地产财富会

债务压顶、超预期利空，

万科、碧桂园、金地们，

能闯过这一关吗？

2024-3-4

房企的日子越来越不好过了。

巨大的偿债压力正从四面八方袭来，债务压顶的房企被一种窒息感所笼罩。

在碧桂园遭遇清盘呈请的同时，地产界 " 四朵金花 " 之一的金地也在债务危机中疲于应对，甚至连被视作我国房地产信心底线的万科也深陷债务流言……

房地产又到了千钧一发的关键时刻。

传言延期谈判、卖资产，

万科又要 " 渡劫 " 了？

3 月 1 日，万科多只境内债券出现普跌行情，内房股集体跟跌，引发市场关注。

其中，"22 万科 05" 跌 6.7% 至 74.2 元新低，全周累计跌去 9.2%，为该券历史最大单周跌幅。"21 万科 02" 本周跌幅达 9.4%，周五跌 5.3% 至 68 元的新低。"22 万科 01" 跌 5% 至 85.7 元，"20 万科 06" 跌 3.2% 至 76.7 元，均创新低。

一位债券从业者对地产财富会表示：

万科债券下跌不止是因为最近的传言，更重要是因为节后在市场上万科的债以及基本所有地产民企的债都没有流动性了，投资者不愿意购买。

所以，在这种情况下，令外界担忧的是——

万科债券普跌带来的超预期利空，会不会对接下来的行情有持续影响。

再说一下上述提到到万科传言。

近日，金融媒体和技术公司 Reorg 消息称：

万科正在与某些贷款机构 ( 主要是保险公司 ) 进行谈判，以延长其非标准债务的期限。

这些非标债务原定于 2023 年 12 月到期，已在此前的延期谈判中延至今年 3 月到期。随着到期日再次临近，万科董事长带领高管团队前往北京与监管机构会面，希望可以协调再次延期。万科还与债权人就潜在的资产处置进行了谈判。

Reorg 消息还称万科计划出售其租赁公寓子公司 PortApartment 的部分股权，参与讨论的潜在买家包括国有企业。

曾经房企 TOP4 的 " 碧万恒融 "，如今只剩下万科。

没想到，一直以稳健著称的 " 三好学生 " 如今很可能也只能靠延期谈判和甩卖资产寻求自救。

今年 2 月，万科无奈 " 割肉 "。

将其最成功的商业资产——上海七宝万科广场的 50% 的股权，甩卖给香港领展基金，交易对价仅 26 亿，对比其估值折让了近三成。

2 个月前，万科还以 4.8 亿，甩卖了自己 3 家悦榕庄酒店的股权。

而如今，如果传言属实，万科苦心经营的长租公寓项目股权，也将摆上货架。

可以看到，不断 " 卖卖卖 " 的万科，对资金的需求是非常强烈的。

因为万科的债务压力是摆在台面上的。

2024 年上半年，万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在 3 月及 6 月分别偿付 6.3 亿美元、6 亿美元，总计大约90 亿人民币。

行业风暴中，尽管万科先知先觉，近年来不断 " 缩表 "，控制拿地，但依旧无法避免频频 " 遭劫 "。

去年，万科曾被下调评级，美元债暴跌。当时深圳国资委表态，说一定会避免让万科陷入危机，不过这并未阻止万科股价的下跌。在短暂反弹后，万科股价一路创下新低。

不同于其他出险房企，万科的处境是一步步被下行的市场拖垮的。

眼下，万科要解决债务问题，显然仅依靠甩卖资产和外部输血是远远不够的。

或许，现在能真正救万科的，不是大批的买家，不是身后的深圳国资委，而是市场。

债权人失去耐心

碧桂园会复刻恒大吗？

接着说一下这几天因一笔 16 亿港元的逾期境外债，被推至风口浪尖的碧桂园。

2 月 28 日一早碧桂园发布公告称，其获悉 Ever Credit Limited 于 2 月 27 日向香港高等法院提出对碧桂园的清盘呈请，内容有关呈请人与碧桂园之间本金约 16 亿港元的未支付定期贷款及应计利息。

碧桂园随后急忙回应：

" 参考业内其他违约上市房企案例，个别债权人向香港法院申请公司清盘的情况较为常见，坚决反对清盘呈请书，并将寻求法律意见，采取一切必要行动，与顾问团队积极妥善抗辩应对。"

