汕头经济特区物业管理条例已开始施行，这些问题您了解吗？

随着经济社会发展和居民对物业服务品质要求的不断提高，由物业引发的矛盾纠纷日益增多，一些新问题和新情况亟待解决。为进一步规范物业管理活动，适应新形势下提升基层治理能力的要求，满足人民群众对高品质物业服务的需求，我市新修订的《汕头经济特区物业管理条例》（下称《条例》）于3月1日起施行，随着新修订的《汕头经济特区物业管理条例》的施行，整治层出不穷、屡禁不止的违建行为有了坚实的法理依据。为让《条例》更好地施行，近日，汕头市住建局发布了《汕头经济特区物业管理条例》知识问答，下面一起来学习。

一、《汕头经济特区物业管理条例》（下称《条例》）哪年月开始实施？

答：《汕头经济特区物业管理条例》由汕头市第十五届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2023年12月29日修订通过，现予公布，自2024年3月1日起施行。

二、《条例》有哪些内容？

答：第一章 总则;第二章 物业管理区域及设施;第三章 业主组织和物业管理委员会;第四章 前期物业管理;第五章 物业管理服务;第六章 物业使用及维护;第七章 法律责任;第八章 附则。

三、新建住宅物业小区“物业管理区域备案”应提交哪些资料？

答：开发建设单位应在交房之前向区(县)住房和城乡建设主管部门申报备案，提交下列资料：

1.物业管理区域备案申报表;

2.《建设用地规划许可证》及附件、附图;

3.项目命名文件及门牌地址证明;

4.建设工程规划许可证及建设工程规划总平面图;

5.企业工商营业执照副本;

6.申报企业法定代表人身份证明;

7.法人授权委托书;

8.经办人身份证明。

四、新建住宅物业小区应配置“物业服务用房”多大面积？

答：(一)物业服务用房总建筑面积按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，且最低不得少于八十平方米配置;分期开发建设的住宅物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发建筑面积千分之二的比例配置。

物业服务人办公用房和业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。其中，物业服务人办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

五、物业服务用房属全体业主共有吗？

答：是的。物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用，任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

六、怎样确定“业主”身份？

答：房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。

七、业主在物业管理活动中享有哪些权利？

答：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

八、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？

答：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;(五)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;(六)按时交纳物业服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。

九、怎样认定物业承租人、借用人等物业使用人的权利和义务？

答：物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

十、业主大会筹备组由什么人组成？

答：业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居(村)民委员会代表、辖区公安派出所代表、街道办事处(镇人民政府)代表组成，其中业主代表不少于筹备组成员的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

十一、筹备组的职责是什么？

答：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;(四)拟定业主委员会选举办法草案;(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

十二、业主大会讨论决定哪些事项？

答：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

十三、业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力吗？

答：是的。

十四、业主委员会委员候选人及委员怎样产生？

答：业主委员会成员候选人由业主自荐、联名推荐，也可以通过社区党组织、居(村)民委员会推荐等方式产生。业主大会会议组织者应当从自荐、推荐的业主中确定候选人名单。

十五、业主委员会主任、副主任怎样产生？

答：业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的公告栏等显著位置公告，公告时间不少于七日。

十六、业主委员会怎样申报备案？

答：业主委员会应当自产生之日起三十日内将下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案：

(一)业主大会会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主大会表决结果明细表、汇总表;

(五)业主委员会成员、候补委员名单和基本情况;

(六)法律法规规定的其他材料。

备案材料符合要求的，街道办事处(镇人民政府)应当自收到备案材料之日起五日内发出备案回执并抄送区(县)住房城乡建设主管部门。业主委员会应当将备案情况告知物业服务人，并向全体业主公示备案回执。

管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会成员、候补委员更换等备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内办理备案变更手续。

十七、业主委员会的职责是什么？

答：(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况以及业主委员会履职情况;(二)执行业主大会的决定，并处理日常事务;(三)根据业主大会决定，与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主支付物业服务费以及其他相关费用;(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)制作并妥善保管会议记录、业主共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件以及印鉴，并建立相关档案;(十)配合做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等相关工作，接受相关行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会的指导和监督;(十一)法律法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

