子木聊房 06-29
这些城市,房价开始热了!
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文 / 子木

6 月 70 余城出台政策超百条。

结合着上半年,整体救市频率和力度皆已达到历史顶峰。

那么楼市到底救没救起来呢?

有人说没有,有人说有,每次进入楼市转折期,信息面就开始混沌起来,因为大家都会根据自己的主观思维去臆断。

事实上,分化时代楼市不能统一而论,房价涨不涨还要看基本面,这跟运动员一样,枪声一响,可能拉出好几个身位。

最近就有很多读者跟我反应,去房管局签合同,挤满了人,甚至还在排队,感觉楼市突然热起来了。

万科老板郁亮也在刚刚召开的 2021 年万科股东会上,表示:

"短期看市场已经触底,但恢复是一个缓慢温和的过程。"

郁亮有一特点,就是不说假话。

每次楼市下行,第一个跑出来大喊 " 活不下去了 " 是他,楼市反弹第一个出来笑容灿烂的也是他。

春江水暖鸭先知,头部房企扛把子在这个节骨眼表态,寓意非凡。

那么楼市是否触底,哪些城市又率先热度起来了?

为此我分别找这些读者求证,把身边所有能调集的资源都汇集在一起,帮大家盘点一下 6 月,最真实的行情到底是怎样的。

理性看楼市,才是一个成熟韭菜该有的气质。

首先我们先站在山峰向下看。

这次用市面上公认真实度最高的贝壳数据 + 中指数据论述,再辅以线下的情报佐证。

先来看第一张图。

贝壳 50 城 ² 二手房月度成交量走势

5-6 月,贝壳 50 城二手房成交量实现了连续环比增长,环比增幅分别为 14%、25%。

成交环比增幅扩大,佐证了郁亮的观点,楼市的确在复苏,购房者在政策的连续刺激下,开始走进楼市,不再过分观望。

贝壳 50 城二手房价格指数走势

在价格层面,也比上个月跌幅明显收窄了。

一般房价会滞后于成交 2 个月左右,在 5-6 月连续成交量增长下,房价大概率会在 7 月彻底 " 筑底 "。

筑底的意思就是稳定在一个区间,很难继续下探。

贝壳 50 城二手房带看客户量指数(以 2020 年 1 月值为基期值 100)

跟成交量匹配的还有二手房带看量,数据显示,50 城 6 月的二手房带看量也在连续增长,看房子的人明显多了起来。

贝壳 50 城二手房景气指数走势

贝壳数据最重要的二手房 " 景气指数 " 也在表明,市场运营在不断触碰 " 枯荣线 ",从较冷转向平稳。

6 月的复苏,跟过去一样,同样具有头部效应。

北上广深四大一线城市复苏最强,成交环比大增 122%,其次是二线城市 84.4%,和三线城市 56.1%。

跟过去一样,楼市行情的头部效应明显,还是跟一个地方的 " 产业 + 人口 " 的驱动力有关。

一线城市中,复苏力度的排序是:

上海 > 北京 > 广州 > 深圳

这个数据贝壳和中指是一致的。上海反弹是最夸张的,主要在于市场停摆 2 个月后,前期积攒的买房需求集中释放。

再叠加首轮供地热度创造历史,也给了买房和开发商极高的信心,整个城市正在 "V 型 " 反弹。

前几天浦东新区和奉贤新城都出现了日光盘,二手房市场中豪宅市场领头,行情大涨,目前二手房带看量已经恢复至疫情前 8 成水平。

这也跟当地 " 三价就低 " 政策松动有关,我打听了好几个中介都说,现在很多房子都可以做到市场价的 8 成以上。

上海行情激烈反弹,会把情绪逐渐蔓延到其他一线城市。

北京、广州、深圳到现在都没有出台任何放松政策,也证明高层对当地的购买力充分自信。

一线城市就是这样,无论放水还是经济反弹,都是第一受惠地,也是每轮房价周期的领头羊。

除了深圳目前还可以继续等以外,其他三个城市该上就上,不然再去拿到好房源的概率会逐渐缩小。

一线城市反弹后,后面紧跟着就是二线城市。

二线城市的战场更加复杂,被分为强二线城市和弱二线城市,都被 " 马太效应 " 深深影响着。

从上半年出台过政策的二线城市行情走势来看:

目前主要核心城市率先进入反弹周期,弱二线则被远远甩在身后。

比如成都、杭州、苏州、西安等城市在 6 月成交明显增长,而郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市行情,步履缓慢,增长有限。