但在恒大前车之鉴的风声鹤唳之中，资本市场早已被吓破了胆。

受 " 清盘呈请 " 影响，碧桂园股价持续暴跌，目前，碧桂园股价已跌至 0.63 港元，市值仅 176.3 亿港元。

要知道，2018 年碧桂园最高市值达 4205 亿港元，短短几年，蒸发超 4000 亿港元。

现在大家关心的问题是——

碧桂园会不会成为下一个恒大。

事实上，碧桂园今天的处境，与当初恒大走向清盘的路径非常相似，都是由占比不大的债权人提出清盘申请。

当初恒大债权人提出清盘呈请时，涉债金额其实只有 8 亿多港元，与恒大 2.4 亿天量债务相比只能说是九牛一毛。

但正是这笔看似不起眼的债务，将恒大彻底推向清盘深渊。

碧桂园被清盘呈请的背后——是地产下行，债权人越来越看不到债务重组的希望。

债权人等不了了，因为当前形势下，房企资产一跌再跌，倘若债务人被清盘，债权人最终所得将大打折扣。

所以越早出击，才能赶在资产缩水之前止损。

近两年，已经有多家在港上市的出险房企被债权人提出过清盘呈请，包括花样年、阳光城、新力控股、佳源国际、融创、祥生、龙光、中梁、大发、佳兆业、海伦堡、弘阳等。

但从结果来看，通过和债权人的积极沟通，多数房企能度过危机。

比如融创、旭辉、花样年、龙光、祥生等通过沟通，已撤回清盘呈请或相关呈请已被法院驳回。

所以，碧桂园被免于清盘的可能性很大。

但对于碧桂园而言，能否有效推动境外债务重组的进展或将成为其日后不被清盘的关键。

目前碧桂园存续美元债 16 只，存续规模94.43 亿美元；存续境内债两只，规模52.76 亿元。此外，碧桂园地产集团有限公司还存续境内债 14 只，存续规模143.97 亿元。

债权人的耐心是有限的，或许留给碧桂园的时间不多了。

年内百亿偿债高峰

金地还有 " 救兵 " 吗？

有国资背景的金地，也被连环债务压得喘不过气。

刚偿还一笔到期债后，金地又要面临" 黑色三月 "。

仅 3 月，金地将有 3 笔公开债务到期，涉及余额41 亿元。

而从全年来看，2024 年，金地到期债务共有 9 笔，包括 7 只中期票据、1 只公司债和 1 笔海外债，到期的本金总额为125.8 亿元。其中，整个上半年金地共有本金91 亿元的债券到期。

自去年底到现在，金地其实一直在努力解决债务问题。

去年，金地集团就先后将北京市大兴项目、苏州金地广场项目、曲江新区金地广场项目、北京金地中心项目等资产进行经营性物业抵押贷款融资。

关键的时候，金地还搬来 " 救兵 " ——

福田投控。

福田投控是金地的第二大股东，当金地亟需资金时，福田投控以最直接的方式向金地输送了逾 32 亿资金。

简单来说就是金地把名下深圳福田环湾城旧改项目的股权，转让给了福田投控。

这些举措，一定程度上缓解了金地的现金流压力。

但眼下金地销售吃紧，今年 1-2 月金地销售业绩才 106 亿，较去年同期的 240 亿减少过半。

一边是经营对现金流补充有限，一边金地在公开市场几乎没多少资金入账，同时现在只靠卖资产也不是很好的路子，毕竟行业变天，不可能再像新城 19 年那样有很多人接盘了。

但债务不等人，面对 " 黑色三月 " 和年内百亿偿债高峰，金地或许还得不断搬来 " 救兵 "。

有困难，找股东。

这是国资背景房企的最大优势之一，比如万科此前被做空时，深圳国资委、深铁就挺身而出，声援万科。

但金地的股东估计靠不住了。

原先第一大股东，第二大股东均为险资，险资这几年监管很严，急着跟开发商切割还来不及呢。

金地的大股东富德抛售股票都已经明牌了，二股东大家人寿也出逃了，再让他们掏钱，很不现实了。

而被迫 " 上位 " 的新二股东福田投控，即便再度援驰，力量也非常有限了。

没有永远的救兵。

走到这个时候，尽管很多房企一直在努力，但他们别无他法，只能——

把命运交给市场。

这或许也是许多房企的宿命。

事实上，碧桂园、万科、金地的处境只是行业的一个缩影。

债务的积重难返，行业不问基本面的 " 错杀 " 各种复杂的因素一步步把越来越多的房企推向深渊。

据中指研究院最新数据显示，2024 年房企到期债券余额高达7873.4 亿元，其中，海外债占比为 34.0%，信用债占比为 66.0%。

可以预见，今年房企将迎来史上最难的 " 闯关模式 " ——

行业规模的收缩，未完工预售房资金缺口，筹资能力的减弱，必定进一步加剧房企今年的债务压力。

关关难过关关过，祝他们好运吧！

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