本文来源： 广州中原研究发展部

2021 年 11 月，广州市二手住宅成交量（自助网签 + 中介网签）为 6044 宗，环比 10 月同期（5253 宗）环比回升 15.1%，同比大减 58.0%。

本月成交虽有所增加，但整体仍处近几年内相对低位水平。

价格方面，本月二手网签均价为 27437 元 / 平，环比上月微跌 0.5%。

广州中原研究发展部认为，11 月市场主要有以下几方面特征：

（1）持币观望客户情绪有所减缓，市场需求略有回升。

本轮楼市政策调控已经进入稳定阶段，市场走势基本明朗，加上有部分银行放款速度明显加快；

卖一买一客户可回笼资金再次入市，促使部分处于观望的刚需客户情绪有所放缓。

（2）业主后市信心弱，报价下调成常态。

据中原监测数据显示，中原业主报价指数已经基本稳定在 25%-33% 左右的低位水平，近 7 成盘源下调报价，议价空间基本维持在 3-5% 左右。

市面上释出不少优质笋盘，客户可适时入市。

（3）学位需求增加。

本月以学位为购房目的的职业客户明显增多，东风东、天河北等教育资源雄厚的片区需求有所回温，基本为了孩子明年入学作准备。

成交户型多以小户型为主，并且小户型房源业主价格相对坚挺，部分房源议价空间不大。

01.

中心区需求回温，

南沙成交不升反降

从各区成交情况来看，本月大部分区域有不同程度的回升，其中，越秀、天河、海珠、白云四区升幅相对明显；

本月四区分别成交（自助网签 + 中介网签）651 宗、721 宗、884 宗、667 宗，环比分别回升 23.5%、22.2%、17.2%、20.2%。

另外，本月南沙成交不升反降，本月共成交 172 宗，环比下降 8.0%。

02.

天河区：

天河北需求活跃，

东圃成交持续低迷

2021 年 11 月，天河区共成交（自助网签 + 中介网签）为 721 宗，环比回升 22.2%。而二手住宅网签均价为 50860 元 / 平。

据监测发现，本月天河区整体二手住宅市场活跃度一般，但天河北板块成交相对活跃。

其中，板块成交最为活跃楼盘为侨怡苑，其成交价均价为 83692 元 / 平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，一向受刚需客户青睐的东圃板块近两个月成交反而有所下滑，上门看房客较去年相比大减近 2 成左右。

据监测，2021 年上半年天河东圃板块成交占比尚能维持在 20-25% 左右，但进入 10 月后，东圃板块成交占比下降至 18.5%。而 11 月，占比进一步下滑，仅为 15.8%。

主要由于部分客户对后市看涨信心较弱，观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大，但仍然难以吸引置业客户入市。

03.

越秀区：

学位需求升温，

东风东小户型受追捧

2021 年 11 月，越秀区共成交（自助网签 + 中介网签）为 651 宗，环比回升 23.5%。

而二手住宅网签均价为 46663 元 / 平。

据广州中原研究发展部调研了解，11 月份东风东板块市场需求较 10 月份有所增加，二手带看量环比增加 10-20% 左右。

主要由于目前贷款周期相对较长，从购房到过户需要较长时间，因此不少客户提前置业为孩子入学作准备。

另外，据调研了解，部分学位资源较好的小户型房源最受追捧，价格仍然比较坚挺，议价空间不大。

比如从近期成交的几套东风东 44.5 平方米房源，同一套户型，从原来的 570 万元到 586 万元，目前还有套 620 万元的小户型房源正在处于谈价阶段。

04.

海珠区：

江南大道南板块需求回升，

海珠西成交持续支撑

11 月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签 + 中介网签）884 宗，环比上月回升 17.2%，二手住宅网签均价为 42281 元 / 平。

据监测，海珠西板块仍是区域成交支柱板块，客户入市活跃度有所增加。其中，板块活跃楼盘以光大花园为主，其 11 月成交均价为 67435 元 / 平。

据中原成交大数据显示，本月海珠区江南大道南板块市场活跃度明显回升，上门看房客环比 10 月同期增加 10% 左右，中原成交占比亦从上月的 26.9% 上升至本月的 33.3%，环比净增 6.73%。

广州中原研究发展部认为，江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因：

一方面，片区业主让利幅度较大，价格具备较强的吸引力，客户入市热情相对较高；

另一方面，江南大道南板块商业配套成熟、居住氛围浓厚、优质小区云集，能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。

05.

