一滑姓家庭迎来新生儿,是个男娃,大人给他起名滑建明。

滑建明的爸爸在濮阳县政府上班,后来位至副县长,所以小滑的年少时光,是在县政府家属院度过的,听着 " 小船儿推开波浪 " 的时代之音。

打小,滑建明就有当 " 大哥 " 的潜质。1966 年,上五年级的他跟着六年级的同学,组了个 " 驱虎豹战斗队 ",一行 12 人骑在背包上,坐着火车直奔北京去。

去看红太阳升起的地方。

这个 " 战斗队 ",应该是滑建明作为创始人之一,搞的人生中的第一个联盟。后来的他发起缔造过中城联盟、嵩山会。

上个月,河南省房地产业商会开了一个闭门会议,作为商会领袖的他表态,不带头降价,得到兄弟们积极响应。狗蛋说,相当于组成 " 不降价联盟 "。

半个世纪过去了,滑建明没有变,还是在搞联盟、做 " 大哥 "。

唯一的变化是,行走江湖的名号改了。

滑建明现在叫胡葆森。

香港岁月

滑建明为什么改名甚至换姓,正史没有说。什么时候改的,正史也无据可考。

狗蛋推测,故事从香港开始。

1982 年,滑建明被河南省对外经济贸易合作厅派去香港,代表省外贸赴香港参与成立进出口贸易机构,那时候滑建明 27 岁,称得上年轻有为。其实被组织看上之前,小伙子已经有过很多高光时刻:

十几岁插队劳动,当了大队的团支部书记;

21 岁被推荐上大学,进入郑州大学外语系英语专业学习;

25 岁参加全国外贸系统业务员外语测试,斩获河南省第一名。

从这些履历看得出,小滑的情商和智商都不差。去香港之后,聪慧的他经常被领导带着出访,到过六十多个国家。

大概是见多识广有了想法,捧 " 铁饭碗 " 近 10 年,当了 6 年河南省中原国际经济贸易公司副总的处级干部滑建民,突然想开了,他告诉他爹自己决定下海。他爹就问:你下海为了什么?

滑建明回:为了赚钱。

他爹又问:咱们家要那么多钱有什么用?

滑建明也不知道,但还是在 1991 年底,拿了最后一个月工资后辞去公职。

1992 年 5 月 22 日,他回到河南,和本地建行合资,在郑州成立建业房地产开发有限公司。那时的滑建明带回了两样东西:

1000 多万港元以及港商身份。

" 港漂 " 的他取得了香港永久居留权,回到河南创业,成了外资,建业成了河南首家中外合资的房地产企业。不久后,因国家要求 " 金融机构退出实业经营 ",建行撤离建业。

至于 1000 万巨款的来源,正史基本都是这么说:在香港炒楼赚的。

野史和正史的分歧就在这。

乡野有种说法是,滑建明在香港认识了有钱的干爹。狗蛋表示,他是听说过滑建明有一个姓胡的义父,但不能说成香港干爹。这位 " 义父 " 曾经督战台儿庄,一直生活在大陆直到 1978 年过世。倒是他的妻子和其中一个女儿定居于香港。女儿叫胡葆琳。

看到这个名字再联想到 " 胡葆森 ",狗蛋狗生头一回觉得,野史也许才是正史。

所以狗蛋推测,滑建明改名是 " 港漂 " 回乡后的事。

回到郑州

没了滑建明,江湖从此胡葆森。

回到河南后,胡葆森在郑州东边盘了 360 亩地,正准备大干一场的时候,撞上猛烈的宏观调控。

1993 年," 国 16 条 " 就像一记无影腿,直接踹在高歌猛进的地产业的腰部,这一脚下去,直接给海南踹出 " 天涯、海角、烂尾楼 " 的奇观,其它地方的地产业同样不好过。

这一年春天的某个晚上,38 岁的胡葆森在一次内部会议中,分享了自己的新感悟:

永不妄称第一,决不甘居第二。

伴随着豪言壮语,胡葆森在郑州东推出建业第一个楼盘——金水花园,声称要做当地质量最好、价位最高的小区,他们打出口号 :

为有房人盖房。

结果有房人并不买账,觉得位置太偏、售价太高。加上大行情不好,金水花园一面市就糊了,卖不动。

" 那是建业和我最艰难的时期,感觉一切都不在我的控制了。"

不甘居第二的胡葆森,挨了现实一记结结实实的鞭子。立正挨打过后,在香港见多识广的胡葆森想出了对策。

1993 年的 6 月 18 日,《河南日报》出现了一则彩色跨版,内容相当冲击眼球的广告:

