大城市租房问题，一直是国际重点关注的问题。

有数据显示，欧洲人口大国德国的租房人口占总人口的 57%，全国仅 43% 的人拥有自己的房子，相反，七普数据显示我国城镇住房自有率约为 70%。不过由于我国大城市流动人口多，租房人口居高不下，一二线城市年轻人可接受租房时长近 10 年，构成了独具特色的中国住房租赁市场。

近期，巴黎 HEC 商学院就重点关注了中国租赁市场，并收录了长租机构自如的案例，这可以理解为从中国跑出来的住房租赁模式，获得了国际商业学术界的认同。

在巴黎 HEC 商学院的案例里，过去几十年里，受城市化、收入增长和房地产政策变化的推动，中国房屋租赁市场经历了显著增长。2010 年之后，市场上出现了一些大型房屋租赁公司，它们在塑造市场方面发挥了至关重要的作用。

巴黎 HEC 商学院在案例中详细分析了中国租房市场的整体情况，自如近年遇到的挑战及它应对市场变化进行的调整，运营模式和未来成长机遇。

中国式租房，已经成为一个国际化课题。

中国式的房屋租赁

对在大城市工作的年轻人来说，找房、租房是他们的头等大事。

根据统计局七普数据，2020 年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为 35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住依旧非常普遍，市场存在着庞大需求。

巴黎 HEC 商学院也提及，中国住房租赁市场的规模很难估计，通常认为 2022 年的价值约为 1.8 万亿元人民币，预计到 2027 年将继续增长至 2.8 万亿元人民币左右。

但中国租房市场在供给端相对复杂。中国租房市场的供给，90% 以个人房源为主，且房源环境参差不齐，每个城市集合了不同批次或阶段的房源，例如北京、上海就有明显的几次住房建设，建国后的首批 " 楼房 "，到后来的筒子楼，80、90 年代的单位自建房，90 年后不同代际的商品房……

这些房源的老化程度不同，装修风格各异，房屋品质参差不齐，同时供给又是高度分散的。这使得房屋租赁市场鱼龙混杂，随着租房需求的升级，人们很难轻松选到满意的房子。

对标中国住房租赁的崛起时间，美国、德国等住房租赁公司要领先数十年。美国公寓在运营上普遍采取自持方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再进行招租运营。德国民众则习惯于租房，德国社会住房体系较为完善。

房源供给结构、政策顶层设计、融资环境等的不同决定了中国无法直接复制国外成熟的经验，而自如等公司的出现给中国市场提供了另一种解决方案。

巴黎 HEC 商学院认为，自如提供了在线运营平台；提供了标准化的、经过全面装修的、家具齐全的公寓；提供了简单且确定性高的租房体验……这些方面，印证了自如不再是传统类型的房屋租赁企业。

传统中介只做两件事：房源上架、为房子找租户。但对自如来说，房子收来只是第一步，它还需要将房子重新装修或配置家具，将房源挂到线上、房源出租后也要进行日常维护。

自如扮演了高效衔接业主、租客两端的角色，满足了双方个性化需求。业主出租房屋只需要把房子委托给靠谱的机构，租客也有更丰富的产品选择、租期选择、付款方式和服务项目。

这种长租模式为住房租赁市场带来了新的成长空间和商业价值，中国长租行业开始沿着标准化、高品质的方向发展，进入新发展阶段。

自如董事长、CEO 熊林曾在一次演讲中描绘中国式租房 ," 今天在中国一个大学毕业生 , 可以在网上找到靠谱的搬家服务 , 可以像选酒店一样方便地去租到理想的房子 , 他看到的房源都是真实的 , 他可以在网上完成所有的支付和交易 , 他有非常多的渠道去反馈他遇到的问题 , 他用到的这些房子里面的门锁都是智能的 , 他的保洁都是按点上门的 , 他要的维修都是可以有承诺 , 五环以里几个小时上门的。"

