2024年1月亚洲（中国）长租公寓发展报告

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01

全球公寓市场发展动态

美国方面，2024年1月，美国租金要价连续第六个月出现小幅下降，但是在一些地区，租金仍在上涨。据Realtor.com发布的1月份租金报告显示，1月租金中位数同比下降0.3%，但仍比四年前高出18.3%。其中，单间公寓的租金中位数下降了1%，至1434美元，但仍比四年前同期高出11.95%；两居室的租金中位数仅下降了0.6%，至1892美元，比2020年1月时高出了20.4%。

从区域来看，美国西部地区的房租下跌了0.3%，其中凤凰城（-4.0%）、加州河滨市（-2.6%）和拉斯维加斯等城市的跌幅最大。但西部地区一些较大城市的租金仍有所上涨，包括洛杉矶（+0.2%）和西雅图（+1.3%）。同时，Realtor.com还预计2024年美国租房市场只会略有降温。

英国方面，英国房地产机构Homelet发布的1月租金报告显示，截至2024年1月，伦敦平均月租金为2081英镑，约合1.9万人民币。虽然伦敦1月租金对比12月再次大幅下跌了2.2%，但年涨幅则达到了4.6%。

在伦敦所有地区中，租金年涨幅最多的区域是巴金，达格纳姆和哈弗林（Barking, Dagenham and Havering），涨幅为12.2%。而近五年以来，伦敦增速最大的区域是西伦敦的威斯敏斯特（Westminster），五年增长了52.1%。

加拿大方面，1 月份，加拿大房租的平均要价达到 2196 加元，比去年同期上涨了 10%，房租再创新高。与2020年1月的租金价格相比，加拿大1月份平均要价上涨了20%。其中，温哥华仍是加拿大租房最昂贵的城市，但与去年同期相比，温哥华的租金在一月份下降了3%。与此同时，埃德蒙顿的租金价格增长速度最快，平均租金为1479加元。此外，加拿大的一居室租金成本也在持续增长，1月份年增长率达到了12.6%。

西班牙方面，据西班牙当地房产交易网站Idealista发布的报告显示，1月份西班牙的租金价格月度上涨1.8%至12.4欧元/平方米，成功登顶西班牙历史上最高租金价格水平。在1月份，多达 37 个城市的房租价格出现上涨。涨幅最大的是韦尔瓦，租金上涨了 4.6%，其次是卡塞雷斯（4.4%）、塞哥维亚（4.3%）、卢戈和韦斯卡（均为 3.1%）。

02

亚太租赁市场发展动态

澳大利亚方面，澳洲的租金中位数创下了新纪录，平均每周601澳元，每年31252澳元。CoreLogic的最新报告显示，在全国范围内，2023年1月至12月期间，租金上涨了8.3%；过去3年的平均增长率为9.1%。其中，悉尼的租金中位数仍然是最贵的，每周745澳元，年增长率为10.2%。其次是堪培拉（651澳元），珀斯（630澳元），布里斯班（627澳元），然后是达尔文（611澳元）。

新加坡方面，根据房地产网站99.co和SRX发布的数据，1月新加坡公寓房租下跌0.7%，已连续6个月下跌。其中，只有核心中央区的房租略涨0.4%；中央区（非核心区域）跌了1.6%；中央区以外的公寓房租则跌了1%。

同时，1月，新加坡组屋整体房租跌了0.7%。除了四房式的组屋之外，其他类型的组屋租金全部下跌，其中公寓式组屋的跌幅最大，达到了3%。

日本方面，据日本房地产调查公司东京KANTEI在1月17日公布的数据表明，日本的房租整体呈现出上涨趋势。12月份首都圈公寓租金继续上涨，已达到3561日元/平方米，环比上涨0.4%。其中，东京都的租金环比上涨0.5%，达到4131日元/平方米，保持相对稳定。此外，神奈川县和千叶县的租金也同步上涨，分别涨至2526日元/平方米和1977日元/平方米，为两个月来首次上涨。

03

中国租赁市场发展动态

1月，据全国房价行情网数据显示，全国租金中位数仍保持在1900元/月，同比-4.95%。北上广深一线城市的租金水平持续领先全国。在排名前十的租金水平中，仅厦门的租金价格略微下降，环比降幅达到0.41%，其余城市租金均实现大幅增长，最高增幅达到9.47%。在经历了2023年底的租房淡季之后，租赁市场逐渐表现出了回暖趋势。

04

#开业

苏州馨乐庭东延路服务公寓试运营。雅诗阁中国旗下物业——苏州馨乐庭东延路服务公寓位于苏州工业园区东延四季核心区，东临吴淞江，西靠独墅湖科教创新区和著名的5A级旅游景区金鸡湖。公寓拥有250套设施齐全的豪华客房，并提供单房公寓、三房套房等多种房型。