十八、业主委员会任期届满前何时向街道办事处（镇人民政府）提出届满时间？

答：业主委员会应当在任期届满六个月前，向街道办事处(镇人民政府)书面报告本届业主委员会任期届满时间、需要交接的物业重要事项等情况。

十九、业主委员会换届后何时移交？

答：业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。

二十、业主大会和业主委员会的工作经费如何解决？

答：业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担;有业主公共收益的，可以从公共收益中列支。具体筹集、使用办法由业主大会决定。

业主委员会应当每半年至少一次在物业管理区域的公告栏等显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体金额由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。

建设单位应当按照街道办事处(镇人民政府)的要求，将筹备经费存入街道办事处(镇人民政府)指定的专用账户，供业主大会筹备组使用。

二十一、分期建设的项目如何成立业主大会选举业主委员会？

答：分期开发的住宅小区符合成立业主大会条件的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并按照后期开发物业建筑面积占比预留业主委员会成员名额。后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会成员。增补后的业主委员会成员总人数不得超过业主大会议事规则规定的最高人数。

二十二、住宅物业前期物业管理通过什么形式选聘物业服务企业？

答：建设单位在依法办理商品房销售手续前，应当通过招投标的方式或者法律法规规定的其他方式选聘物业服务人作为前期物业服务人。

二十三、临时管理规约由谁制定？临时管理规约的内容有哪些？

答：临时管理规约由建设单位在出售物业前制定。内容：(一)由全体业主授权物业服务人代为查验物业共用部位、共用设施设备;(二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;(三)住宅专项维修资金的交存、使用;(四)物业共有部分的使用与收益分配;(五)业主的权利与义务;(六)违反临时管理规约应当承担的责任。

二十四、物业服务费什么时候开始缴交？

答：物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。

二十五、物业管理区域内禁止哪些行为？

答：物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

(三)损坏或者擅自占用共用绿地、共用场地，在共用绿地、共用场地上擅自搭建上盖物，损坏或者擅自占用、移动共用设施设备;

(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(五)破坏或者擅自改变建筑外立面;

(六)在天井、庭院、平台、楼梯间、通道、屋顶以及小区道路、停车场等场地违法搭建建筑物、构筑物或者挖掘地下空间;

(七)擅自改变房屋规划用途;

(八)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

(九)损毁树木，乱设摊点，任意悬挂、张贴、涂写，高空抛物，违法投放垃圾;

(十)损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地;

(十一)在建筑物的公共门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间以及不符合消防安全条件的室内场所停放电动自行车、电动摩托车，或者违规私拉电线电缆为电动车及其电池充电;

(十二)违反法律法规规定饲养动物、种植植物的;

(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

二十六、前期物业服务合同何时终止？

答：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二十七、物业服务企业应当提供哪些物业服务？

答：(一)业主共有部分的维护、绿化养护、环境卫生保洁;

(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

(三)物业管理区域内秩序维护、安全防范、车辆停放管理、装饰装修管理等事项;

(四)物业服务档案和物业档案的管理;

(五)法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务事项。

二十八、使用住宅维修资金由谁决议同意？

答：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二十九、物业服务收费有什么规定？

答：物业服务费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围按照国家、省有关规定执行。

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

三十、业主委员会在物业服务合同期限届满提前多长时间组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业？

答：物业服务合同期限届满三个月前。

问

三十一、物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业是否可以继续提供服务的？

答：可以。前期物业服务人按照原服务内容和收费标准继续提供服务的，前期物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

三十二、物业服务合同终止，原物业服务企业没有被聘请，什么时间内向业主委员会履行交接义务，退出物业管理区域？

答：自物业服务合同终止之日起十五日内。

三十三、物业的专有部分发生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，应该怎么办？

答：业主或者责任人应当及时维修。紧急情况时，物业服务人应当组织抢修或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会、物业管理委员会或者居(村)民委员会，费用由相关责任人依法承担。

三十四、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的收益归谁？

答：物业管理区域内委托物业服务人对共用部位、共用设施设备进行经营或者管理的，其收入在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务人可以依据物业服务合同或者管理规约的约定收取管理费用。

三十五、物业管理和前期物业管理指什么？

答：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

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