荔湾区：康王路板块业客僵持

2021 年 11 月，荔湾区二手网签价格为 33709 元 / 平方米；

共成交（中介网签 + 自助网签）为 521 宗，环比回升 16.8%。

本月荔湾区中山八板块成交活跃度略有回升，其活跃楼盘珠岛花园成交情况仍相对乐观。

本月成交均价为 30466 元 / 平，套均均价在 241 万元 / 套左右。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月康王路板块成交僵持情况相对严重，客户购买周期基本拉长至 1-2 个月或以上，客户多为旧客为主，新增客户明显有所减少。

目前康王路板块业主心态仍相对较强，大幅下调放盘价的不多，仅部分急需资金回笼及 " 卖一买一 " 的业主急需换房才明显下调放盘价；

如龙津西路散盘有一业主，之前放盘价为 380 万，后放盘一段时间仍未出售，因急于出售后作为换房的首付，最终微幅下调至 366 万元。

06.

白云区：

罗冲围客户

担心 " 高位站岗 "

入市热情低

11 月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签 + 中介网签）为 667 宗，环比回升 20.2%。

据监测发现，本月白云大道板块成交略有萎缩。在机场路板块中，景泰新村成交最为活跃，本月中原成交价均为 20779 元 /㎡。

目前白云大道板块价格基本保持平稳，客户入市热情不高。

此外，据广州中原研究发展部调研了解，罗冲围板块市场活跃度较之前相比略有回落，客户观望情绪浓。

主要由于目前广州整体二手楼市处于下行阶段，部分客户担心 " 高位站岗 "，入手后价格仍继续下行。

因此，即使业主小幅让利，客户入市热情仍然不高。但个别业主由于急需资金回笼，让利幅度较大的笋盘，市场依然十分 " 吃香 "。

比如，近期成交的一套 64 方两房单位，业主从原报价 230 万元下调至 207 万元后，迅速被购房客拿下。

由此可见，目前罗冲围板块以 " 买方市场 " 为主，客户遇到合适价格才会考虑入手，部分急售业主可考虑降价让利加快成交。

07.

番禺区：

洛溪需求稳定，

钟村成交略有萎缩

2021 年 11 月，番禺区共成交（自助网签 + 中介网签）为 750 宗，环比回升 11.3%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月洛溪板块市场需求与 10 月相差不大，其成交活跃主要以珠江花园、珊瑚湾畔为主，成交均价分别为 33784.1 元 / 平、39380.4 元 / 平。

成交房源多以 2 房为主，3 房次之。

另外，需要指出的是，本月钟村板块需求反而有所下滑，成交较 9、10 月略有萎缩，二手带看量环比下降 1-2 成左右。

广州中原研究发展部认为，钟村板块成交活跃度下滑的主要原因在于：

一、番禺近期多个全新盘，且价格普遍不高，比如越秀星寰 TOD，整体开盘均价仅 3.5-3.8 万元 / 平左右，与板块部分楼盘出现一二手倒挂现象，促使不少购房客户转移至一手市场；

二、板块明星盘 " 祈福新村 " 整体价格相对坚挺，议价空间较窄，基本在 3% 以下的区间，促使客户入市热情偏低。

预测：

年尾有望现翘尾行情，

成交或微幅上升

目前属于楼市调控稳定阶段，市场需要一定时间来消化政策发酵影响，整体市场走势相对稳定，不少持币观望客户亦开始陆陆续续入市 " 淘笋货 "。

加上，目前不少银行放款时间有所缩短，不少 " 卖一买一 " 客户可以回笼资金入市。

另外，纵观近三年 11 月、12 月二手成交数据来看，年末均有一波购房需求释出，成交出现翘尾行情。

因此，广州中原研究发展部预测，12 月份大市成交（自助网签 + 中介网签）在 6300-6800 宗左右水平左右，价格可能会继续微幅下调。