华润有巢发布的2024首个新品“有巢国际公寓社区·上海芦恒路店”是2024年上海市闵行区入市的首批大型租赁社区。该项目位于上海市闵行区芦恒路60号，整个长租公寓社区包含3幢楼，可提供房源约1700套。此次首期入市的为2号楼与3号楼，包含房源1027套。

领盛投资管理打造的全新长租公寓品牌“COZI可遇”两大新项目即将在上海亮相。继旗下首个长租公寓项目“COZI可遇·虹桥”投运之后，上海“COZI可遇·新江湾”、“COZI可遇·东外滩”两个项目也即将在2024年一季度入市。“COZI可遇·新江湾”位于上海市新江湾镇五角场中心的繁华商圈，由三栋老旧社区物业改造。而“COZI可遇·东外滩”紧邻内环，周边配套成熟。

崇礼奥克伍德优阁酒店公寓投入运营。雅诗阁旗下首家滑雪目的地度假型物业——崇礼奥克伍德优阁酒店公寓在国内热门度假胜地张家口开门迎客。崇礼奥克伍德优阁酒店公寓坐落于2022年北京冬奥会张家口赛区内的太子城国际文旅小镇中，公寓依山而建，共有包括单房公寓、一房套房、总统套房等多种房型的136间客房。

无锡盛捷太湖新城CBD服务公寓启幕。雅诗阁旗下物业——无锡盛捷太湖新城CBD服务公寓正式起航。该公寓坐落于当地太湖新城核心商圈的金融街内，拥有138间客房，提供单房、两房套房等多样化房型。

雅诗阁成都首家雅遇品牌公寓开业。雅诗阁在成都地区的首家雅遇品牌公寓——成都雅遇公寓（东部新区）开门纳客。该公寓由雅诗阁与东部集团联合打造，地处三岔TOD核心片区，拥有轨、陆、空立体交通，并提供从单房公寓、一房豪华（复式）套房等7种房型，共600套客房。

“双品牌”城家上海嘉定国际社区正式开业。该项目由平安不动产委托管理，是城家在嘉定新城布局的首个“城家高级公寓+瑞贝庭公寓酒店”双品牌项目，总计12栋642间低密度高品质租赁住房，包含456间品质保障型租赁住房大社区+186间服务式公寓。

#签约

乐璟生活社区在天津中标并签约两个大型社区项目，总计新增2055间房源。乐璟中标的天江公寓社区位于天津经济技术开发区东区，由泰达集团投资建设。该公寓社区共有10个楼栋单元，总建筑面积超8.4万平方米，将提供1706间住宿产品。乐璟还与天津南港中区管委会签订合作，改造“南港中区公寓”社区，为周边园区企业定制住宿产品。该项目位于南港开发区中区，主要服务新能源、新材料、生物医药等行业企业。

05

2024年各省市保租房筹建规划

大连2024年将建2170套配售型保租房。目前保障性住房开发建设公司——大连国房乐家置业有限公司已成立，为国有独资企业，负责首批项目开发建设。

广州2024年计划筹建配售型保租房约1万套。2024年广州市计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目；筹集保障性租赁住房不少于10万套，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。

天津2024年拟建5000套保租房，支持园区和企业建设宿舍型保障租赁住房。

安徽2024年新增7万套保租房。2023年，安徽省住房城乡建设新开工棚户区改造18.38万套，实施公租房保障81.35万户，发展保障性租赁住房12.33万套（间），改造老旧小区1273个。2024年安徽将新增保障性租赁住房7万套（间），发放公租房租赁补贴2万户。改造城市危旧房2351套，完成城镇老旧小区改造988个。

北京2024年将建设筹集保租房7万套。2024年计划建设筹集保障性租赁住房7万套，并竣工各类保障性住房8万套。

宁波2024年筹建3万套以上保租房。2024年宁波计划达到6万户家庭在公租房保障范围内，同时筹建3万套（间）以上的保障性租赁住房，并新增4000套配售型保障性住房。

贵阳2024年拟建1.2万套保租房。贵阳市计划在2024年建设保障性租赁住房1.2万套，同时配售型保障性住房3600套。

甘肃拟2024年新筹建设2.3万套保租房。2024年甘肃新筹集建设保障性租赁住房2.3万套。同时，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保，发放公租房租赁补贴3.4万户，筹集公租房500套。

成都计划2024年筹建3万套保障房。2024年成都将筹集建设保障性租赁住房3万套（间）、配租1.5万套（间），供应人才公寓1万套，住房公积金线上业务办理率提升至95%以上。