金水花园十年还本。

打广告的建业承诺,接下来半年内,全款购买金水花园一期的业主,10 年之后可以拿回全部购房款,产权仍然归业主。相当于业主借了笔长贷给建业,利息是一套房。

国内还没有人这样干过。哪怕受香港地产浸染而走在前沿的广东,也没人吃过这样的 " 螃蟹 "。

奇招还挺管用,至少郑州人民都知道了金水花园。而全国房企知道了河南建业。十年后,老胡退给 40 多个业主 1000 多万。

从金额上看,老胡当年的集资相当成功。

蓉城结盟

" 绝不甘居第二 " 的胡葆森,很快就找到了做大哥的感觉。

之后几年,建业在河南第一个推出住房按揭贷款,第一个将宽带引入社区,第一个成立物业,第一个组建 " 客户会 "。

1997 年,郑州一家叫中汽乾坤的开发商,也学建业 " 十年还本 ",只不过到该兑现承诺时,业主发现老板人间蒸发了。

从被效仿可以看出建业的影响力。

地产圈的人都知道,建业身上有很深的胡葆森烙印,老胡之于建业,就像老王之于万科,老宋之于绿城。

而让建业奠定江湖地位的,也是胡葆森,这个人。

1998 年末,那时候冯仑还有头发,在亚布力滑雪场,他和胡葆森向王石提议:你明年就别当万科总经理了,我们给你找点事儿干。

很快 " 事儿 " 找好了,第二年初夏,胡葆森和冯仑、王石相约北海,三方达成发起成立 " 全国房地产策略联盟 " 的构想。目的是把全国各大开发商召集起来,相互交流。考虑到当时 " 联盟 " 字眼敏感,组织先被名为 " 中城房网 ",后改中城联盟。

1999 年 8 月,联盟第一次正式筹备会在成都举行,12 家初创成员企业的掌门人悉数到场,聚首锦江宾馆。

除了 " 冯王胡 ",合生朱孟依、南都周庆治、地产界 " 思想者 " 卢铿也在列。说起卢铿,如今业内没几个认识,但提起他爷爷,学过历史的都有印象:近代爱国实业家卢作孚。

这么个豪华阵容里,胡葆森不仅跟大家排排座吃果果,还和王石、冯仑并列 C 位。蓉城会盟之后,江湖开始流传 " 地产三剑客 " 的说法:

南有王石,北有冯仑,中有胡葆森。

三人先后都当过 " 中城联盟 " 的轮值主席,胡葆森更被不少地产大佬视为 " 大哥 "。

冯仑说,老胡是我生命中最好的朋友和兄长之一,周忻则夸他是 " 一位仗义的大哥 "。

《水浒传》中的 " 小旋风 " 柴进,论武打不过鲁智深,论智商比不上吴用,论才华比不上萧让,但因为仗义疏财,又喜欢结交天下英雄," 柴大官人 " 强势排进了 108 将的 TOP10。

胡大官人在地产江湖近似于这样的存在。

2003 年,孙宏斌想做 " 全国第一 " 那会,只在乎两个人的看法:一个是他想超越的王石,另一个就是胡葆森。

因为胡葆森,区域性房企建业有了全国性的影响力。狗蛋说,这应该是地产圈最成功的老板带货案例。

当年胡葆森专程去过天津,和孙宏斌畅谈了一天。聊完后,这位老大哥隐约感到顺驰有风险,但没说太多,因为他觉得:

有些事不好劝,交情不到。

八星助阵

今年 5 月,爱写书的冯仑又出了一本书《扛住就是本事》。书里说,当大哥并不是靠熬年头、熬资历,而是:

把大哥的事办了,才能成为真正的大哥。

狗蛋说,他怀疑冯仑是从 " 大哥 " 胡葆森那总结出的经验。

1994 年,中国足球开始职业化改革,东北的老王提钱捧场,中原的胡葆森也没怠慢,26 年来,中超球队易帜无数,建业还一直扛着河南足球的大旗。按照建业的说法,他们累计为俱乐部投入了 30 亿以上。

两年前,老胡跟媒体说我们销售规模才 600 亿,盈利规模才十几亿,今年我们为球队投入了 7 个亿。

" 投入足球以来,我就没有看到短期内盈利的可能。"

别人问他,那你图啥呢?老胡表示:

帮河南人扛一件事。

老胡还说,我不是自夸,建业搞足球这么多年,我从来没有打着足球的名义,向政府要过什么。

对此,杠精狗蛋只是吟诗一句:了却君王天下事,你大哥还是你大哥。王石第一次见到胡葆森时就判断说,他是 " 商场上浸染多年的成熟型男人 "。

和河南老乡许家印比起来,胡葆森的觉悟不低。都知道老许的 " 朋友圈 " 强大,其实老胡的也不差。

十二年前,老胡集 8 颗 " 龙珠 " 召唤 " 神龙 ",那场面,如今的 " 四巨头 " 也很难撑得起。

2008 年,因为 " 金融危机 " 的影响,全球股市不振,香港资本市场下挫尤为明显,此时的建业地产赴港上市,头顶着山大的鸭梨。

建业在香港路演,王石、冯仑、潘石屹、李思廉、柳传志等现身力挺,被媒体称作 " 八星助阵 "。

等到敲钟时更是高朋满座,除了这几位,龙湖吴亚军、雅居乐陈卓贤、红杉资本沈南鹏、时任香港华润董事长宋林、" 红牛 " 老板严彬等纷纷到场,这让港媒惊叹:

