ZAKER房产 08-28
国际创新城三盘pk,江景、地铁、高校谁更值得买?
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近十年没有新盘供应的大学城,上新了。

这一次,居然是规格更高的大学城二期——国际创新城板块。

随着思科智慧城、星汇文玺相继开盘,学苑壹号紧随其后开放了售楼部和板房,国际创新城再次炒热了市场关注度。

小编从销售处了解到,8 月底或 9 月初,三个盘都会有加推动作。新盘三足鼎立,下半年的重头戏非创新城莫属。

有江景、有地铁、有高校,三个盘到底该如何选择?

小编带大家一探究竟。

创新中轴已成型国际创新城凭什么

说楼盘之前,先讲区位。广州第三科技中轴之上的国际创新城,到底有何优势可以出圈?

大学城由于规划早,几乎没有可开发的地,2018 年,国际创新城横空出世,新的规划范围更广,包括大学城一期、生物岛和创新城南岸(大学城二期)。如果说,大学城是 1.0 版本,那么国际创新城就是升级后的大学城,从定位和规划上全部拔高了调性。

目前,大学城一期、生物岛已基本建成,这就意味着,大学城已经绝版,下一个洼地是南岸起步区(大学城二期),它才是今后的开发重点。

基于此,国际创新城有三大基本面:人才、价值、需求。

第一个基本面:大学即人才

斯坦福大学孕育了硅谷;清华、北大托起了中关村;深圳大学旁边就是腾讯总部和南山科技园。这些科技产业园的共同点就是靠近大学

有大学就意味着有人才整个国际创新城,有近 20 万智囊人群迁居于此,每年源源不断的学生和高素质人才持续流入,它是可以辐射大湾区的 " 最强大脑 "。

第二个基本面:土地即价值

今年 4 月,广州国际创新城三期地块,拍出了 3.35 万 /㎡的楼面价,成为番禺的第二高价。小编在踩盘中了解到,该地块未来很有可能卖到 7 万 +,区域价值值得期待。

业内对该板块的持续看好,番禺 " 十四五规划 " 重点提及国际创新城 56 次,频率更甚于万博,加上不断释放的政策利好,这个板块,正在兑现它的价值。

地产有个恒升定律:房地产会随着国家的经济周期起起落落,但大学辐射区的房产,价值会始终向上攀升。换句话说,大学城里的房子无论何时都值得买

第三个基本面:稀缺即需求

自 2009 年后,大学城再无住宅用地供应,板块内的人口数量持续增加,早已供不应求。目前,大学城二手房的单价高达 7 万 /㎡,总价 1200 万起,不仅贵而且住宅极为稀缺。

受限价影响,大学城的新盘被硬生生按在了 "4" 字头,板块内一二手倒挂的价格差将近 3 万 /㎡,价格实在笋。

思科、文玺开盘秒光的火爆,再次证明了板块的热度。

既然大学城的房子值得买,那这三个盘怎么挑?咱们一个个看。

学苑壹号主打一线江景豪宅和高校圈层

学苑壹号主打江景豪宅,去之前小编对它期待颇高。

但没想到实地踩盘,周边的城市界面实在荒芜,隐藏在曲折的乡间小路当中,外部环境与楼盘对比稍显拉垮。

学苑壹号是三个盘当中距离新化快速最近的一个,去琶洲大约十五分钟。但它也是三盘里面,交通最不方便的一个,除了新化快速,几乎没有其他增长点,周边没有地铁,出行全靠自驾。

从琶洲出发,经过新化快速一路畅通无阻,全程用时 16 分钟。但,路上的风景是这样的,这电线杆多的像五线谱。

去往楼盘的路是这样的,乡间小路与豪宅气息十分不搭。

最吸引小编的是这个开阔的江景,但突兀的电线杆,还是有些煞风景。

售楼部做成了白色的海螺型,蓝天白云加上大草坪,景观十分美,加上整个项目被四公园环绕,吹着江风挺舒适。

项目共 20 栋住宅分三排交叉排开,最高 39 层,最低 15 层,临江而建,前低后高,保证了后排楼栋的江景面,充分发挥了一线江景的优势。两相取舍下,只能牺牲户型的朝向,几乎没有正南正北的户型,大多是东北朝向、西南朝向。

首期开卖的第三排,户型为 105㎡3+1 的四房和 125㎡四房两厅两卫。105㎡的板房正在维护,很遗憾没看到。

125㎡的户型可圈可点,进门右手边是个书房,阳台特别大,从客厅与书房相连,有近 7 米的景观阳台,看风景视角很好。但是客厅进深很浅,视觉上显得窄小。

据销售介绍,整个项目的望江率只有 45%,这就意味着,一半以上的户型是看不到江的。这次首推的两栋,就是不望江的单位。

楼盘主打江景,望不到江,还有哪些优势?

