澳洲回来后，又马不停蹄春节各种应酬，没几天又有事去香港转了好几天，去了之前没玩过的南丫岛、故宫等景点，天天暴走，前后折腾了一个月。

回来后休息几天，发现走路时右脚后跟还是隐隐作痛，拍了片子，说是轻微骨质增生，得休息 3-6 周才能康复，正好有空和大家多唠唠 ~

昨天推送了《投资赚钱的本质》，后台几个问的比较多的理财问题，统一回复下：

一是问黄金创新高了，现在能不能追高 / 要不要清仓？

我一直觉得黄金是比较鸡肋的投资品，和股票债券房产都不同，黄金没法生息，只能靠价格上涨赚钱，和比特币一样。

所以本质上，黄金最大的投资价值也和比特币一样，在于对冲信用货币没信用的风险。

也就是长期看，黄金价格，和美元指数反着来。

1973 年布雷顿森林体系解体，黄金和美元脱钩，黄金开启超级大牛市，从 35 刀一路冲到 800 多，本质不是黄金走牛，而是美元信用崩盘，超级弱势的美元，衬托出了黄金的的耀眼。

80-90 年代，美国开启里根 - 克林顿繁荣周期，美国相对国力和全球影响力达到二战后最高峰，强势美元一直打压金价，黄金熊了 20 年。

美国科技股泡沫破灭、9.11 事件，中国入世，这几件事几乎同时发生，此后中国快速崛起，美国陷入两场反恐战争泥潭，格林斯潘过于激进放任的信贷政策又催生出次贷危机，导致美国相对国力大衰退，随后开启一轮又一轮 QE，美元信誉再次严重受损，由此引发第二波黄金大牛市，从 2000 年一直持续到 2011 年，最高冲过 1900 刀。

此后美国 QE 退出，美股持续上涨，黄金再度走熊。

但期间美国经济复苏也有多次反复，美元指数也时强时弱，金价大多也在 1100-1500 区间来回震荡，导致金价和美元指数之间的负相关并没那么明显。

下一个转折来自 2020 年新冠大流行，初期美国应对乏力，狼狈不堪，不得不推出无限 QE，金价一下从 1500 刀拉升到 2000 刀，创历史新高。

后来美国缓过来了，金价也重新进入震荡区间，只不过那么多美元投入市场后，区间中枢提高到 1700-1900 之间。

进入 2022 年，美国陷入高通胀危机，联储激进加息，大大加强了美元的全球吸引力，黄金再次走熊，最低跌回 1600。

随后联储不断给市场释放即将停止加息甚至开启降息周期的预期，心急的资金重新开始提前布局黄金，价格中枢再次回到 2000 美元附近。

最后就是眼下这波创新高，只因近期美国经济数据低于预期，市场对年中开始降息的预期再次提升。

但这波行情不是最近才开始的，去年初市场就开始有降息预期，金价缓慢爬升，只是没想到经济复苏那么强劲，担心通胀反弹，拖慢了联储降息节奏。

但很多人直到最近新闻上看到金价创新高了，才重新开始关注黄金。

又觉得经济环境不好，其他也啥好投资的，要不要来点黄金压箱底？

还是我在《投资资赚钱的本质》里说的，同学们作为普通投资者，本已属于后知后觉，这些媒体制造的 " 市场噪音 "，很容易形成热点效应对投资的反噬！

黄金大卖热搜都排到第一位了！

很多人看到这条热搜，会下意识产生一个念头：自己是不是也要买点黄金？

关键他们看到的新闻里，遭抢购的是 " 金饰 "，是一种高溢价的工艺品，不具有投资功能。

就算买黄金投资，也应该买没溢价的黄金 ETF、纸黄金或参照 " 上海金 " 价格的实物金条。

那眼下到底该怎么办呢？

早就买了黄金的现在要不要抛，这个不一定，可以再观察下。

但之前一直空仓，眼下受新闻刺激，想抱团大举入场，一定不是好的理财之选。

还记得 13 年 4 月一战成名的 " 中国大妈 " 吗？

当年媒体还拿以前抱团炒外汇的日本 " 渡边夫人 " 作类比，觉得这些大妈智慧 + 勇气 + 财力三合一……

因为当时金价从 1700 闪崩到 1400，大妈以为捡到便宜了，结果一直到 19 年下半年才回本，一套 6 年多！

总之，黄金 - 美元这对 CP，黄金从来都是 " 受 " 的那个，" 攻 " 的一直是美元，美元强弱又受联储货币政策影响，而制定货币政策的主要依据，则要看美国经济表现。

