乐居财经   徐迪  3 月 23 日至 25 日，以 " 新消费 新引擎 新机遇 " 为主题的 "2024（第十九届）商业地产行业发展论坛 " 在广州举行。

华夏基金副总经理张德根在演讲中表示，REITs 对于商业地产而言是重要的，重资产退出和上市的平台，在公募 REITs 轻重结合的模式下，将进入成熟系的部分重资产不断注入公募 REITs，实现出表并回笼拢权益资金，同时建设培育新的项目，使公司以较少的资本撬动庞大的资产管理规模，实现更高的经营回报。

并且境内消费 REITs 的估值水平现阶段给的较高，对企业的估值有相当帮助。同时消费 REITs 模式下，企业净资产管理模式提供运管服务持续获得运管收入，并降低企业扩张所需要的资本支出压力，助力企业专注运营能力的提升和扩张，品牌 IP 的打造，巩固行业领先地位。

REITs 是一类资产的上市，IPO 则是一个公司的主体上市，在实操当中公募 REITs 和 IPO 相互助益。在法律层面上，REITs 和企业的 IPO 并不构成同业竞争，无论是并表还是出表企业都可以在规则范围内调整持有 REITs 份额的比例实现灵活控制；第二在当审核环境下 REITs 审核相对于 IPO 普遍比较快，可以实现高效融资，加速资产运作；第三 REITs 也是帮助企业实现重资产退出和加快提升轻资产运营能力的重要抓手。

消费类 REITs 具体准入标准，当前放开的只有百货商场、购物中心、农贸市场和社区商业这几块，写字楼和酒店这两个业态暂时没有放开，随着试点的持续扩大，不排除后续这两类会能够登上公募 REITs 的舞台；发行主体就是原始权有人，需要聚焦于消费基础设施业务，不得从事商品住宅开发，实操当中主营业务包含商品住宅、商业地产开发业务的就需要注销房地产开发资质或者进行剥离；资金的投向现在受到严格限制，规定净回收的资金主要用于再投资，其中明确规定不得用于商品住宅开发；发行门槛适当放宽，消费类 REITs 预计未来三年净现金流分派率原则上不低于 3.8%，这个是相较于之前的公募 REITs 有所放宽，第一批公募 REITs 出来的时候基本上是 4.1% 以上，最近因为国内利率的下调，所以整体要求是放宽的，对首发项目的评估值不低于 10 个亿，发起人原始权有人持有不低于首次发行规模 2 倍的同类储备资产，这个是其他之前的 REITs 是一致的规定。

截止目前境内已上市 33 单公募 REITs 项目，另有 3 单处于发行募集期，还有 18 单公募处于审核通道当中，类型主要覆盖仓储物流、产业园区、高速公路、固废处理、污水处理、清洁能源、租赁住房、消费基础设施这 8 个领域，这 8 个领域以外暂时没有纳入到公募 REITs 的范围之内，公高速公路和产业园区占最主要的比例，主要分布在京津冀、长三角和大湾区。

上市募集资金差异比较大，个别单个项目达到了百亿，也有个别低于十亿，大部分是 10 — 30 个亿之间，已上市项目分派率普遍是在 4%-5%，有一些经营权因为要包含本金的摊还，有高的做到 11 个点，一般在 10 个点左右。所以公募 REITs 也是近期市场比较热捧高股息类的资产。

从具体的核心要求来看，我国公募 REITS 还处于试点阶段，最早底层资产基本上都是基础设施，最近放开的购物中心也叫消费基础设施。国内的杠杆率一般都是债务融资大概占 40%，折算成海外的口径大概杠杆率 28.6%，海外普遍杠杆率是 30 — 70%，甚至有一些不设杠杆，这也体现在国内目前试点阶段审慎的特点。

从市场估值来看，国内的 REITs 分派率普遍是落在 4%-6% 之间，海外的 REITs 在现阶段基本上分红率大概是 6%-8%。更低的分派率对于发行人资产的转让比较有利。

首批消费基础设施 REITs 一共是 4 单，华润的商业资产，金茂购物中心，物美消费和印力消费，其中前面 3 单都已经发行上市，印力最近也在发售过程当中。这几单项目基本上都处于一线或者强二线的核心区域，整体而言都是运营时间比较长，现金流是比较好的优质资产。除了目前这 4 单以外，还有首创的奥特莱斯的 REIT 和百联的 REIT 正在审核过程中，后续还有数十单项目正在执行当中，相信后续消费基础设施市场应该会快速扩容。

华润和金茂首批入选有三个方面原因，第一个这两个项目启动时间非常早，相关文件一出台就迅速启动了招标，申报进度在这类资产当中位居前列；第二，这两个项目资产在合规性方面比较完善，省下来很多前期的辅导时间；第三是由于资产本身成熟优质，华润的青岛万象城是青岛全城体量最大，市区最核心的项目，金茂的览秀城也是长江湘江新区核心的商业项目，所以有很好的示范效应。

当前背景下，地产行业向抗周期、低风险、高利润的商业地产转型是一个大的方向。多数房企逐渐开始补充商业地产的业务，追求稳健发展，以商业地产租金及管理费作为主营业务收入，抗周期表现出色。首批消费基础设施 REITs 基本上底层资产都是购物中心，购物中心业态整体市场需求还处于增长阶段，预期未来购物中心租金收入的规模还是会持续增长的，在这个过程中两极分化应该不可避免，优质的购物中心资产将会具备长期的投资价值。

从偏宏观的角度而言，消费 REITs 的推出可以有效发挥资本市场价值发现的属性，提高商业项目的服务运营能力，给投资者更好的体验，对恢复和扩大消费还是起着积极的作用。对于商业地产企业有几点比较重要：

第一、优质的商业运营商可借力 REITs 加速扩张，手握商业不动产的房企有望借助公募 REITs 盘活存量资产，提升优质商业部动产的开发节奏，加速商管公司在管项目的扩张。

第二、商业资产可以打通投融管退，形成整个闭环，反哺上市公司。具体而言就是通过 REITs 实现资产出表确认利润；提供运管服务，获取运营管理费收入；通过持有 REITs 份额获得分红收入。

第三、有助于企业从重资产向轻资产的运营管理转型，完善重资产退出通道，形成投融资良性循环。

第四、REITs 短期提供了去杠杆途径，缓解资金困难，助力商业地产行业平稳转型。短期而言是融资的手段，当但是从中期来看能够推动企业业务模式的转型，从长远来看最终反应到企业的资产定价会得到有效的提升。