浙江省2024年开工建设筹集保障性租赁住房20万套（间），筹备公租房5000套以上，实施城中村改造2.7万户。

四川省2024年将筹集保租房6.5万套（间），并将农民工纳入城镇住房保障范围。

山东省2024年将筹建保租房4.7万套（间）、公租房500套，发放租赁补贴5.3万户，推动已开工保租房早日建成交付，完善保租房配租机制。

上海2024年将建设筹措7万套（间）保租房。2024年上海建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。

广西2024年新开工（筹集）保障性租赁住房4万套以上。2024年广西计划新开工配售型保障性住房0.4万套、实施城中村改造项目8个；新开工（筹集）保障性租赁住房4万套以上，实施棚户区（城市危旧房）改造1.2万套以上。

吉林2024年计划发展保障性租赁住房9800套。2023年，全省棚户区改造开工1.99万套，保障性租赁住房开工1.34万套（间），建成棚改回迁安置房和保障性住房2.64万套，发放租赁补贴7万户。2024年，计划发展保障性租赁住房9800套，发放住房租赁补贴5万户。

湖北2024年计划筹集配租型保障性住房6.9万套，建设配售型保障性住房3000套。

综述：2024年1月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于稳中略升，监测均分分别达到达到54.62、93.16。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是有巢、雅诗阁、泊寓、城家、冠寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、政策动态等方面，如华润有巢发布的2024首个新品；无锡盛捷太湖新城CBD服务公寓启幕；“双品牌”城家上海嘉定国际社区正式开业等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：1月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为雅诗阁、泊寓、乐璟、有巢、冠寓。如雅诗阁成都首家雅遇品牌公寓开业；乐璟生活社区在天津中标并签约两个大型社区项目；万科泊寓推出商旅短租服务等报道都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在各省市保障性租赁住房开工和筹建推进工作，拍卖转让、新兴品牌推介等活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如崇礼奥克伍德优阁酒店公寓投入运营；2023年lyf签约8个项目等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：1月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金上涨幅度稳中有升，投资人信心保持平稳，投资指数基本持稳。

公寓品牌拓展多元盈利模式｜多个长租公寓品牌在2023年实现首盈利，但盈利的品牌仍集中在头部几家，行业整体性的盈利“魔咒”仍没有完全破解。与此同时，多个公寓品牌不断在业务模式上进行拓展，以寻求第二营收增长点。

龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，主打全国24个城市随心住7天。在入住时间和入住城市上可任意搭配使用，可以连住，也可以拆分使用，在节假日和周末也可通用。在使用期间上，有效期可至2024年12月1日，拥有近一年的有效使用期。

万科泊寓推出商旅短租服务。在商旅短租服务上，泊寓在全国357家门店为企业制定个性化短租方案，满足企业高性价比差旅住宿、实习生及新入职员工集中培训的住房需求，全年入住员工人次6万+，累计入住65.3万间夜。泊寓在全国的开业门店400+，而实行个性化短租方案的门店高达357家。

2023年lyf签约8个项目，品牌发展从共享公寓向都市酒店及度假型项目扩容。凯德投资旗下的旅宿业务板块——雅诗阁有限公司宣布，公司旗下屡获殊荣的lyf品牌于2023年再获8份新管理合同，业务扩展至巴厘岛、槟城、悉尼及法兰克福等全新度假胜地和城市目的地。而且，lyf的产品类型已从共享公寓向都市酒店及度假型项目扩容。

保租房REITs市场规模持续扩大｜在政策环境的不断优化下，保租房REITs市场热度不断攀升，保租房REITs发行有望成为常态。1月，多个项目表明保租房REIT市场正在实现稳步扩容。

1月，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（国泰君安城投宽庭保租房REIT）在上交所正式发行上市。该项目募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目。项目底层基础设施资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米，截至2023年9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。

国泰君安城投宽庭保租房REIT上市同日，上海城投公告称拟3.6亿增持城投宽庭保租房REIT。原始权益人控股股东上海城投控股投资有限公司拟将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持该基金份额。基金管理人上海国泰君安证券资产管理有限公司表示，本次增持计划中，主体累计增持金额合计不超过3.601亿元，累计增持基金份额不超过11,806万份，且原始权益人及其一致行动人累计持有份额不超过50%。

上海新黄浦实业集团拟申报发行保租房公募REITs。1月，上海新黄浦实业集团股份有限公司（新黄浦，600638.SH）发布公告称，公司审议通过了开展保障性租赁住房公募REITs项目的议案。公司拟选取闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目作为首次申报发行保租房REITs的底层资产，该项目已于2023年2月正式入市供应，总建面约7.7万平方米，含6栋23-24层住宅、地下车库及沿街商业等公建配套，项目致力于打造集居住、娱乐、社交于一体的智慧型租赁生活社区，该项目于2020年4月开始建设，2023年2月正式入市供应。预计发行规模不低于8亿元，具体以获批金额为准。