这个模型简化后，可以粗暴理解为，买黄金就是买美国国运走弱！

你觉得眼下美国国运，正在走下坡路呢？

放 2020 年大骚乱时期，恐怕多数国人都会得出肯定的回答。

但眼下，争议就很大。

不是小美同学读书用功成绩好，小美也是不靠谱的学渣，奈何隔壁学霸同桌这两年成绩退步更大，反衬出小美同学好像也没那么差了……

黄金短期波段很难预测，就算猜对了，波幅小，不加杠杆收益也很有限，加了高杠杆，万一来个闪崩又会爆仓。

黄金长持收益，同样鸡肋。

44 年前黄金最高涨到 860 刀，哪怕眼下创新高 2140 刀，绝对涨幅不到 150%，年化涨幅不过 2.1%。

而从上波牛市高点到现在再创新高，也就涨了 200 刀，涨幅 11%，时间成本却长达 13 年。

当然，如果能在熊市相对低位持续定投收集筹码，比如 2015-2018 年，整体成本能控制在 1200 美元附近，涨到现在，账面回报超 70%，年化回报也有 7%-8%，不算惊艳，但也还不错。

骨灰级老荔枝可能还记得，那些年，力哥经常写黄金，推荐大家可以定投一点。

比如 16 年写的这篇：《是时候开始定投黄金了！》

所以黄金不是不能玩，但第一，心理预期不能太高，第二，贵出如粪土，贱取如珠玉，别在市场大热时一窝蜂追高，熊市里有的是时间，耐心点，慢慢捡。

……

另一个问的比较多的是：眼下闲置房产要不要割肉出手？

讲真，有点小意外，毕竟昨天没怎么聊楼市，后台就有这么多主动发问，说明很多人有这心思。

2021 年很可能是 1992 年之后，中国最重要的一个拐点。

政权结构的拐点，政策方向的拐点，房地产泡沫崩盘的拐点，人口老龄化的拐点，中美博弈的拐点，也是全球化大倒退，以及中国意识形态与整个西方发达国家集团矛盾开始变得不可调和的拐点。

正经历拐点时，普通人往往木知木觉，不少 21 年高点上车的人，还庆幸自己眼光好呢。

2022 年，像我这种后知后觉的人，才开始意识到，这可能不是一次简单的经济周期，而是历史性拐点。

2023 年，解封后经济弱复苏了一下，紧接着继续躺，我才确认，这的确是历史性拐点……

就房地产而言，从 03 年第一轮大涨开始，整个大趋势一直是涨。

中间经历过多次波折，有经济下行导致的，也有政策调控带来的，但没过两年，柳暗花明又一村，守得云开见月明。

这种趋势惯性长达 20 年，以至于不少人至今心存侥幸，觉得只要政策发力，房价还能再创新高。

任泽平曾提出一个著名观点：房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

归根到底，看的是供求关系。

人口和金融决定需求，土地决定供给。

整体上看，中国不缺地，已建成的 6 亿栋房屋住 14 亿人绰绰有余，问题是大部分房子都在农村和小镇上，空置没人住，真正缺的只是已盖满房子还不断外来人口涌入的大城市核心区土地。

金融对房价起作用，在于会激发或抑制投资投机需求。

但在一个房价持续下跌，缺乏赚钱效应，且已形成趋势的大环境下，别说投机早就被常年限购挤压殆尽，就算想长持保值的投资需求，也被严重抑制，哪怕 3 成首付 4% 利率，一样会让很多人望而生畏。

