本文来源：时代财经 作者：钟黛

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万科做了八年长租公寓，终于开始赚钱。

早在 2014 年，万科即试水长租公寓业务，两年后推出品牌 " 泊寓 "。泊寓负责人曾公开说，万科吸取了中国香港、美国房地产的经验。所以公司内部明确要做经营性物业，希望把长租公寓做出一家 " 百年老店 " 来。

据万科集团披露，长租公寓业务自 2023 年 6 月起实现单月利润连续回正，月实现累计权益净利润回正，预计 2023 年实现整体盈利。由此，万科泊寓加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、乐乎公寓的盈利队列。

头部企业的盈利，是住房租赁行业整体走向成熟的标志之一。与此同时，外部政策环境的变化，也让更多玩家迎来发展机遇。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可对时代财经分析称，近年 R4 租赁用地的推出降低了土地成本，使得长租公寓成为一门算得过账的生意。同时，相对于其他经营性业务，一二线城市租赁需求坚韧，使得长租公寓录得较高的投资回报率。叠加公募 REITs 政策拓宽退出渠道、资产流动性增强，长租公寓市场正在步入快速发展期。

向轻重两端发展

自英国硕士毕业以后，王星野（化名）选择租住在上海宜山路的柚米国际社区，作为归国第一站。

她对时代财经阐述称，选择长租公寓的理由包括，" 公司附近的老小区比较多，居住体验比较差。柚米的装修比较好，服务也比较好。疫情期间有工作人员帮我们沟通及派送充足的物资。"

王星野的选择不是孤例。仲量联行调研指出，年轻化是长租公寓需求演进中的主流趋势。此外，一二线城市租赁需求亦较强，为长租公寓企业提供成长空间。一组数据显示，深圳每 4 个家庭就有 3 个在租房。已经买房置业的家庭中，有接近 50% 也在租房。

微领地是深耕一线城市的样本企业之一。其在地产开发和大社区运营方面已有 13 年经验，在上海拥有 9 个重资产项目、3.5 万间房源，在营在建面积 100 万平方米，管理资产 250 亿元，所有项目都已纳入上海市保障性租赁住房。到 2026 年，微领地在上海计划实现 10 万间的租赁住房资产管理目标。

微领地第一个开业的重资产项目为浦江中心微领地青年社区。该项目原是工厂的存量宿舍，2021 年微领地收购项目后，将其改造为大型租赁社区。项目共有 3116 间房源，主推 20 平方米至 25 平方米的精装一室户房型，租金为 2000 元至 2500 元。

该项目于 2022 年 10 月开业，2023 年 3 月完成爬坡，截至目前出租率为 96.6%，是目前上海市房量最大的保障性租赁住房社区。

在重资产模式下，微领地等企业可同时获得获得资金收益和资产升值收益。而伴随着运营经验日趋成熟，不少长租公寓企业亦开始尝试轻资产拓展。

" 蛋壳等‘二房东’企业的暴雷，成为行业转折点。中资产模式逐渐式微，行业向轻资产和重资产发展两端演变。一个比拼服务力、运营力、资管力的时代已然来临。" 一名业内人士观察分析称。

在 2019 年初，瓴寓提出 " 轻重并举，向轻重两端发展 " 的战略，并聚焦核心城市的综合型租赁社区业务。截至 2023 年上半年，瓴寓布局全国 21 座城市，管理房源超 9.1 万间，已开业房源逾 4 万间。瓴寓轻中重房源的比例为 6：2：2。

脱胎于华住的城家，亦在对外输出整体的轻资产管理方案。" 城家是行业里面为数不多具有酒店基因的企业。我们在门店、客房，以及精细化运营和对住客提供个性化和差异化的服务方面，具有先天优势。" 城家 CEO、华住集团高级副总裁庄松成对时代财经表示。

庄松成阐述称，城家依靠华住系统的基础，将这些经验积累逐步演化至公寓服务。目前，城家的数字化系统在行业中相对靠前。此外，城家定制出高低错落的产品序列，应对需求的细分化，目前 " 长短租结合 " 和 " 长日租结合 " 产品都有涉及。

庄松成称，目前城家管理的房源中，有 80% 为轻资产模式，20% 为中资产或重资产模式。未来 3 年间，城家计划将长租公寓房源规模拓展至 7 万 -8 万间，服务式公寓规模拓展 1 万 -2 万间。