此外，上海建信（建设银行旗下的上海建信住房服务有限责任公司）携一家外资企业联合组建基金，以3.7亿元接盘了位于虹口区的商办写字楼——上海轻工国际大厦，此次的收购或改造为长租公寓并发行REITs。

公寓市场新增多领域玩家｜1月，除了希尔顿、雅高等酒店集团在公寓市场进行布局外，也吸引了诸如福星股份此类老牌房企的加入。

希尔顿推出长租公寓品牌LivSmart Studios，并宣布LivSmart Studios by Hilton成为其全新单间公寓式长租酒店品牌的正式名称。该品牌专为长期旅行者设计，首家LivSmart Studios预计于今年夏末在美国印第安纳州科科莫开业，主要目标客户为连续入住20晚或以上的客人。

雅高旗下欧洲地区公寓式酒店品牌安邸正式进驻中国市场。雅高集团宣布正式将旗下全球公寓式酒店领先品牌安邸引入大中华区，在西南重镇成都开设首家公寓式酒店，计划于2025年底正式开门迎客。成都简投安邸公寓将被打造成为一家拥有168间客房的中端服务式公寓酒店。在长住细分市场，安邸目前已在全球16个国家拥有近130家公寓式酒店。

城市更新老牌上市公司福星股份将开展长期租赁住房业务。湖北老牌房企福星股份发布公告，公司拟将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·红桥城等核心区位的首期20万方“商业办公用房”项目开展长期租赁住房业务。

外资公寓品牌加速本土布局｜外资公寓品牌加速了在华布局的进度，在1月实现了多店齐开，比如，领盛投资管理旗下的长租公寓品牌“COZI可遇”以及雅诗阁旗下馨乐庭、雅遇等品牌均实现了在华规模的升级。

领盛：领盛投资管理（LaSalle Investment Management）打造的全新长租公寓品牌“COZI可遇”两大新项目即将在上海亮相。继旗下首个长租公寓项目“COZI可遇·虹桥”投运之后，上海“COZI可遇·新江湾”、“COZI可遇·东外滩”两个项目也即将在2024年一季度入市。“COZI可遇·新江湾”位于上海市新江湾镇五角场中心的繁华商圈，由三栋老旧社区物业改造。而“COZI可遇·东外滩”紧邻内环，周边配套成熟。

凯德投资旗下雅诗阁：2023年在华新开20余家物业。凯德集团官微1月发布，2023年12月单月，雅诗阁在华多店相继开业，包括上海茂业雅院北蔡酒店公寓、上海馨乐庭长寿路公寓酒店、无锡盛捷太湖新城CBD服务公寓、苏州馨乐庭东延路服务公寓等。据估计，2023年全年，雅诗阁在华新开20余家物业、逾5000套公寓及酒店单元。

今年1月，雅诗阁继续公寓拓展的“狂飙”模式：苏州馨乐庭东延路服务公寓试运营、崇礼奥克伍德优阁酒店公寓投入运营、无锡盛捷太湖新城CBD服务公寓启幕、雅诗阁成都首家雅遇品牌公寓开业。

租赁大社区项目稳步扩张｜1月，多个公寓品牌发布了租赁大社区项目，在全国范围内实现了进一步的规模扩张。

华润有巢发布的2024首个新品“有巢国际公寓社区·上海芦恒路店”是2024年上海市闵行区入市的首批大型租赁社区。该项目位于上海市闵行区芦恒路60号，整个长租公寓社区包含3幢楼，可提供房源约1700套。此次首期入市的为2号楼与3号楼，包含房源1027套。

“双品牌”城家上海嘉定国际社区正式开业。该项目由平安不动产委托管理，是城家在嘉定新城布局的首个“城家高级公寓+瑞贝庭公寓酒店”双品牌项目，总计12栋642间低密度高品质租赁住房，包含456间品质保障型租赁住房大社区+186间服务式公寓。

乐璟生活社区在天津中标并签约两个大型社区项目，总计新增2055间房源。乐璟中标的天江公寓社区位于天津经济技术开发区东区，由泰达集团投资建设。该公寓社区共有10个楼栋单元，总建筑面积超8.4万平方米，将提供1706间住宿产品。乐璟还与天津南港中区管委会签订合作，改造“南港中区公寓”社区，为周边园区企业定制住宿产品。该项目位于南港开发区中区，主要服务新能源、新材料、生物医药等行业企业。

2023年末，瓴寓国际在上海成功中标三个大型租赁社区项目，累计房源达到10653间。这是该公司今年在上海中标的第12个项目。截至1月12日，瓴寓国际在上海已开业房源超过3万间，落地大型租赁社区项目14个，其中11个为保障性租赁住房项目，成为上海在管大型租赁社区最多的企业。