去年夏天，为了不浪费来之不易的房票，小宝在上海刚买了套投资房，买的时候狠狠砍了房东一刀，以为自己捡了大便宜，半年后回头看，还是 navie 了。

放到现在一个劲降息的理财市场，哪怕 4% 的房贷，也很难跑赢，所以手里有点钱，也不理财了，最近决定提前还贷。

甚至那些过去嘴上说着" 我买房自住，但也希望最好能保值增值 "的自住需求，也因担心房价下跌，血汗钱打水漂，反而连自住房都不敢下手。

换句话说，这世上哪有什么真刚需？谁说租房不能结婚？租房不能过一辈子？

丈母娘逼你买房，还不是预期房价会涨吗？

所以土地和金融都不再是问题，问题集中在人口。

过去人口持续增长，一线吸二线，二线吸三四线，县城吸周边农村，农村 80 后傻孩子还在拼命生韭菜。

但现在 90 后 00 后新韭菜大批量躺平，农村没有更多新鲜韭菜割，首先需求受冲击的就是县城，然后依次传播，直到一线。

但这两年房价跌幅，似乎一二线跌得比小县城更猛，每次我说房价大跌，都有木知木觉的小镇青年怼我：哪有？我家房价很稳啊。

原因在于，一二线还在偿还前几年 " 短期看金融 " 的欠债。

2017 年棚改货币化红利吃掉后，很多县城房价就涨不动了。

毕竟县城本就没什么外来投资需求，都是本地改善需求。

没有这几年投资金融杠杆催生的泡沫，自然也就无所谓泡沫崩盘。

5000 块的房子还是 5000 块，8000 块的房子还是 8000 块，似乎很坚挺。

但一二线持续吸引外来人口，特别是很多上了年纪的三四线小伙伴，看到趋势，手里有点积蓄，总想给孩子在一线或省城买套房，赢在起跑线，继续催生了 19 年和 21 年两拨上涨。

现在这波下跌，很多城市都跌回 2019 年，此前涨幅过大，透支太过严重的，比如东莞这种，直接跌回 2017 年。

和小县城回到同一起跑线。

所以别看这波一二线跌得惨，大城市和小县城的惨烈 PK 战，才刚开始。

真正的问题，不是房价跌了多少，而是房东主动降价，依然有价无市，缺乏流动性！

小县城的有效需求持续减少，越往后拖，需求越少，房子却还在持续增加，供大于求的局面会持续加剧，只有核心成熟地段的品质学区房，才会因相对稀缺，成为最后的堡垒，其他大部分房子，拖得时间越久，越难处理，卖不掉，也租不掉，烂在手里。

当然，这不是一蹴而就的，而是一个缓慢的温水煮青蛙的过程。

不会有激烈抵抗，就这样一年又一年，慢慢沉沦下去……

还有些小伙伴期待限购最后两座堡垒——北京和上海今年大幅放松，房价触底反弹，重新带动全国楼市回暖。

这又是看不清大局的自我安慰。

一线的确是领头羊，风向标，过去都是一线先涨 / 跌，二线跟上，再传导到三四线。

但那是拐点之前，人口还有增量，趋势还没改变，才能一线吃肉三线喝汤。

现在战争何等残酷，一线敢放松，连二线潜在购买力都要被迅速吸走，何况三四线？

看看上面几条真实留言——

一个说我在北京发展，不回西安了，

一个说我在南京发展，不回合肥了，

一个说我在上海发展，不回郑州了，

都想卖二线省城。

西安郑州有纠结，还情有可原，位置好，房龄新的，其实可以先放着。

但三四线，就该赶快放弃幻想，应撤尽撤！

现在还舍不得割肉走人，或者流动性已然枯竭，那就做好长租准备。

小城镇没投资需求，房价泡沫少，反而凸显较高的租金回报率。

只能卖 33 万的房子，如果一个月能租 850，回报率也有 3.1%，比眼下储蓄险利率还高。

但要知道，储蓄险利率是长期锁定，不会降的，但租客却会越来越少，20 年后能租多少钱，或者还能不能租出去，都是未知数。

最近还有个新闻，上海刚公布的 3 批次新房名单中，有三个楼盘备案均价超 17 万，最高的陆家嘴滨江豪宅滨江凯旋门达到 17.28 万，考虑到高层江景房巨大的楼层价差，最高单价将突破 19 万。

