文 / 乐居财经 魏薇

3 月 23 日 -25 日，2024（第十九届）中国商业地产行业发展论坛在广州举行，恒隆地产董事长陈启宗发表主题为《经济波动中的地产洞察》的演讲。

20 多年前，陈启宗就断言中国房地产的开发模式不可持续。在他看来，中国的住房房地产完全是规模的比拼，速度的比拼，是一个疯子才能玩的游戏。

2007 年，陈启宗在香港办公室面见 21 位内地房地产商时做出预判：20 年后，100 个房地产商中大概有 60 个是可以赚钱的，而 60 个当中有 5 个最多不超过 10 个是赚大钱的，剩下的 40% 是不生不死，15%-20% 恐怕会将以破产收场。

当时 " 音乐 " 没有停止，大家玩得还很高兴。如今，事实证明，陈启宗当年预判的方向是正确的，且破产的远不止 15%-20%，而是 80% 甚至更高。

他谈到，这个结果是可以预见的。贪是市场经济的重要推手，不贪就没有市场经济，但问题不出在贪不贪，而是政策如何管住人的贪，所以必须有法律法规的监管。这也是以往几十年房地产出事的主要原因。

房地产商破产不是什么大不了的事，因为土地还在、房屋还在，这些是不会不见的，要是不让房地产破产商就是制造了一个道德陷阱：赢了是我的，输了有人替我买单，那下一次他不贪是不可能的事。所以道德陷阱可以说是今天中国房地产，特别是住房房地产遇到难处的底因。

陈启宗表示，经过 20 多年的高速发展，房地产市场存量已经非常大了，但是长远来看，对房地产行业不需过分悲观，因为城市化进程还在持续。20 年前赚钱比较容易，但是以后的房地产市场像以往那么盈利恐怕不容易，因为以往赚钱的方法在今天已经不再适用，今天的中国是一个比较规范的社会。

谈完对中国房地产市场的看法后，陈启宗发表了对商业地产的见解。

1991 年，恒隆初次进入内地做市场研究，次年在上海开发了第一宗住宅。1993 年 12 月，恒隆买下了上海恒隆广场的地块，但后来陈启宗认为，恒隆没有资格做住宅房地产，他如此形容当年的房地产市场：" 那个游戏讲得好听是复杂，讲得不好听是我们这些愿意正派做生意的人不能赚钱的地方。" 自此，恒隆就决定了不再做住宅房地产，转向商业房地产。

陈启宗指出，过去的 20 年商业地产的发展速度比较快，未来机遇与挑战并存。商业房地产在不同的城市，用不同的模式做生意还是有机会的。

早在 2000 年左右，恒隆就决定不做一般性的三星级商业房地产。所谓的三星级商业房地产就是一般性的，市场已经相当饱和，去找机会也会有，但是不会太多。要是一个市场的经济活力不够，老百姓兜里没有钱，就不会把钱花在商业房地产商，只有像上海、北京、广州等这些经济活力相当强劲的地方才能够造就商业房地产的成功。

陈启宗认为今天的中国在高档商业房地产领域基本上是饱和的，因为有 10 家、8 家企业已经在最好的城市、最好的地点盖了很多不错的高档商业房地产，新入局者非常难超越。

他将全国的商业房地产分为三类：第一类是一线城市北上广深，但从商业房地产领域来说只有上海和北京，一些国际奢侈品大牌在这些城市可以有 5-6 家商铺，老大老二可以赚很多钱，老三大概还可以赚钱，老四赚钱有限，老五老六可能根本没有钱可以赚，这是事实更是市场的经济规律。

第二类是广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉这样的经济体量非常大、也有活力的城市，国际奢侈品大牌可能可以有 3-4 家，真正赚钱的是老大，老二大概可以赚钱，但是差距恐怕会比较大。

第三类是比较强的二线城市，如无锡，全国人均消费水平最高的城市，另外还有沈阳、青岛、西安等，国际奢侈品大牌在这些城市最多只有 2-3 家门店，一般是 2 家，而赚钱的只有老大。

最后他指出，商业地产企业需死守四个基本：地点、土地、设计、管理团队，唯有具备这四项基因的企业再加上极度的守规律，才能够活下去。

如果不能做到以上四点，那么你干注定是失败。如果能够死守这四个基本，有机会的情况下我希望你们做最高档、最优质的，因为长远来看，只有这些企业才能活下去。全世界现在都不是大发展期，现在是保命，保本的时候。

中国很大、经济很强，不一定要在房地产里面，好多行业都是可以做的，希望大家三思小心而行。