教育资源,项目只配建幼儿园,小学、中学都需要读附近的村小。交通方面,没有地铁,只能自驾出行。配套方面,项目周边很难指望,只能靠自带的商业综合体,但整体的配套成熟还需要时间。

作为滨江高端的城市综合体,确实能感觉到项目的用心,但周边的配套荒芜也是真的。整体感觉华而不实,美貌大于实际。

好在项目交房时间在 2024 年,几年的时间,相信会对板块有些变化。目前,吹风价在 4.8-5 万,开盘时间大约在 8 月底,届时,具体的价格和装标才会确定。

小编认为,如果忽略高压塔,江景的优势和景观还是不错的,四面环公园,整个项目的景观面貌颜值高,但跟两个对手相比,学苑壹号的竞争力还是弱了点。

思科智慧城主打地铁上盖的江景豪宅

除了学苑壹号,思科智慧城的定位也是豪宅,两个盘都主打江景。

这个盘小编去了好几次,每次去都有一个问题困扰着我,写字楼旁边的房子,住的舒服吗?

这三个盘里,思科的交通最方便的,门口就是地铁 4 号线新造站,旁边还有一条金光东隧道(在建),距离南大干线也不远,去哪里都很方便。

据销售介绍,地块共分为 14 个小地块,有办公写字楼、有商业体、有酒店、有公寓、有住宅。整个区域内只有 10 栋住宅项目,共 800 多户,数量很少,而且组团和组团之间各不相临。

7 月中旬,思科率先开卖,此前的吹风价一直是 5 万 +,但受限价影响,开盘当天一口价 4.3 万 /㎡开卖,且没有楼差价格,户型只有 112㎡、142㎡、183㎡三种。

但 142㎡望江户型一房难求,这次加推的户型基本是不望江的,在景观方面有些吃亏。

现阶段的思科,生活配套极其不方便,连个像样点的便利店和超市都没有。买菜要去新造镇上买,地图上看大约有 1 公里,步行 15 分钟。

还有一个短板就是没人气。四周都是崭新的写字楼,却入住率不够,即便业主收楼,板块内的配套完善还需要时间,大概会经历几年青黄不接的状态。

小编认为,思科的交通利好确实是项目的增长点,但是商业办公楼环绕住宅而建,造成一定的居住压抑感,很难形成居住氛围。

另外,项目的准入门槛过高。思科最小的面积是 112㎡,总价要去到 480 万 / 套,对购买力有一定的要求。

星汇文玺主打高校资源与大学教授为邻

星汇文玺这个盘,小编是看好的:它是三个盘里唯一一个建在大学城旁的楼盘。

住在两所 211 级别的大学旁是什么体验?

销售一句话直接带着小编开始脑补,你可以和教授、学者、老师同邻,圈层纯正,教育无忧,当你还在苦苦鸡娃的时候,文玺业主的娃,早已跟大学教授和他们的子女同进同出,一块玩耍。

受限价影响,文玺的单价被 " 压缩 " 到 4.3-4.5 万元 /㎡,首推的 4 栋、6 栋都火爆售罄,看来价格确实笋。

交通方面,星汇文玺很能打,正在规划中的地铁 12 号线支线,有望在该华工国际校区东北处(即星汇文玺位置旁)设站,四舍五入约等于是地铁盘。

除此以外,新化快速已全线通车,可从大学城直通琶洲。明年还会再开通一条金光东隧道,可直抵大学城一期。

靠近番禺的交通主动脉南大干线,去万博和广州南站都很快,无论在哪上班,都不存在 " 交通死角 "。销售打了个比方,2 首歌的功夫就能到万博,4 首歌时间到珠江新城。

地铁、隧道、快速路,毕竟这些基本建设都是肉眼可见的利好。

户型是典型的实用主义,几乎没有浪费的空间。

像三房两厅两卫的格局,思科最小是 112㎡,文玺却做到了 94㎡纯南向,实用率高且套数不多,极为稀缺。

看,94㎡的客厅,是不是有一百多平的感觉。

户型可选择面很多,想要住得宽敞,94m² 的 A 户型格局方正,舒适度好;想要南北对流,94m² 的 B 户型超大主卧,步入式衣帽间也够放。

小编算了一笔账,学苑壹号的吹风价大概要去到 480-500 万 / 套,而思科 112㎡的三房,总价在 480 万起跳,文玺的三房,大概 410-430 万左右。与周边的项目相比,能便宜近百万,优势很大。

94㎡的 A 户型望小区园林

大学校园的环境、绿化密度和舒适度都不错;圈层纯正,大学教授和科研精英是主要的购买力;最关键的还是人气,在大学校园内的房子,人气和配套都不会差。决定文玺这个楼盘价值和未来增长点的,正是这些。

几个楼盘放在一起比较,通常需要多维度的看。

在交通方面,思科目前具有地铁优势,其次为星汇文玺和学苑壹号。

在居住氛围上,文玺的大学圈层更胜一筹,其次是学苑壹号和思科。

户型方面,由于学苑壹号和思科暂时都没有江景优势,文玺的纯南向望大学景观的还是很能打,个人认为文玺还是更胜一筹。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

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