时代财经 01-14
四川“养猪首富”刘永好要拆分物业上市,但外拓能力成大短板
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作者:时代财经 谢斯临 编辑:张常旺

图片来源:视觉中国

出人意料,2021 年第一家向港交所递交招股书的物业管理企业会是新希望服务。

新希望集团创始人、四川首富刘永好曾用一句话证明生猪养殖是一条新的黄金赛道:" 过去一年多的时间,仅从房地产过来跨界养猪的企业就超过 1000 家。"

在外界的印象中," 新希望 " 这个商标更多的与养猪紧紧绑定在一起。但在公众的视野之外,作为一家大型民营企业集团,新希望的地产业务也在不断加速扩张。

2017 年 -2019 年,新希望地产的全口径销售分别为 141.5 亿元、303.1 亿元、735.9 亿元,增速惊人。2020 年 12 月 24 日,新希望地产更是官方通报其年度销售额突破 1000 亿元,正式跨入千亿阵营。

但大环境也在产生新的变化," 三道红线 " 下地产融资正在不断缩紧,如何降负债去杠杆成为所有企业面临的共同问题。在物业股遭到资本热捧的情况下,拆分物业上市不断升温,仅去年就接连有 19 家物企登陆资本市场。

大势所趋,刘永好也做了相同的选择。在 1 月 13 日的晚间,新希望服务正式向港交所递交了招股书,踏上赴港上市的征途。但一纸招股书也透露了这家物业企业在管面积少、外拓能力差的弱项。

严重依赖地产母公司,外拓能力弱

招股书披露,截至 2020 年 9 月 30 日,新希望物业项目覆盖中国 6 个省的 14 个城市、1 个自治区及两个直辖市,共 55 个项目,在管楼面面积仅 780 万平方米,合约管理面积也只有 1470 万平方米。

新希望服务多次在招股书中强调,2020 年的最后一个季度,公司在管楼面面积迅速增加 31.3%,截至 2020 年底在管楼面面积已经达到 1020 万平方米,成功突破千万大关。但即便是千万规模的在管面积,与同行相比仍是 " 微型物企 "。

同时,另一项问题也在招股书中被暴露出来。受新希望服务管理的 55 个项目中,其中直接来自新希望地产的项目 43 个,在管楼面面积为 623.2 万平方米,收入 1.07 亿元,占比 82.4%;来自新希望地产合营或联营公司的项目 5 个,在管楼面面积为 103.8 万平方米,收入 978 万元,占比 7.6%;来自新希望服务的最终控股股东联系人的项目 5 个,在管楼面面积为 17.7 万平方米,收入 1258.9 万元,占比 9.7%。

而来自独立第三方的项目,在 2019 年以一个都没有。直至 2020 年前三季度,来自独立第三方的项目数才终于实现零突破,达到 2 个,楼面面积 36 万平方米,收入 39.6 万元,占比仅有 0.3%。

通常,物企依赖关联地产企业输血是行业的常态,也被认为是提供在管规模增长的重要保证。但当一家物企过度依赖地产母公司,会向市场侧面反映出其外拓能力有限的事实,在很大程度上将限制企业的发展。

2020 年,上市物企的数字几乎翻了一倍,选择越来越多的同时,资本市场开始用钱投票,板块的分化也开始变得异常 " 残忍 "。投资标的增多,竞争愈发激烈,经营业绩不好、规模成长性不高的企业逐渐被边缘化,无实际交易的物业 " 僵尸股 " 开始越来越多。

业内普遍认为,市场看物业股还是在看规模增长预期。新希望服务在管规模小,外拓能力较差、过度依赖地产母公司这三个层面的劣势,在竞争火热的资本市场压力倍增。

以往上市物管企业还可以通过收并购的方式迅速提升在管规模。但当已上市的企业都进入跑马圈地的阶段,可供并购的优质第三方项目将变得越来越少,在供需关系下价格只会愈来愈高。

光依靠地产母公司的内生生长速度十分有限,但单靠并购的企业资本回报率也越来越低,类似新希望服务这样的微型物业企业将陷入两难。要如何实现规模的快速增长,获得资本青睐以摆脱成为 " 僵尸股 " 的风险,成为新希望服务上市面临的主要问题。时代财经向新希望服务方面询问关于未来规模增长的战略准备,但截至发稿未获答复。

搬出集团多元产业讲 " 故事 "

当规模处在劣势,就要突出自己独特的故事,才能在厮杀中得到资本的青睐,新希望服务显然深知这一点。背靠中国第一农牧企业新希望集团的多元化产业布局,成为新希望服务资本故事的重要一环。

在招股书中新希望服务指出," 我们是新希望集团布局消费者市场的重要平台,得益于集团旗下其他公司的长期稳定合作关系,可以丰富我们向客户提供的产品,有助于我们的物业类型多元化。"

新希望服务主营业务被分为 4 个板块,在基础的物管服务之外,还包括以协助开发商案场销售为主的非业主增值服务、商业运营服务及特殊的生活服务。其中,生活服务板块包括拎包入住服务、维修保养服务、资产运营、零售餐饮服务等。

数据显示,2018 年到 2019 年,新希望服务营收从 2.58 亿元增长 47.5% 至 3.81 亿元,并从截至 2019 年 9 月 30 日止九个月的 2.8 亿元增长 31.3% 至 2020 年同期的 3.68 亿元。

营收的快速增长,除了因在管面积扩大导致的物业费增长、因新希望地产销售规模迅速增长带来的案场服务费(非业主增值服务)快速增长之外,也来自于新希望服务通过不断拓展生活服务的业态,带来的营收增长。

截至 2019 年及 2020 年 9 月 30 日止的九个月,来自生活服务的营收从 2470 万元暴涨 131.58% 至 5720 万元,占总营收比例从 8.8% 升至 15%,未来有望进一步增长。

在未来发展战略中,新希望服务也强调到,将围绕居民对美好生活的向往,链接新希望集团的产业,发展社区商业服务,继续做强生活服务。

物业行业资深专家金永宏认为,从历史经验来看,对于中小型物业公司而言,过早平台化并不会给企业的估值加分。但如果新希望服务能够继续承接母公司其他产业群的物业服务并与之产生核心链接,或者母公司将其它产业 " 装 " 入新希望服务,其长期稳健的指标也将会有所保障,成为新希望服务的一项 " 核心能力 "。

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