前些天班长发过一篇《从小房子到大房子，逐年盘点 2013 年到 2023 合肥户型变迁！》的文章，盘点了从 2013 年到 2023 年合肥新房成交户型的变化。

虽然其中穿插 70/90 政策放开、阳台全封闭导致产证面积变大等调整，但新房户型越做越大也是客观事实，尤其在 2023 年，130 平以上户型成交大涨至 35%，130 到 144 平的户型更是与 100 到 110 平的刚需户型占比持平。

新房户型的变迁，反映着买房人需求的变化，市场上存在着大量的改善需求，但并不代表着 " 小户型 " 已经没有需求了，事实恰恰相反，普通刚需依然占据市场主力，只不过主动或者被动选择了二手房！

没有什么比真实成交数据更有说服力，1 月初班长曾汇总了 2023 年贝系所有住宅成交数据，从成交户型分布上，三室占据 49% 的成交，其次是已经在二手房市场绝迹的二室，占比 29%。

在成交面积分布上，90 到 120 平占据 34%，70 到 90 平位居第二，占据了 28%，这其中既有两室，也有大量的小三房，前期因为阳台有赠送面积，所以有很多 88/89 平，甚至更小的三房产品。

还有一组很有意思的数据，与新房在进入 2024 年明显遇冷不同，二手房的销量要稳定了很多，2024 年 1 月份贝系合肥 9 区 3 县共成交 1794 套二手房，成交套数比 2023 年 12 月仅下滑约 4%，节后销量也逐渐恢复到节前的水平。

目前的新房和二手房市场显然是分化又撕裂的，新房的户型越做越大，除了满足日益增长的改善需求，还有关键的原因是只有改善客户才愿意为大户型、更好的产品付出溢价，也做与二手房市场差异化的产品。

而对于大多数普通买房人，价格是无比敏感的，需要在有限的预算内，平衡位置、交通、配套、教育、户型和品质的关系，相当长的时间内也只会买一套房，只有在满足基本需求的基础上，才会去追求更大的户型和更好的品质。

还有另外一个很重要的原因是 " 去杠杆 "，最近两年很多人的收入都受到了很大影响，并且预期不明朗，不再一味求大，在自己能力范围之内买房子，再预留一部分现金以备不时之需，甚至有不少人选择 " 反向置换 "，卖掉 " 贵房子 " 买 " 便宜房子 "。

但以目前普通买房人普遍接受的 150 到 200 万范围内，新房的选择显然很窄，性价比凸显的二手房显然就成了最好的承接地。不仅是在新房市场已经基本绝迹的 90/100 平以下面积、二室户型，还有被定义为一定不能买的老破小、老破大和安置房，都有很好的销量。

也并没有像网传的 " 人人都有房 "，在 2020 年之前，有段时间合肥每个月都会发布 " 房地产市场运行情况 "，历史数据均显示市区户籍人口购买首套房占市区户籍人口购房备案量的比值在 50% 以上，这几年虽然没有公布这个数据，但差距不会很大，市场上还是存在大量的首次置业者。

整体上看，对于更好的居住品质和更大的户型，是每一位买房人都追求的，但高品质、大户型又高价也不是大部分普通买房人能承受的，毕竟购买力也是金字塔型，越往上数量越少，只不过在当前市场环境下，只能做大，避免和二手房直接竞争。

不分地段、一味求大做改善的市场，显然也是不健康和不可持续的，目前很多这种项目销售已经陷入困境，要想突围只有等市场回暖，二手房价格上涨了。

而待楼市平稳以后，平价 " 小户型 " 也必然重回市场，这才是大众的需求。         

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