在一片哀嚎声中，华润置地抛出了一份甚为抢眼的成绩单。

据华润置地 3 月 26 日披露的 2023 年度业绩，报告期内，华润置地营利双增，合并营业额为 2,511.4 亿元，同比上升 21.3%。股东应占溢利达 313.7 亿元，同比增长 11.7%。核心净利润为 277.7 亿元，同比上涨 2.9%，连续 18 年保持增长，稳坐行业 " 利润之王 " 宝座。

楼市持续下行期间，华润置地仍维持 3000 千亿规模，当年实现物业签约销售额 3,070.3 亿元，同比微增 1.9%；签约面积为 1,307 万平方米。

一系列数据再次证明华润穿越周期的能力，然而即便身背 " 利润王 " 的名号，华润同样受限于市场的弱势，" 毛利率下降、27% 债务年内到期 " 等不利因素均成为华润挥之不去的烦恼。

哪部分亏了？

从业务构成来看，2023 年，华润置地旗下开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务均录得不同幅度的增长。

其中，开发销售型业务营业额为 2120.8 亿元，同比增长 20.4%；经营性不动产业务营业额为 222.3 亿元，同比增长 30.6%；轻资产管理业务营业额为 106.4 亿元，同比增长 27.7%；生态圈要素型业务营业额为 61.9 亿元，同比增长 11.6%。

华润置地另披露，截至 2023 年底，集团仍有已销售尚未结算的营业额 2,841.5 亿元，预计陆续于 2024 年及往后年度结算。其中，根据施工及交付计划，预计 1,938.6 亿元将于 2024 年结算。

但在营收增长的背后，难以忽略的一个事实是，华润置地的盈利能力正在逐步下滑。

财报披露，2023 年华润置地综合毛利率仅为 25.2%，同比下降 1.0 个百分点；而 2022 年同期综合毛利率为 26.23%，同比下降 0.8 个百分点。降幅有扩大趋势。

在去年初的业绩会上，华润置地管理层曾表示，一年的项目不代表长期情况，并认为 2023 年会提高 2%-3%。显然，现实并不如预期。

事实上，近年来，华润置地的毛利率正呈逐步下滑趋势。2017-2021 年，华润置地的综合毛利率分别为 40.25%、43.39%、37.91%、30.86% 以及 26.97%。从目前来看，强如华润置地，也回不去过往 30% 及以上的高毛利率年代了。

综合毛利率的下降主要还是受开发销售型业务毛利率下降影响。数据披露，2023 年，华润置地开发销售型业务毛利率为 20.7%，2022 年同期为 23.0%。

得益于经营性不动产业务的毛利率提升，华润置地的综合毛利率降速才有所减缓。财报显示，2023 年，经营性不动产业务毛利率为 69.6%，同比提升 4 个百分点；经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为 75.7%，同比提升 4.4 个百分点。

值得关注的是，2023 年，华润置地经营性业务的核心净利贡献占比大幅上升，同比提升 10.4 个百分点达到 34.4%。这也是华润置地净利能保持增长的核心原因。

具体来看，华润置地核心股东应占溢利为 277.7 亿元，同比增长 2.9%，其中开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为 65.6%，28.3%，3.5%，2.6%。

也正因如此，华润置地从未掩饰对经营性业务的看好，并曾将经营性不动产业务称为业绩增长的 " 稳定器 "，甚至有意将该部分盈利占比进一步提升至 50%。

经营性物业是香饽饽

尽管开发销售业务仍是华润置地业绩增长的 " 发动机 "，但毫无疑问，该部分业务正备受市场挑战。

最新数据披露，2024 年前 2 月，华润置地累计合同销售金额约 206.1 亿元，总合同销售建筑面积约 986,825 平方米，分别按年减少 48.8% 及 40.8%。若该态势持续，这或令其未来业绩收益及盈利进一步承压。

对于后市，华润置地仍对市场抱有一定的信心。管理层在当天举行的业绩会上表示，房地产市场存在长期健康发展的基础。近期，国常会提出要进一步优化房地产政策，预计未来政策会持续放宽，2024 年市场将处于筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。

据介绍，公司的库存资源比较充足，结构比较合理，全年可售资源中 90% 位于市场供需环境比较安全的一二线城市，对完成 2024 年业绩比较有信心。未来，华润置地将进一步提升开发效率，市场目前主要是改善型需求，公司会聚焦中高端改善客户需求，快速迭代产品，各地市场分化严重，对存量资源也会因城施策、因地制宜，加快对市场的反应速度。

不过，为了对抗逆周期，华润置地正计划把经营性不动产业务持续打造成第二增加曲线。受益于购物中心业态营业额的提升，华润置地经营性不动产业务正快速增长。

公告披露，2023 年，华润置地购物中心营业额 178.5 亿元， 同比增长 29.7%，出租率 96.5%，同比提升 0.3 个百分点。年内，新开业购物中心 10 座，年末在营购物中心数量达到 76 座。

