前几天班长统计了合肥 2013 到 2023 年新房成交户型的分布，在 70/90 政策取消、阳台全封闭、改善需求爆发、经济收入提升、美好生活愿景等主观、客观原因下，新房户型一路向大，2023 年 130 到 144 平的户型占比更是与 100 到 110 平的刚需户型持平！

在户型越来越大的同时，住宅产品也在不停的更新迭代，铝板 + 石材的外立面、奢华的公区、完备的会所等都逐渐成为标配，一时间到处都是改善盘，那这些项目能不能称之为 " 豪宅 " 呢？恐怕并不尽然。

富人愿意花上千万资金和高额单价下注的项目，必定是叫好又叫座的 " 六边形战士 "。

先看看高品质住宅综合测评中心的专家们发布的《豪宅标准六要素》：项目地段的稀缺性、生活的便捷性、居住的舒适性、品质与美学、开发商的品牌、市场认可和口碑。

1、核心竞争力是产品

市场上同板块的房子，普通住宅会因为品质的不同而差价明显，豪宅亦是如此，所以外立面干挂石材、窗墙比高、公区装修奢华大气、室内装修品质高、景观造价成本高的小区才是他们的首选。

毕竟，对于买豪宅的富人，高性价比的东西不一定适合，但喜欢的东西就要拥有，金额只是数目。    

2、优质地段和丰富配套是必要条件

地产界有一句人人皆知的名言：地段、地段、还是地段，对于刚需或改善产品来说，地段是影响房价的首要因素，但对于豪宅，地段排在品质后面。

业内普遍认为，豪宅从第一代 " 惟大足以 "，到第二代 " 位置偏，造型美 "，再到第三代 " 城市核心，豪奢为贵 " 的豪宅回归，历经了三个变化过程。

所以融创壹号院、置地栢悦公馆、滨湖双玺这类占位优质地段的项目具有持续的保值升值能力，也是目前二手房市场大部分豪宅买家最中意的选择。

前期随着 " 限墅令 " 的出台，别墅产品愈发稀缺，部分非城市核心区的别墅也能成为顶级资产。它们虽没有市中心的繁华商业配套和立体交通，但都有自己独特的城市景观资源，可以带来更静谧的居住体验，不过目前有放松的趋势，有望复出。

3、小区环境带来的豪宅气质

" 豪宅气质 " 是一种很虚妙的感觉，但当我们在踏入豪宅大门的那一刻就能感受到：大门的用材、尺度、造型与出入人员的管理，进门后的路面整洁、绿化率、树种珍稀程度、小景造型、铺砖用材、泳池配置等等。

还包括物业人员的问候、路过身旁的业主，当我们走在玫瑰园和壹号院这样的社区里，你会不由得感觉高级，这就是气质。

细节之处见真章，豪宅的细节藏在我们看得见、摸不着的每一处，环境也不止是小区景观，更多在于交付后的物业管理和业主的共同维护。    

4、身份认同是潜在诉求

虽然提 " 圈层 " 比较敏感，但却很受否定其确实存在，不难理解，有钱人更在乎圈子。1963 年，索尼创始人盛田绍夫，斥巨资在曼哈顿第五大街置业，与世界 500 强的 CEO 们为邻。此后不久，索尼在美国市占率翻番。

上世纪 50 年代，有个小男孩搬进硅谷，开始和工程师们交朋友，就此恋上了电子学，20 年后，他建立了苹果帝国。

所以说，豪宅是一个非常好的载体，它能够快速聚集各界社会名流。建筑可以复制，但圈层难以模仿，有钱人买豪宅，不仅是买一处奢华的住所，也是买一张 " 圈层入场券 "。    

5、学区是加分项

学区对于豪宅不是必答题，但是附加分，从玫瑰园这些年始终在经开区走出独立行情，就能看出来，还有栢悦公馆、棠溪人家等。

如今市场回归理性，房屋也回归居住本身，购房者会更加关注居住的体验，而且随着取消限价，市场必然开始涌现豪宅，让有钱人解渴。

那大家觉得现在市场上哪个项目可以称之为 " 豪宅 "？    

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