成都是 6 月复苏力度最激烈的二线城市,也是读者反应房管局排队最热的地方,不出意外,接下来房价会进入反弹区间。

当地一个长期合作的中介小哥跟我说,5 月新政出台对市场刺激效果明显,6 月每天都会带 4-6 组客户看房,而 5 月基本每天在 1 组左右。

6 月整体供应激增,需求也在激增,二手房出现了 " 单日破千 " 的现象,带看量出现单周破 10W+ 现象。

不出意外,成都 6 月成交量稳超 5 月 1.2W 套,再次刷新近年新高。

前几天,有读者问我,说市场上最近抨击成都楼市的人不少,说新政出台,挂牌量高达 16 万套,大家都在抛盘,这个城市完蛋了 ……

能说出这话的,不是坏就是完全不懂楼市。

一个城市不能用单一的需求或者供应数据去评断市场,要看整体的比例。

大海跟小溪不一样,水大则鱼大。

成都是大市场,人口高达 2100 万,而且整个市场处于发展中期,还没有像北上广深一样进入存量市场阶段。

这意味着,新房会极大分流二手房客群,再加上成都倒挂新盘盛行,二手房自然出货率不是那么高。

而且,成都的二手房主要库存在郊区,而不是主要城区。郊区的库存会影响城区的房价吗?

不会。

这种市场类似于广州这种大市场,分化明显,核心区长期上涨,突破天际线,郊区可能长期滞涨,甚至不如二线城市的房价。

成都作为西部龙头城市,基础比较扎实,无所谓情绪上的偏见,一步一个脚印向上走就可以,剩下的只能靠时间去沉淀。

惊悚标题和夸张数据的确可以博取流量,大家都爱看,但却不是事实。

不是事实,又如何能正确研究楼市,做出判断呢,一切皆徒劳罢了。

成都之后是苏州。

苏州我在之前的文章里提到过很多次了,5 月新政出台后连夜赶文章,告诉大家赶紧上车,时不我待。

那时候也有很多人质疑,苏州行情没涨啊,再等等,房价万一继续下跌呢?

这个城市一直都被我评为 " 中国房价最洼地 ",没有之一,经济强劲,购买力充沛,这些年全靠政府调控压房价,不然早跟杭州持平了。

前几天我还特地去了一趟苏州,核心板块新盘的备案价已经在加速上调了,5 月前还愿意等外地人社保,现在基本都拒收,因为当地人都在排队买房。

二手房中介门店排满了人,之前愿意下调价格的业主,转头向上报价。

有的城市抄底时机稍纵即逝,一定要在暴风来临之前上车,等到自以为行情来了的时候,其实已经晚了半拍。

可惜很多人不明白这个道理。

苏州之后,长三角的南京和杭州都在新政后迎来行情复苏,杭州房价的韧性要优于南京。

南京二手房成交虽然在上涨,但房价有些过度透支,所以这次新政后,放量抢跑的改善群体偏多,而且都在下调价格。

接下来再重点说说西安。

西安也是读者反应房管局排满了购房者的城市。

这个城市原来创造过连续几年的上涨周期记录,后在去年下半年二手房指导价后,一夜冰封。

那时候我对西安的评价是,短期回调,长期看涨。

涨的逻辑是,西安在西北片区拥有最高的城市能级,也是绝对的领头羊,这会虹吸陕西以及整个西北部的购买力,也是所有财富资源的汇集地。

经过半年时间的回调,西安房价挤出了一定的泡沫,高新、曲江等核心板块已经在年后筑底。

5 月 28 日出台新政,放松限购限售,公积金降首付,房贷利率低至 4.6%,政策力度给得很足。

西安新一轮购买力得到释放,而且最近取消了二手房指导价的压制,导致市场底部形成了较高的置换预期。

比如前几天,金地中央公园,均价 1.9 万 / 平米,遭遇西安买房人哄抢,开盘去化 1076 套,去化率高达 91%。

现在的西安行情复苏明显,但效果刚刚好,如果继续刺激,楼市又会进入暴涨阶段。如果再涨起来,而后打压,调控效力就会大打折扣。

关于复苏的城市还有很多,比如最近的京津冀老大哥天津,山东双子星青岛和济南,浙江第二城宁波,还有经济黑马城市合肥 ……

这些城市以后再慢慢详聊。

写这篇文章的目的,主要是告诉大家:

以 6 月为界,一二线核心城市的政策底 + 市场底," 双底已触 ",很难出现更强烈的刺激政策,也很难指望房价继续下跌多少。

这时候如果有买房计划,就要趁机入场上车。

按照目前的形势,不出意外,7 月份疫情会彻底结束,新一轮经济增长周期开启,是信心建立的大月。

等市场信心建立起来,人们对收入有了稳定预期,上半年积压的需求就会陆续释放,尤其是核心一二线城市,成交频率会逐渐加快。

房价涨多少,没有人能预测到,但可以确定的是,等到 8 月份再去买房,买到好房的难度会大大增加。

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