楼市黄大大 06-29
成都,火了!
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救市是门技术活。时间越早,尺度越大,未必效果越好。

比如郑州,又是救市 19 条,又是给老乡发房票,至今仍然回温无望。

成都,几乎是强二线城市里最晚出手的一个,力度也不算大,那效果如何呢?

5 月 16 日,放宽无房家庭认定,近郊区(市)县购房不计套数

5 月 31 日,放宽购房资格和限售年限,二孩家庭多张房票

如今,新政即将满月。成都,真的火了!

刚刚,成都楼市迎来历史性时刻。

二手房月成交突破 1.5 万套,站上了近 7 年的单月最高!比新房足足多出 3000 多套!

来源:好好选房

6 月 24 日,也就是上周五,成都单日成交破千,足足 1052 套二手房,谁看了不说一声 " 可怕 "。就这水平,顶得上南京半周,厦门半个月!

按照这个势头,6 月成都二手房成交量,很可能会是 " 恐怖 " 的 1.7 万套。

5 月 31 日,成都松绑限售政策,证满 2 年或者合同备案满 3 年后可转让,一大批次新房获准入市交易。

新政后一周,绿软件新上房源高达 13471 套。到了今天,这个数字是144180 套(已勾选商品房 & 普通住宅)。

这一波放松,很多人都不看好,认为引发了炒房客集体抛盘,导致二手房挂牌量激增。

但他们忘了,一切不谈去化速度的高库存,都是耍流氓。若按 1.7 万套 / 月的速度去化,14 万套二手房,也只够卖 8 个月而已。

更何况,在这 14.4 万套二手房源里,楼龄在 10 年以内、最受欢迎的次新三房,只有 2 万套而已,够不够卖都还不好说呢。

其实,看看成都的二手房数据就会发现,自打去年 12 月成交量破万,成都二手房算是 " 站起来了 "。最近 4 个月的成交,都能稳定在 1.2 万套以上。

起初,看房的人越来越多,成交量稳步上升,是以价换量的结果。

有人涨价吗?当然有。

克而瑞数据显示,6 月成都二手房挂牌均价 18478 元 /㎡,比 5 月上浮约 12.7%。

每次有新政发布,总有业主艺高人胆大,一心挂高价。

特别是网红板块的网红小区。有同行说,金融城和大源的次新业主心态很强,甚至敢于跳涨。

当然了,大部分业主卖房,还是为了置换。

绿软件搞了个 " 房东急售 " 策划,里面那些房源基本都是因为业主置换。

诸葛找房数据也显示,过去 24 小时里,降价房源有 1000 多套,涨价房源仅 100 多套,对比再明显不过了。

不过,随着高性价比笋盘逐渐被消化,想要买到同样品质的房子,只能接受更高的价格了。

业主发现房子越来越好卖了,自然也会选择涨价。

过往经验告诉我们,每一个火热的二手房市场,都将释放一群喜提房票的改善业主。

接下来,这群人将冲进售楼处,为新房市场注入一波购买力。

5 月,成都新房价格涨幅,蝉联 70 城第一。

从数据上来看,成都 6 月新房成交刚过万套。放在全国当然很高,跟自己比低位运行,远没有二手房成交热闹。

但成都新房的精彩之处就在于,哪怕市场整体平淡,总有那么几个网红盘,隔三差五冒出来 " 炸场子 "。

一般购房者避之不及的爆雷房企,在成都,收获了爱和鼓励。

4 月,曾被列为 " 重点风险项目 " 的恒大天府半岛,据说报名人数过万,最后 3000 多人抢 1000 多套房,整体中签率约 33%,社保时长达到 84 个月(7 年)之久,创下了 16.8 亿的销售额。

许老板:听我说谢谢你 ……

5 月,新鸿基悦城开放报名,蜂拥而入的打新者,直接把住建局系统挤崩了。社保要 60 个月(5 年)起步,据说有超过 10 万人报名。2022 年成都高考生也才 6 万多。

恒大均价 1.25 万 /㎡,新鸿基单价不过万,但被抢的不只是刚需盘。总价 500 万 + 的麓湖生态城,照样三倍熔断,照样开盘卖完。

最近一周,成都市场又喜提两个 " 日光盘 "。

中建天府公馆二期,1654 套房,5008 人摇号,开盘售罄。华侨城滨江壹号,1386 套房,4204 人摇号,开盘即清。光这两个项目,就卖掉了超过 3000 套新房。