早已封顶的徐滨顶豪启元，叒没过会，有传言说对备案价不满，从这次陆家嘴和新天地新盘价格看，后面启元上市，均价很可能超 18 万……

和一年前比，上海二手房大幅下跌，一二手倒挂已然消失，打新不再有套利空间，这种环境下，今年豪宅新房备案价居然还敢大幅跳涨，不怕卖不动吗？

今年北上限购大概率会进一步放松，即便如此，如果豪宅供应量太大，市场也很难 hold 住……

不过反过来看，连一线豪宅保值增值神话也彻底破灭时，可能这轮史上幅度最大的房价下跌潮，就要告一段落了。

接下去，就是漫长的磨底。

最终率先复苏的，也还是一线豪宅。

人口持续流入的大城市房产，更像金融投资品，房价更多体现投资属性，房租则完全取决于实际居住需求。

所以世界级大都会租售比，都比其他城市低一点，东京不如大阪，首尔不如釜山、悉尼不如布里斯班……

但哪怕遇到失去的 30 年，全日本房价相对最坚挺，反弹时涨得最快的，还是东京。

……

还有不少人问我深套的中概互联 / 恒生互联该怎么办，我回复了 2 条留言，表达了我对中国互联网龙头企业不可能长期超低估值的信心，也不知道为啥，居然都给遁了……

我手里的 513050 中概互联网 ETF 很早就换成 513330 恒生互联网 ETF，后来下跌过程中，换成了另一个规模更小的有套利空间的 159605 中概互联 ETF。

因换过几次标的，我也算不清准确浮亏幅度，但这几年一直在用七步定投策略的网格收割法自动低买高卖，每次收割都是蚂蚁搬家，能回一小口血，加上持续低位补仓，目前浮亏幅度大概在 35%。

我说过很多次，估值不回归，我就不会卖，我会死磕到底，哪怕这么操作不够理性。

以后别问了，再过十年也是这句话。

……

还有人问香港买房和港险的事，这属于高端理财需求，可投金融资产低于 200 万的洗洗睡吧。

最近香港宣布楼市全面 " 撤辣 "，就是此前对外来人员严格的限制买房措施全取消，瞬间带动一波大陆有钱人的购买潮，实际是对深圳楼市的重大利空。

讲真，如果你长期看好中国资产，买香港不如买上海。

如果不看好中国资产，香港房产也别碰，做不到真正的风险隔离。

因为除了一国两制带来的独特金融制度优势，整个香港都在快速内地化。

中介天天兜售优才高才计划，其实最后要拿香港永居也没那么容易，还是需要你去香港工作生活。

但禁不住咱人口体量大啊，100 个内地中青年有 1 个精英成功落户香港，也是几百万人。

每年润出十多万港人，再润来十多万内地人，这样持续换血 10 年，香港人口结构将发生质的改变，逐渐和广州一样，路上听到的普通话比白话还多。

如果想让孩子以华侨生身份低分考回内地名校，必须入籍香港，也就是放弃中国国籍和内地户口，千万要想清楚了。

没了内地身份证户口本，还继续在内地生活，可能会增加很多不便。

可预见的未来，中国不可能承认双重国籍，香港逐渐内地化也可能削弱香港护照含金量，哪天欧盟取消香港护照免签也说不定。

反正香港命运已注定，有能力又不能忍的港人都会润，不想或不能润的只能努力适应新常态。

港险去年解封就很热，今年更热，美元越强势，国内富人和中产对中国经济越忧虑，这类稳健的可做风险硬隔离的离岸美元资产就越受追捧。

这两年，我身边好几个赚到不少钱的同学朋友陆续咨询我买港险的事。

有时想想，堂堂大国国民，被逼着做这种偷鸡摸狗的事，挺可悲的……

我也不知道这货能不能公开介绍，实在有兴趣了解的，找小宝私聊吧 ~