值得一提的是，受益于 2023 年旅游市场快速复苏，华润置地酒店业务亦贡献了不少业绩份额。期内，集团酒店营业额 23.2 亿元，同比增长 66.3%；酒店平均入住率 63.3%，同比提升 21.6 个百分点。年内，新开业酒店 3 家，年末在营酒店数量达 18 家，房间数 5,270 个。

此外，写字楼业务则相对平稳增长。期内，华润置地写字楼营业额 20.6 亿元，同比增长 10.2%， 写字楼出租率 81.8%，同比提升 2.6 个百分点。截至 2023 年末，在营写字楼数量达到 20 座。

经营性不动产业务的增长，也有效带动轻资产管理业务的提升。年内，得益于华润万象生活的商业运营和物业管理业务增长，华润置地的轻资产管理业务也录得营业额 106.4 亿元。

截至 2023 年末，商业运营及管理业务在管项目 101 个，其中 23 个为向第三方的管理输出项目，物业管理业务覆盖全国 171 个城市，管理业务合约面积达 4.25 亿平方米，同比增加 16.2%。年内，华润万象生活实现营业额 147.7 亿元，同比增加 22.9%，其中，住宅物业管理服务营业额人民币 96.0 亿元，商业运营及物业管理服务营业额 51.7 亿元。

与此同时，华润万象生活更计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。积极拓展优质第三方项目，扩大市场份额。

此外，华润置地的生态圈要素型业务营业额亦录得 61.9 亿元。其中，建筑业务实现营业额 30.4 亿元，代建代运营和长租公寓分别实现营业额 17.4 亿元和 4.0 亿元。

据透露，2023 年，代建业务全国新获取项目 80 个，期末在管代建项目 338 个，建筑面积约 6,393 万平米；新增代运营项目 3 个，期末在管代运营项目 15 个，管理面积约 700 万平米。期内代建及文体业务分别实现营业额 11.4 亿元和 6 亿元，按年增长 69.8% 和 95.7%。

2023 年度，基础设施项目公司实现收入 7,749 万元，EBITDA5,392 万元，相较招募说明书预测值完成率分别为 108% 及 113%，实现可供分配金额 6,076 万元，基金对应发行价的分派率达 5.03%，业绩指标实现率领跑保租房板块。

逆市扩张 vs 短期债务上扬

在某种程度上，盈利的提升，也依靠规模的增长。

近年来，华润置地始终保持 " 逆势扩张 " 的步伐。仅 2023 年，华润置地以权益对价 1,118 亿元购入 68 宗土地，新增土储计容建筑面积 1,325 万平方米，使得公司总土地储备达到约 6,250 万平方米。

具体来看，截至 2023 年末，开发物业土储面积为 5,245 万平方米，权益建筑面积为 3,625 万平方米；投资物业土地储备面积为 1,004 万平方米，权益面积为 692 万平方米。其中，商业土地储备面积 718 万平方米，占比 71.5%，在建及规划中购物中心 50 座，重点布局北京、上海、深 圳、广州、杭州、南京、成都等核心城市。

在投资拿地方面，华润置地管理层表示，公司始终坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则，保持一定的投资强度，调节投资布局，优先保证高能级城市的投放，聚焦一些中小型的快周转项目，统筹好发展和安全的关系，继续发挥好购物中心、TOD、城市中心等能力优势，通过多元化渠道补充高回报的项目。

此外，在行业大规模整合集中度的提升背景下，重视收并购工作，也将推动收并购工作的进行，未来在收并购方面会关注有潜质的购物中心项目。

为了支持业务发展以及调整债务结构，华润置地也多次进行发债融资。仅 2023 年，华润置地通过发行超短期融资券、中期票据及公司债，共融资 215.0 亿元，票面利率介乎 2.16% 至 3.55% 区间。

此举亦有效降低融资成本。截至 2023 年底，华润置地净有息负债率较 2022 年下降 6.2 个百分点至 32.6%，加权平均债务融资成本较 2022 年下降 19 个基点至 3.56%，创近十年新低。

进入 2024 年，华润置地也多次启动融资计划。就在近日，华润置地就签订一份 64.64 亿港元的一年期贷款融资。

大量的短债同样对华润置地构成不小的债务压力。财报披露，截至 2023 年末，公司综合借贷额折合人民币 2,395.3 亿元，现金及银行结存折合人民币 1,143.4 亿元。其中，约 27% 的有息负债将于一年内到期。

为了释放资金压力，华润在 2023 年积极推动旗下商业消费 REIT 上市。该公募 REIT 已于今年 3 月顺利上市，募集资金人民币 69.02 亿元。除了为商业资产提供了良好的退出通道，华润置地亦可借助 REIT 加大商业综合体的布局，利于万象生活扩大管理规模。

不仅如此，华润置地还有个大计划：未来 5 年，REITs 发行规模希望达到 500 亿元以上。