文/乐居财经   徐酒眠

和去年的 " 期中 " 考一样，华润万象生活（01209.HK）在此番 " 期末 " 大考中交卷的时间，也比预告的披露日期晚了一天。

不过这一次并没有再让投资们等到下午才看到成绩单。3 月 26 日清晨 6 点多点，华润万象生活刊发了 2023 年业绩。

数据显示，过去一年，华润万象生活实现营收 147.67 亿元，同比增长 22.9%；同期录得毛利 46.94 亿元，同比增长 30.0%；核心净利润 29.20 亿元，同比增长 31.2%。整体毛利率同比微增 1.7 个百分点至 31.8%，净利率同比微增 1.5 个百分点至 19.9%。

几项核心业绩指标保持稳健增长，华润万象生活也较大幅提振了股东回报。其董事会决议宣派末期股息每股人民币 0.481 元，按年增长 54.2%，全年派息率提升 10 个百分点至 55%。

业绩亮眼，派息豪放。但刊发业绩当天，华润万象生活股价却受挫，当日最大跌幅一度拉到了 4.31%，最终收跌 3.08%，报 23.60 港元 / 股，市盈率 ( TTM ) 19.36 倍，总市值约 538.67 亿港元。

有投资者表示，华润万象生活大概是被隔壁的中海物业带崩了。不过，乐居财经《物业 K 线》注意到，后者中午 12 点多发布业绩，华润万象生活早盘走势也不稳当，午间收跌幅 2.61%。

持续受地产影响，物管行业仍处在深度大调之下。叠加 " 商管 " 与央企两重 buff，华润万象生活也难稳住身影，近一年的股价跌幅约为 37.53%，而今年以来的跌幅约为 15.44%。

不过放眼整个物业股板块来看，华润万象生活依然还是最能打的一个，其总市值远远甩开行业另外两大巨头万物云、碧桂园服务，稳坐板块 " 市值王 " 座。

截至 2024 年 3 月 26 日收盘，万、碧总市值分别约为 228.92 亿港元、184.53 亿港元；当日股价大跌 24.5% 的中海物业，总市值约为 147.91 亿港元。

商管、物管毛利率差距扩大

在华润万象生活的营、利结构上，物管业务是营收的主力，商管业务是利润贡献的主力。

数据显示，过去的 2023 年，华润万象生活住宅物业管理服务收入达 96.01 亿元，同比增长 23.1%；商业运营及物业管理服务收入约 51.66 亿元，同比增长 22.6%。

两大业务板块均录得可观增长，其中，物管业务在总收入中贡献了 65%，同比提升 0.1 个百分点；此长彼消，同期商管业务收入占总收入的 35%。而在上市之初（2020 年末），华润万象生活物管与商管贡献的收入占比大概是 5.7:4.3。

商管业务收入逐年攀升，但在总收入中的占比一再降低，从这个角度来看，华润万象生活的商管概念似有所减淡。

盈利能力方面，商管业务远超物管业务。2022 年，华润万象生活的物管与商管毛利率相差约 2.68 倍，过去的 2023 年则进一步扩大至 3.34 倍。

得益于商业运营服务经营杠杆效应加强，收入增长和降本增效共同带动毛利率提升，2023 年，华润万象生活商业运营及物业管理服务整体毛利率为 58.4%，同比上浮 7.7 个百分点。其中，购物中心业务毛利率上升 9.5 个百分点至 71.9%；写字楼业务毛利率增长 1.5 个百分点至 35.6%。

而在住宅物业管理服务板块，由于毛利率较高的增值服务收入占比下降，该板块整体毛利率同比下滑了 1.4 个百分点，约为 17.5%。

具体来看，住宅物业管理服务板块中，针对开发商的增值服务是其毛利率高地，2022 年、2023 年分别约为 36.5%、34.3%。过去的 2023 年，该条增值服务线收入约 8.29 亿元，同比下滑 14.8%；在总收入中的占比从上一年同期的 8.1% 减少至 5.6%。

物业行业从开发为主的增量时代进入到存量时代，未来华润万象生活针对开发商的增值服务收入或占比可能还会受影响。

2023 年，华润万象生活商业运营及物业管理服务贡献了 30.16 亿元的毛利润，同比增长 41.1%；住宅物业管理服务的毛利润约为 16.78 亿元，同比增长 13.9%。在整体毛利中，商管业务的贡献占比高达 64.3%，同比提升 5.1 个百分点。

高毛利率的商管拉动了整体毛利率在 2023 年提升了 1.7 个百分点至 31.8%。据此来看，提升商管浓度，保持商管业务板块合理的营收占比，是华润万象生活未来盈利持续增长的关键。

跨入 " 百MALL"，更改募资发展分租业务

" 商业方面，希望在 2025 年外拓购物中心数量 50 个，购物中心的数量达到 150 个。" 事实上，上市后的首次业绩发布会上，华润万象生活管理层就对外透露了商管的扩张目标。

去年 12 月 24 日，在 " 春城 " 昆明，华润万象生活年内新开的第 12 个项目昆明万象城正式开业。这是万象商业全国第 100 座购物中心，华润万象生活正式进入 " 百 MALL" 时代。

这个里程碑不是万象商业 2023 年的终点，当年 12 月 30 日，在南昌的红谷滩万象天地也正式开业。南昌成为了华中地区首个集齐华润万象生活旗下三大商业品牌（万象城、万象汇、万象天地）的城市，也定格下了其到 2023 年在营购物中心的总数。

截至 2023 年末，华润万象生活在管 101 座购物中心，实现零售额 1812 亿元，同比增长 43.3%，其中重奢购物中心 13 座，新签约商业轻资产外拓项目 14 个，购物中心储备项目达 83 个。

截至 2023 年 12 月 31 日，华润万象生活运营 8 个购物中心和 26 个写字楼项目，并有 3 个已开业购物中心分租项目。

值得一提的是，对于后者，乐居财经《物业 K 线》注意到，主要由于新增的兰州万象城分租项目在去年度租赁负债利息摊销增加，华润万象生活财务费用同比增长 34.4% 至 1.17 亿元。

乐居财经《物业 K 线》也注意到，华润万象生活在刊发 2023 年业绩的同时，还发布了一份变更全球发售及行使超额配股权所得款项净额用途的公告。

截至 2024 年 2 月 29 日，华润万象生活已动用所得款项净额约为 45.6 亿元，而余下有约 70.4 亿元尚未动用。

" 考虑到目前缺乏估值合适的优质收购目标，本公司认为将部分未动用所得款项淨额重新分配至扩大商业分租业务…… "，根据公告，华润万象生活董事会已议决将未动用净额的 12.21 亿元重新分配用于扩大商业分租业务。

与此同时，将分配用于收购物业管理服务商的款项减少至 4.42 亿元，将分配用于对其他商业运营公司进行战略性收购及投资的款项减少至 5.8 亿元。而这两者按照原计划的所余金额分别为 10.22 亿元、23.20 亿元。

削减了大部分并购金，但在未来的展望中，华润万象生活管理层在业绩会上表示，计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。

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