中国市场终于跑出了，让国外跟随的住房租赁模式。自如模式此前已经被复制到海外，2022 年，Wework 创始人亚当 · 诺伊曼再公众视野消失两年后，开启新一轮创业，模式即是 " 美版自如 "。

中国式长租的进化

以自如为代表的长租模式，在推出后以极高的租房体验打开市场，并迅速成长起来，随着各类参与者的加入，长租经历了 10 年的快速增长。

但现在来看，行业的快速增长较为粗放。随着世界、经济、政策、住房租赁市场行业的变化和新挑战，租赁企业不能再盲目追求规模的增长，长租传统模式不再适合现阶段发展。" 尊重行业基本规律，什么房子都能租出去的时代已经变了。"2022 年，熊林和《财经十一人》对话时，总结了他当时对市场的观察。

新阶段要求平台以更长周期的视角经营，以运营效率的提升为核心，用多元化产品满足不同人群需求，自如给出的解决方案是增益租。与传统长租模式相比，增益租的核心特点是 " 无差价、无空置期、收益有保底 "。

增益租具体模式为，业主根据自如提供的设计方案，签订装修合同，承担装修费用。同时，双方根据自如的估价系统，约定一个市场化的租金，自如开始支付该租金的 80%-90%，一年后自如与业主对租金增值部分进行分成。

如前文所述，中国的租房市场的供给质量参差不齐，市场存量房源老旧占比高，尤其是北京、上海等市场，20 年以上房源占比较高，通常，房源装修基本达到 15 年使用寿命，就需要升级房屋、灵活定价、匹配不同需求的租客。

有分析表示，增益租模式重新梳理了资产所有者、收益者、运营者、服务者等角色的权利义务责任。增益租业主需要为自己的房屋改造升级承担费用，全程参与其房产改造、验收等环节之中，更能保证房屋装修的质量。自如摆脱了 " 二房东 " 的身份，降低了资本投入和财务风险，同时它扮演了资产管理的角色，经营本质有了变化。

同时自如和业主的合作模式更为透明，双方形成了一个利益共同体，更有利于长远和健康发展。巴黎商学院将自如新推出的增益租模式，评价为是 " 更透明的方式 "。

增益租这种更为透明、更着眼于长线发展的租赁模式，让中国长租行业进入了新阶段。

中国长租的未来机遇

经历了一轮洗牌后，中国房屋租赁市场已然发生了诸多变化。

" 中国企业单纯的规模扩张的时代已经过去了，需要通过质变推动量变 "，去年 4 月，自如通过模式变革以及产品设计和交付、服务升级，实现外部价值创造方式质变；通过 GTOK 管理增长法和行为认知愿景驱动，实现内部团队能力质变。

关于如何实现增长，巴黎 HEC 商学院收录的自如案例，也提及了未来增长的系列可能性。

一方面，作为房屋租赁平台，基础应该着眼于核心的租赁业务，比如增加已有商圈的房源数量、或开辟新的商圈，以及进入新城市。而这些都需要依靠自如过去十余年建立起的规模化增长的方法论和运营能力。

核心业务之外，自如也在寻找新的业务增长点。从房租租赁向家庭服务、家装、软装售卖等方向扩张是租赁企业扩张的标准化路径，国外已经有诸多公司沿着此路线完成了平台级扩张。

事实上，自如已经在家服领域有了成功的尝试。2021 年 6 月，自如家服独立发展，提供搬家、保洁、清洗、维修、保姆、收纳等近 200 项生活服务，目前自如年度家庭服务订单已超 1000 万单。

家装或许也是自如接下来发展的一个方向。2022 年，自如推出 " 智爱家 " 独立子品牌，挺进家装赛道。

巴黎 HEC 商学院对此业务的评价是 " 这项服务迅速流行起来，并在市场中创造了巨大的需求。这项业务看起来很有前景，有可能带来未来的显著增长。"

疫情期间，一批长租公寓倒下，对自如来说，幸运地是，它找到了自己的增长方向。现下，国内房地产行业走入新的历史阶段，租赁行业正在迎来新的变局和增长空间，需要自如继续摸索自己未来的增长之道。