没见过内地企业上市引来这么多名流捧场的。

2007 年 12 月启动上市计划时,建业本来打算发行 40 亿股,融资 80 亿港元。无奈,危机笼罩下的日子实在太难了,尽管最终融资规模只有 13.75 亿,建业好歹成功召唤了 " 神龙 "。在这之前恒大上市受阻,许老板正忙着打牌找钱呢。

王石说,建业成功上市,既是企业实力,也是胡葆森个人的魅力。潘石屹评价,这是 "2008 年中国房地产行业的转折性事件 "。

小潘把调子定得很高,给足了 " 大哥 " 面子。

上市之后,很多人猜测,胡葆森会不会走出河南开疆拓土。只听见远处传来老胡的声音:

我们从波士顿圈了美国最牛基金的钱,跑到驻马店给老百姓盖房子。

河南主义

一个 " 朴素的狭隘的河南主义者 "。

这是胡葆森的自嘲,以此来体现对家乡爱得深沉。河南,成就了胡葆森,也困住了胡葆森。

新世纪之初,其它典型房企上北下南攻城略地,胡葆森反其道而行,确立建业 " 固守河南 " 的战略。

2002 年开始,建业进行 " 省域化 " 扩张,跑去濮阳、周口、驻马店等省内城市开拓市场,用今天的话来说叫 " 下沉 "。

2005 年,老胡告诉《时代人物周报》建业为什么不走出河南时说,这是由企业战略决定的。

他还拿孙宏斌的顺驰,跟采访记者举了个例子:战略要求它做一个全国型房企,它就需要迅速提高知名度,用超常的做法营销自己。

" 连你都知道了,说明顺驰的营销还是很成功的。"

记者说,胡葆森讲到这句话时笑了笑。很多人想不到,多年后老孙会东山再起。现在的孙宏斌,应该不在乎胡葆森的看法了。

在老胡眼中,河南有 1 亿人口,只要建业能占到市场份额的 10% 以上,就有干不完的活,赚不完的钱。

曾经,冯仑拿建业和万科并论,说全国化看万科,区域化看建业。胡葆森也自以区域深耕为傲。

现实是,要拿 10% 以上的份额很难。你闭门不出,但别人要敲门进来,如今全国房企 50 强中,至少有一半布局郑州。2019 年河南省房企销售业绩排行,前十里头七家外来房企,建业以 734 亿居首,排在第二的碧桂园卖了 572 亿。

建业押上所有粮仓,只比碧桂园一个区域的粮仓多卖 160 个亿。

固守多年,胡葆森也有过想 " 出轨 " 的时候,他以郑州为原点画了一个圈,说半径 300 公里的区域,都在建业扩张范围。但这个圈一直悬在口头上。

狗蛋说,男人经常都是被诱惑打败的,而胡葆森相反,他是被不受诱惑打败的。

坚守河南 25 年后的 2018 年,胡葆森终于行动,表示有条件地走出河南。

这回,他又画了一个圈,以郑州为原点向外 500 公里为半径。去年,建业走出河南的第一个项目开盘,位于 3000 公里外的新疆库尔勒,比老胡的圈远得多。

但事实上,建业失去了向外扩张的最佳时机。地产黄金时代结束了,白银时代也要结束了。

号令中原

胡葆森说过,自己会在 2015 年 60 岁时正式退休," 到时候开通微博、微信,好好享受晚年生活 "。

转眼胡葆森都 65 岁了,微博、微信已经过气。他的老朋友王石、冯仑紧随潮流,都在玩直播。闲暇之余,一个放卫星,一个谈恋爱,真正享受着晚年生活。

地产三剑客,二剑已经入鞘,只剩老胡还在奔走号令。

今年以来,楼市整体困顿,加上经过几波 " 恒大式 " 打折,不少房企都按奈不住以价换量的骚动。特别到了第四季度,为了拼业绩,大有可能绷不住。

这时候,大哥胡葆森说话了。一个月前,他拉着 " 河南二哥 " 张敬国公开表态:建业和正商不带头降价。

带头降价的是太康人许家印,带头不降价的是濮阳人胡葆森,没想到 2020 年的楼市,到最后是:

河南人之间的战争。

而不管滑建明还是胡葆森,狗蛋说:

当惯了大哥,就总也改不了搞联盟的习惯。

· END ·

相关文章
评论
没有更多评论了
取消

登录后才可以发布评论哦

打开小程序可以发布评论哦

12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论