题图来源：长江实业集团

撰文丨张栩彬 鄢子为 编辑丨鄢子为

接班第 6 年，李泽钜也感受到压力。

3 月 25 日，长实公告，继续回购 44 万股，股价微跌。

在前一交易日，其耗资超 1.7 亿港币，回购 540 万股，依然无力阻挡股价重挫超 10％。净资产 4000 亿港元的长实，市值跌破 1200 亿港元。

这种颓势在于，李泽钜的成绩单不理想，长实营收、利润双降，连全年股息都削减了 10％。

他带着长实高管层，出席发布会时，现场金句频出，道出香港人 " 真系几辛苦 "，可市场毫不买账。

" 港府已然撤辣，加上息口见顶，香港经济已见复苏迹象，现时楼市值博率高。" 李泽钜给出判断。

只是，他的掌舵基调，就和很多购房者一样，更多持币观望， 哪怕少挣钱。

蓄势推盘

李嘉诚家族成员说话，向来滴水不漏，擅长打太极。

业绩会上，有记者问道，" 为什么近几年很少在中国香港进行大笔投资？"

" 香港是我们的家乡，我们对香港具有特别感情。若有项目可以提供合理的回报，我们一定会在香港投资！" 李泽钜如是回答。

这既打了感情牌，又避其锋芒。

给出 " 值博率高 " 的判断，甚至指出 " 楼市下行的机会较上升低 "，李泽钜有自己的盘算。

长实今年将推出四个楼盘，Blue Coast、启德项目、元朗锦田项目和观塘安达臣道项目。

Blue Coast 打头阵。

该楼盘地段好，搭乘港铁两站可达商业区金钟，邻近深水湾、浅水湾等传统豪宅区；周边学校、医院等配套齐全；主推大户型，如 1267 平方呎三房户型，约合 128 平方米。

为了宣传楼盘，3 月初，长实在香港尖沙咀召开 "Blue Coast" 路演启动会，邀请多家内地媒体参加。

业内推算，该楼盘的目标人群，是内地高薪人才。

2023 年，7 万内地人才，通过 " 专才 " 与 " 优才 " 计划，拿到三年香港工作签证，在当地连续居住 7 年以上可获得永久居留权。

这部分人群有住房需求，购买潜力巨大，是李泽钜想要抓住的 " 优质客户 "。

" 该盘于 3 月在华南地区路演，反应不俗，透过深圳中介及集团在广州的展销中心，分别收到约 300 个及 150 个问询。"

长实营业部首席经理郭子威表示，稍后会扩展至内地其他城市，有意安排内地中介代理来港调研。

一位 Blue Coast 楼盘销售与《21CBR》记者沟通时，全程使用普通话，强调 " 随时安排参观 "。

" 价格不会贵，长江集团的风格，偏好一次性卖光。" 销售表示，3 月 27 日出价格，务必提前备好资金。

以价换量

销售此言非虚，过去的一年，李嘉诚家族卖楼，偏好走量，留足利润后，快速出手。

市场印象最深的，是亲海駅二期，290 万港元 " 上车 "，600 万港元买两房。

打折之后，该项目平均每呎为 1.5 万港元，折合每平方米 15 万元人民币，比附近新盘价格低。

" 代理听到价钱开心到喊，老板听到价钱伤心到喊。" 长实集团执行董事赵国雄表示，开发商 " 不用赚尽，不用赚多 "。

若考虑周边环境和成本价，李泽钜卖这个楼盘，一点也不亏。

亲海駅项目，位于香港九龙工业区，前身为混凝土工厂，周边环境嘈杂，随处可见汽车修理厂、水泥厂还有鱼类市场。

其距离最近的地铁站，要走 10 多分钟，比附近楼盘价格低实属正常。

根据《21CBR》记者测算，该项目拿地价为每呎 684 港元，加上工业用地转住宅用地每呎补 5283 港元，和建筑成本以及销售支出，每呎成本约为 12000 港元。

换句话说，这个楼盘看似便宜，但毛利够厚，超 20%。

这一 " 降价 " 操作，吸引眼球无数，新盘开售首日 626 套抢光。

郭子威称，降价是高管层综合考虑后决定的，公司也需要快速回笼资金，希望之后有更多的现金参与拿地。

" 低价 " 甩卖，回笼现金，长实深谙此道。

2023 年初，长实的长沙湾爱海颂项目，号称 " 最高降价 18%"，试水温，出售 18 套尾货，吸引逾百人抢购，两小时售罄。

当日晚上 9 点，尾盘出清后，有买家迟迟不离场，等着捡漏。

" 我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时，我们积极买地，2022 年完成数宗交易。" 李泽钜解释。

土储新低

这一轮地产周期里，李家的生意，也受到冲击。

过去的一年，其获得 472 亿港元收入，同比减少 16.1%；纯利为 173 亿港元，同比下跌 18.7%。

其中，物业销售仅贡献 131.5 亿港元，占比不达三成。这里面还包括一笔巨额 " 订金 " 收入。

2023 年 7 月，因买家没有按时付款，长实终止出售 Bristow Investments 项目，没收 20.77 亿港元订金。

剔除这笔收入后，相较 2022 年，卖楼的收入同比下跌 57%。

长实方面解释，物业销售收入减少，因 " 审慎土储政策 "。其土地储备减少至 7400 万平方呎，录得新低。

" 长实将继续把握机遇物色优质土地储备，以作未来发展。" 李泽钜表示，过去三年在港买入八个地产项目，但 " 若回报比其他行业低，资金就会去其他行业找出路 "。

李泽钜 2023 年一块地也没有买，购入了其他资产。

长实以 48 亿港元现金，收购 Civitas 全部股份。

这是一家房地产信托基金，作为 " 二房东 "，Civitas 从各处寻觅合适的房子，签订租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提供护理服务，从政府机构处赚取服务费。

其官网显示，收购的大部分房产，收益率在 5.5% — 6.5% 之间。

自 2023 年下半年开始，Civitas 投资组合已给长实带来租金收益。

偏好稳健资产，李泽钜审慎掌舵，长实 " 负债净额与总资本净额比率 " 只有 3%，银行结存及定期存款 425 亿港元，" 有能力投资不同的优质项目 "。

他还表示，四五年前，地价高峰时，如果长实买入多块地皮，今天的负债比率不可能是 3%，还会持有不少账面值高于市价的项目。

" 部分投资者对香港住宅持正面看法，但长实在推盘方面不如恒基地产和新鸿基地产。"

摩根大通评论说，其已将长实评级从 " 增持 " 调至 " 中性 "。

掌舵长和系巨轮 6 年，李泽钜经过了多轮压力测试，展现了独当一面的能力。

风浪仍在，能否经过考验，考验其智慧。