争夺物业资产，中国房企正在开始新一轮大洗牌。

9 月 20 日，碧桂园服务发布公告称，计划以 100 亿元收购富良环球，吃下富力物业 100% 的股权。

这将是中国房地产行业中发生的史上最大一笔物业并购案。

优质的物业资产正在成为中国头部房企的竞购目标。当房地产开发业务被 " 三道红线 " 勒上紧箍咒后，可提供持续稳定现金流的物业资产，就成了中国房企转型的首选热门赛道。

碧桂园、万科、龙湖、世茂等头部房企，纷纷加速物业扩张，中国房企跑步进入下半场。

巨头的游戏

庞大的资产并购案从来都是巨头主导的游戏。

在中国物业服务的竞购中，头部房企牢牢地占据着主导地位。

这是一场大鱼吃小鱼的狩猎游戏。资金雄厚的头部房企就像持枪的猎人一般，在全国市场中，对 " 物业资产 " 进行围猎。

碧桂园服务收购富力物业，只是碧桂园在围猎众多 " 物业资产 " 中的一次狙击。只是枪声太响，风头太盛。

在宣布收购富力物业之前，碧桂园还收购了蓝光嘉宝、嘉凯城物业、港联不动产、满国康洁、城市纵横以及文津国际等物业服务。对碧桂园而言，扩张物业服务业务，并购就是最快的方式。

在 " 三道红线 " 重压之下，为什么碧桂园服务能够如此大张旗手地对外扩张？

直接原因就是，碧桂园手里有钱！

" 三道红线 " 让银行贷款收紧，包括华夏幸福、中国恒大等头部房企现金流告急，先后陷入严重的债务危机，但碧桂园却在危机之中，稳坐钓鱼台。

根据碧桂园 2021 年中报显示，碧桂园在 2021 年中期可用现金余额高达 1862 亿，现金短债比为 2.1 倍，短期偿债无压力。

在负债率方面，碧桂园也处于相对安全的位置。碧桂园的资产负债率为 77%，其中，净负债率低至 49.7%。

手里资金充足，债务压力相对低，才是碧桂园对外并购物业资产的最大底气。

作为目前，中国第一大物业服务集团，碧桂园服务不只是想拿下富力物业，恒大物业也是碧桂园服务眼中的重要并购目标。

但由于双方在价格上没有谈拢，碧桂园服务暂时无法拿下。可碧桂园服务还没有放弃对恒大物业的并购计划，碧桂园服务总裁李长江对媒体回应道：" 收购恒大物业，主动权不在碧桂园，不排除今后再次接洽的可能性。"

现在的恒大正处于债务泥潭之中，碧桂园服务这是在 " 等鱼断气 "，便于以一个更低的价格拿下恒大物业。

在全国物业资产并购中，碧桂园不是唯一的头部玩家，万科、龙湖、金茂等，都是碧桂园服务的强大竞争对手。

在物业并购竞争中，万科、龙湖、世茂都是实力不俗的强力选手。

像万科旗下的万物云，就在 9 月 15 日，成功拿下阳光城旗下的物业公司阳光智博 100% 股权。随后，万物云又吃下三盛旗下的伯恩物业。

龙湖在物业领域的并购则更早。从今年 2 月份至今，龙湖集团先后拿下美好幸福 60% 股权，亿达物业服务 100% 股权，楷林商服 100% 股权以及九龙仓物业的 100% 股权。

从上文中，我们就能看到，碧桂园、万科、龙湖，有三个共同的特征：

1，他们都是中国头部房企；

2，他们手握巨额现金流；

3，他们的债务状况相对良好。

同时，在这一系列并购案中，我们也能看到一个明显的卖方特征。

已经出售或者正欲出售物业资产的房企，恰恰大部分都是那些深陷 " 债务危机 "，难以自拔的房企。

如富力、恒大、阳光城以及华夏幸福等，都面临着沉重的现金流压力。在沉重的 " 债务危机 " 面前，他们不得不出售手里的优质物业资产，来回笼资金，以挽救地产主业于水火之间。

头部房企为什么围猎 " 物业 "？

在 " 三道红线 "，" 房住不炒 " 的政策管控之下，房地产开发已经告别了高速增长的时代。中国房地产行业的红利正由地产开发增值红利转向服务管理增值红利。

房地产开放是严重地依赖于银行贷款的重资产模式。在银行收紧贷款之后，中国房企的资金源头就被拧紧了闸门。

继续从事房地产开发业务，不仅利润被压缩，而且风险成倍数增长，房地产开发已经不是一桩好做的生意了。

没有充沛的现金流入，房企将面临巨大的偿债压力。中国房企要摆脱 " 高资产、高负债 " 的重资产模式，就不得不向服务型房企转型。

物业服务跟房企有着天然的紧密联系，也是中国房企在房地产开发业务中，积累下来的一个业务十分成熟的现金奶牛。

通过并购物业服务，能够迅速提升房企的服务性收入比重，降低房地产开发收入比重，让房企的现金流更加健康。

其次是，物业资产在资本市场得到青睐。碧桂园服务在港股市值为 1726 亿，市净率高达 41.48。对比之下，碧桂园的港股市值为 1684 亿，市盈率仅 3.94。

在资本估值方面，碧桂园服务的市盈率超过碧桂园的 10 倍，总市值也高于碧桂园。在资本市场上，盖楼盘的还不如楼盘管理的。

资本市场对物业服务的青睐，能够为头部物业企业的并购，提供充足的资本获利空间，并完成对物业企业的价值重塑。

最后，在物业服务领域，中国头部房企有一个共识：" 规模优先，服务至上 "。

物业服务不像房地产开发。房地产开发得遵循拿地、盖楼、销售、回款的商业规律，但物业不同。物业服务是轻资产的服务型产业，规模越大，边际成本越低。

一旦在规模上取得领先优势，将很难被对手超越。

与此同时，物业服务带来的庞大现金流又能反哺到房地产开发业务中去，增加自有资金，降低融资成本，提高房地产开发的利润率。

在过去，中国房地产开发中的很大一部分利润，都要被拿去还银行贷款。在房价高涨的时代，自然可以为房企留下足够的利润空间。

可是，当房价不涨反跌的时候，直接挤压的就是房企的利润。房企要想维持经营健康，维持利润可控，最直接的办法就是，减少对银行贷款的依赖。

物业服务恰恰能够为房企带来稳定、持久且充沛的现金流。

以房地产开发作为房企核心驱动力的中国房企上半场，已经事实上结束了，在中国房企的下半场，以物业服务和房地产双轮驱动，才是中国房企决胜于未来的浩荡坦途。

ZAKER 新闻出品

文 / 肖邦

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