平心而论,这些项目之所以被疯抢,有个很重要的原因是倒挂,有几千到一万多的剪刀差。摇到就赚到,躺赚几十到上百万,闭眼摇就对了。

但是!之所以能够形成倒挂机制,有个很重要的原因,是本身地段足够优秀,基本都在 5+2 范围内,二手房才有涨价空间。

另外,新房市场好不好,开发商是个风向标,主要看两个数据。一个是拿证,一个是拿地。

先说拿证。前几个月捂盘不敢卖的开发商,也开始大量拿证推货了。5 月领取预售证 64 张,其中有 40 张是 "516" 新政松绑后取的。

再说拿地。首轮土拍成都 50 宗地块里,44 宗成交,22 宗溢价成交,在 22 个城市里处于中上水平。

最近二轮供地的规则和地块名单也出来了。中心城区清水限价全面破万,3 万限价地块,也从第一轮的 3 宗,增加到这一次的 11 宗。中心五区除成华外,最高清水限价都破 3 万。

如此一来,不光是把利润留给了开发商,还把涨价预期留给了周边二手业主。

都等着土拍热度起来之后,涨价卖房呢。

十几年前,不想一辈子蜗居大城市的年轻人们,带着对美好生活的向往,开始逃离北上广。

见识过都市热闹繁华,老家肯定是回不去了。" 润 " 哪儿好呢?

这个时候,原本是提醒他们不要贪图安逸的 " 少不入川 ",反而成了一本现成的《躺平指南》。麻将、熊猫、茶馆、川菜,火锅、美女、酒吧、奢牌,总有你的菜。

于是,在短短十年间,近 600 万人涌入,相当于多出了一个贵州省会贵阳。

成都也超越广深,成为中国人口第四城,也是第四个常住人口破 2000 万的城市,前三名都是直辖市:北京、上海和重庆。

成都对外地人才的吸引力不言而喻,但安逸之都也因此变得越来越卷,越来越多人习惯了 996,加班成了家常便饭。而当他们握着辛苦赚来的钱,想要在成都安个家,却发现——

房价涨得太快了!

特别是 2016 年之后,与水平面呈 45 度角,房价拉成了一条直线,陡峭得让人心惊。

虽说成都是上车门槛最低的强二线城市之一,上车总价 124 万,比西安、无锡、合肥、青岛、天津、佛山、济南等城市都要低。

但这个价格,基本只能从二圈层找起了,甚至要 " 下沉 " 到三圈层,也就是远郊区。

短短几年间,一圈层套均总价已经从不到 200 万,飙升至 350 万。天府新区 150 万以下的新房几乎绝迹。

有人早就意识到了高新南的价值,却发现英雄所见略同,同场摇号的人也太多了。等着等着 5 年过去了,即便能摇到,也已经给不起首付 ……

至于成都怎么选,其实特别简单,都写在限购规则里了

不要偏离南和东,不要离开 5+2。

向南向东(分先后),是成都的主要发展方向。就像成都地铁 1 号线,北到韦家碾,南至南极。

五大中心城区是 " 老成都 ",也是成都配套最为成熟的区域。

外地游客熟悉的春熙路、武侯祠、宽窄巷子、杜甫草堂都在这里。特别是青羊,是成都教育皇冠上,最耀眼的一颗明珠,学区房 NO.1。

高新区和天府新区是 " 新成都 "。高新西区 " 偏离 " 了东和南,不是很主流。

从高新南区资格可以买全城,就能看出这里最值钱。原因很简单,高新区是成都高新科技产业中心和金融中心,汇聚了最高精尖的人才,还有很多政府机构搬到这里。

天府新区是未来的产业高地,规划新增 500 万人口,可以说是成都乃至整个四川省的重点工程。

不过呢,天府新实在太大了,它的面积比中心五区 + 高新南还大,很难说未来有多少产业和配套才能将其填满,所以坑也比较多。选盘的时候不要离开天府大道。

其余地段,除非有硬性住房需求,不然不建议碰。

楼市分化,就是这么无情。即便是强二线城市,若生在非主流区域,还不如三四线城市好地段吃得开。

能吃肉的只有少数,有些片区,甚至连汤都喝不到一口。

◎本文作者 | 瓜片

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