万科泊寓总经理胡冬华在媒体交流会上称，泊寓致力于升级产品体系及服务能力，提高运营效率。例如，推出了灵活租期，包括 " 随心短租 "" 商旅月租 "" 省心长租 " 等产品。并称累计服务客户 75 万人，每 100 个客户中，有 85 个来自于自有渠道。

走向资管时代

" 过去，租赁住房行业的底层资产以非匹配的土地和资产供应为主，如纯住宅、商办、工业用房等，这些资产对于租赁住房而言成本很高，这也是行业盈利难的基本原因。" 瓴寓相关负责人对时代财经表示。

这一难题随着 R4 地块的推出迎刃而解。所谓 R4 地块，即规定了 70 年内只租不售，且只能企业 100% 自持。简可对时代财经指出，相对纯住宅用地而言，R4 地块较便宜，为长租公寓业务留足利润空间。

克而瑞租售数据显示，截止到 2023 年 4 月份，上海共出让 208 块纯租赁用地，预计可提供约 24 万套租赁住房。

此外，简可指出，金融端的支持亦在助推住房租赁市场的发展。现在，如果是用于保障性租赁住房的收购或者运营，融资成本会较 LPR 下浮。此外，税收方面也有有明确的扶持。房产税从原来的 12% 变成了 4%，增值税从 5% 变成了 1.5%。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎对时代财经指出，长租公寓抗周期性较强，需求相对坚韧，投资回报表现较好。" 消费可能会降级，企业可能会搬迁，但住房租赁的需求始终都在。"

第一太平戴维斯数据显示，在上海，2023 年第四季度，长租公寓的净回报率为 4.0%-5.25%，优于甲级写字楼的 3.5%-4.75%、核心购物中心的 3.5%-4.75% 以及五星级酒店的 2.5%-3.5%。

在全球范围内，长租公寓的商业模式已经得到验证。在国内，资本正在涌入这一行业，叠加公募 REITs 的推出，正在推动企业打通 " 投融建管退 " 的闭环。

2020 年 4 月，证监会、国家发改委发布推动基础设施 REITs 试点通知，标志 REITs 在国内破冰。目前，已经至少有五单长租公寓公募 REITs 正式上市，分别是华夏基金华润有巢 REIT、红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT 以及国泰君安城投宽庭保租房 REIT。

孙翎对时代财经表示，2022 年上海的长租公寓交易额以 61 亿元创下新高，被称为长租公寓元年。2023 年该资产类别的交易额进一步攀升至 72 亿元。投资人趋于多元化，包括保险机构、金融机构、外资的基金、内资的私人买家和企业自用客户等。

胡冬华在媒体交流会上披露称，泊寓已与建信住房租赁基金联合创立 " 建万住房租赁投资基金 100 亿 "。同时，更广泛地与国资国企、资产管理机构开展保租房合作，盘活存量资产。

瓴寓方面，于 2019 年 4 月携手平安不动产共建 100 亿元住房租赁项目投资平台，并落地上海浦江华侨城柚米社区。2020 年 1 月，瓴寓联合新加坡政府投资公司共建 5.7 亿美金住房租赁项目投资平台。

2021 年至 2022 年，瓴寓先后完成了旗下三个社区项目的股权退出，跑通 " 投融建管退 "，为租赁市场发展路径提供了多样性。

庄松成称，经过 9 年的沉淀与打磨，城家形成了覆盖前期产品定位和后期精细化运营的体系，并与国企、房企、险资等多元主体合作。

例如，城家与全球资产管理企业思睿集团签约，受托运营思睿集团旗下地产股权基金整体收购的上海市核心地段商业房地产项目；与昆山创业控股集团合作，运营服务铱工场 · 周市科创产业园区 778 套人才公寓；携手上海地产，受托管理 1701 间上海虹桥乐贤居城家公寓保租房项目。

孙翎观察分析称，中国长租公寓市场即将进入资管时代，企业需要在项目和品牌拓展过程中积累运营经验和能力，不断形成属于自己的运营方式和逻辑。专业的运营团队和资管平台，将在新一轮长租公寓行业升级中脱颖而出。