商界 10-26
寸滩沉寂17年最近为何大热?将会变成“金滩”吗
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编者荐语:

寸滩,这个17年前,重庆的"未来之星、城市主港",17年之后,却与周边建成区格格不入。这是为什么?最近的寸滩又为何大热?未来它将走向何方​?

以下文章来源于渝夫地产观 ,作者渝夫团队

渝夫地产观

重庆楼市的城市观,市场观,产品观。

鸟姐说:

近来的寸滩,真了不得!

9月26日,两江新区召开寸滩国际新城建设工作专题会议。20天后,重庆市政府办公厅又释放了重磅通知,专门成立了市级层面的重庆市寸滩片区开发建设领导小组。

寸滩发展规划如何?未来将会怎么样?寸滩的房地产项目,值得入手吗?

最近,位于江北的寸滩很火。

10月16日,重庆市政府网发布《重庆市人民政府办公厅关于成立重庆市寸滩片区开发建设领导小组的通知》。

通知称,领导小组旨在加快把寸滩片区建设成国际消费中心城市的核心承载地和城市形态展示新高地、对外开放新窗口,促进港产城一体化发展。

而领导小组的构成阵容可谓超级豪华:重庆常务副市长担任组长,1位市委常委和3位副市长任副组长,组成人员为市级和区级相关单位的主要负责人。

 

而就在当天,还有本地媒体报道,寸滩国际新城邮轮母港片区城市设计招标已正式启动,江北嘴投资集团负责人也印证了这一消息。

据介绍,邮轮母港区将主要聚焦邮轮经济,促进邮轮经济全产业链发展,充分体现窗口、贸易、旅游等功能。着力打造集"船、港、城、游、购、娱"于一体的新型国际邮轮母港,建成后将带动形成千亿级产业,贡献百亿级税收,带动周边万人级就业。

可以看到,重庆对寸滩已经有了新的定位:

国际消费中心城市的核心承载地;

城市展示新高地;

对外开放新窗口;

促进港产城一体化发展则是寸滩变"金滩"的发展路径。

(两路寸滩保税港区)

01

作为江北之东的重要板块,寸滩有举足轻重的地位。

2008年,寸滩保税港区正式设立。这不仅是我国内陆首个保税港区,也是唯一拥有"水港 空港"一区双核模式的保税港区,是承接"一带一路"合作项目的重要载体。

寸滩保税港区也逐步成为拥有集水、陆、空综合多式联运条件、多维对接世界的重要区域。

 

(夕阳下的寸滩港)

然而,尽管有这些重要利好,当时的寸滩却并没有成为城市拓展的主阵地。

彼时,重庆的"城市向北"之路正大跨步前行。观音桥已经是能够媲美解放碑的新商业中心,江北嘴经济金融中心也已成型,新牌坊是新的富人聚居地。

(江北嘴CBD)

接下来,重庆的"二次北进"中,"大照礼"异军突起;"三次北进"后,中央公园又成为"宇宙新中心",距离渝中半岛、江北嘴更近的寸滩却似乎成了被遗忘的街角,发展相对缓慢。

02

那么,以寸滩为代表的江北之东区域地理位置优越,为什么以前却一直默默无闻?成了北区的价值留白地呢?

主要原因有三点:

1. 由于长江黄金水道的阻隔,使江北之东凹凸不平的斜边三角形状,再加上铁山坪高高耸起的山脉,形成了屏障。

路网除了高速以外,只有一条绵延曲折的海尔路贯穿全域,区域发展深受交通掣肘;

(江北之东区域)

2. 江北城作为重庆城市化进程的排头兵,规划较早。

而早期的规划都较为缺乏产城融合的思路,把城市和产业区分得较为明晰。

江北嘴、北滨路中段和西段规划的是经济金融中心和城市人居聚集地。

而北滨之东的寸滩、港城、鱼嘴区域承载了大量工业制造产业产业,以生产制造、物流运输、化学化工(早期)为主,江北之东城市居住属性相对缺失;

 

(港城工业园)

3. 老工业基地的负累。

江北之东的唐家沱、郭家沱、望江等区域是计划经济时期重庆工业代表区域,拥有大量上世纪60—90年代的老工厂,且大多数都因时代的进步而被淘汰。

老区改造的工程量较大,与江渝北其他区域一片农田的情况相比,开发成本较高。

 

(郭家沱老街,仍较为破败)

这些都是江北之东发展曾遭遇的瓶颈,但这一系列问题正被逐渐破解。

03

今年9月,江北区海尔路改扩建(内环至保税区段)项目已经于上月完工并通车。

(六车道的海尔路拓宽至八车道)

届时,海尔路将由现状双向六车道扩建为双向八车道,大大提高该片区的交通通达性。

在轨道交通上,轨道4号线一期工程已贯通,串联起江北之东与江北核心地区。最新消息确定,轨道9号线也将增设寸滩站,明年即将开通。

 

(轨道四号线一期工程示意图)

另外,据江北区交委公开信息显示,未来将斥资53亿元进行北滨路东延伸段建设,全长约11.4公里,穿塔子山隧道后沿江经过寸滩港、黑石子、港城C区以及唐桂片区。

交通的升级将有力促进江北向东的发展。

如今,以寸滩游轮母港建设为契机,寸滩片区将被高标准规划建设,蝶变升级。另外老工业众多的唐家沱、郭家沱区域也进行了多年的老城改造升级,比如唐家沱老街计划被打造成像磁器口一样的古镇。

04

江北下一个十年,在江北之东。

江北区作为作为城市核心区,土地愈发稀少,上车江北的机会也越来越少。江北沿嘉陵江方向基本没有什么土地可以供应了,江北向东发展是必然。

以土拍市场来说,整个2019年重庆土地市场出让109宗商住用地,而江北区仅出让了2块商住用地,占比约0.02%;2020年到目前为止,江北区也仅出让了3块。

而在寸滩以及寸滩之东,其实还有大量的土地储备,而这些优质地块依然是目前重庆土拍市场的价值洼地。

楼市市场表现上,位于寸滩大桥旁的启迪协信城、港城园区的华融现代城以及唐桂新城的新城琅翠、鱼嘴的东原江山印月等项目销售情况都还不错。

 

(寸滩大桥)

分析其中原因,一方面是整个区域项目不多,竞争压力相对较小,另一方面目前区域内各项目以刚需、刚改为主,单价都比较友好,价格优势明显,有市场需求。

 

(郭家沱沿江景色)

未来,随着寸滩"国际消费中心城市的核心承载地和城市形态展示新高地、对外开放新窗口"三大定位的逐渐落实,我们有理由相信,以寸滩为代表的江北之东乘着东风势必扬帆起航,区域价值有望爆发,值得重点关注。

·THE END· 

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