本文来源：时代周报 作者：林佳

楼市进入 " 小阳春 "，稳健型房企越秀地产的成绩单，为行业注入信心。

3 月 26 日，越秀地产股份有限公司（00123.HK，以下简称 " 越秀地产 "）发布 2023 年年度业绩报告。在房地产行业激烈洗牌的一年，越秀地产营收与合同金额均录得双位数增长，长期主义者的稳健底色再度显现。

报告期内，越秀地产实现营业收入 802.2 亿元（人民币，下同），同比上升 10.8%，核心净利润达 34.9 亿元。值得一提的是，2023 年越秀地产实现合同销售金额 1420.3 亿元，同比增长 13.6%，增速位于行业前列。

在此基础上，越秀地产大方派息，与股东共享发展成果。董事会宣布末期每股派息 0.134 元，全年每股派息 0.347 元，派息比率为核心净利润的 40%。

亮眼的成绩获得多家机构认可，近一个月多家机构发出看好越秀地产的信号，中金公司给予其跑赢同行评级，平安证券、申万宏源等机构均维持买入评级。

在当天举办的越秀地产业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示，2024 年，越秀地产将围绕 " 攻坚克难稳增长，精益管理优业绩 " 的工作主题，以 " 精益管理 " 和 " 新能力、新机制和新文化 " 的建设为发展的内在驱动力，积极应对市场挑战，2024 年合同销售目标人民币 1470 亿，可售货值人民币 2700 亿元，在行业新环境和新竞争格局下继续走高质量可持续发展之路，不断提高股东的资金回报和股东价值。

合同销售稳健增长，行业增速领跑者

随着房地产行业进入新的发展阶段，城市分化与区域分化加剧。越秀地产凭借热点城市布局以及优秀的产品力，表现出较强的抗周期韧性。

年报显示，2023 年全年越秀地产实现合同销售金额 1420.3 亿元，完成全年销售目标 1320 亿元的 107.6%，表现突出。据克而瑞数据显示，2023 年，越秀地产合同销售增速在 TOP20 房企中排名第一。

越秀地产 2023 年精准聚焦粤港澳大湾区，该区域全年合同销售金额 716.0 亿元，同比上升 20.0%，对越秀地产全年销售的贡献占比超 50%。华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计 704.3 亿元，同比上升 7.8%，其中华东地区对其全年销售的贡献占比达到 26%。此外，截至 2023 年 12 月 31 日，越秀地产已售未入账合同销售金额人民币 1,992.8 亿元，较年初上升 11.3%。

在经营策略方面，越秀地产通过实施 " 一盘一策 " 的精准营销策略，持续发力数字化营销及精准定价，提升去化率水平，顺利完成全年销售目标。

土地储备规模和结构，一直是外界审视房企健康水平的重要指标。截至 2023 年末，越秀地产拥有总土地储备约 2567 万平方米，一线及核心二线城市占比为 95%，其中一线城市占比 44%，核心二线城市占比 51%。从地区分布来看，大湾区占比 42%，华东地区占比 19%，中西部地区和北方地区合计占比 39%。可以看出，在投资策略方面，核心一、二线城市依旧是越秀地产战略布局的重点区域。

2023 年，越秀地产通过 "6+1" 多元化增储模式于 11 座一、二线城市合共新增 28 幅土地，总建筑面积约 491 万平方米，新增可售货值约人民币 1300 亿元。在新增土储中，TOD 项目依然是亮点。越秀地产在广州和杭州共开发 9 个 TOD 项目，TOD 项目的总土地储备达到 331 万平方米，约占越秀地产总土地储备的 12.9%。高质量的土地储备，为越秀地产的未来发展打开了想象空间。

同时，越秀地产积极进行前瞻布局，业务领域覆盖多领域的建设开发与运营。2023 年，越秀地产在城市更新领域取得突破进展。广州里仁洞旧村改造项目获得实质性进展，整体签约率已达 82%。广州里仁洞旧村改造项目总可售货值约人民币 690 亿元，其中 2024 年计划供货 34 万平方米，新增可售货值约人民币 180 亿元。广州南洋电器厂城更项目整体签约率已达 90%，项目总可售货值约人民币 45 亿元。2023 年，越秀地产于上海虹口区获取首个城市更新项目，项目总可售货值约人民币 30 亿元。

" 商住并举 " 战略深化，商业发展势头强劲

2023 年，在房地产市场持续调整和消费者信心有待恢复的双重挑战下，越秀地产通过精准投资、深入推进多元化业务和发力数字化营销，成功实现业绩增长。

报告显示，越秀地产依然实施 " 商住并举 " 的发展战略，通过越秀地产——越秀房托 " 双平台 "，持续优化 " 资产管理人 " 商业资管模式，不断提升商业运营能力。

报告期内，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币 4.87 亿元，同比上升 49.7%；持股 37.89% 的越秀房产基金实现经营收入约人民币 20.87 亿元，同比上升 11.4%；写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。

同时，越秀地产持股 66.92% 的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币 32.24 亿元，同比上升 29.7%，在管面积 6521 万平方米，服务业主 28 万户，股东应占盈利 4.87 亿元。数据显示，越秀服务合约项目已覆盖中国 49 个城市（含香港），67.9% 的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一、二线城市。

经过多年积累，越秀地产在康养业态方面也取得了满意的成绩。截至目前，越秀康养在大湾区、长三角区域布局 22 个项目，可经营床位数近 8000 个，目前在运营床位 7273 个，入住率实现了较大的提升，康养业务位于行业的前列。

此外，越秀康养还根据长者的不同需求提供不同的服务，例如为身体机能缓慢下降的长者提供城市养老综合体、社区嵌入式机构等产品；为健康情况受损的长者提供老年护养院、城市养老综合体等产品；为无法自理的长者提供全天候照护的老年护养院、护理院等服务；以及为移动能力缺失的长者提供专业的护理照护和医疗服务。

多元融资渠道拓展，财务安全垫持续增厚

房地产行业深度调整阶段，房企抗风险能力的重要性进一步凸显。2023 年，越秀地产的财务稳健安全性进一步加强。

截至 2023 年 12 月 31 日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币 461.0 亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为 67.4%、57.0% 和 2.01 倍，" 三道红线 " 指标维持 " 绿档 " 达标，财务指标健康安全。

越秀地产债务结构持续优化，多元化融资渠道不断拓展，平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降 34 个基点至 3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至 3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。期内成功发行人民币公司债券合共 69 亿元，加权平均借贷年利率 3.37%；发行境外人民币自贸区债 34 亿元，加权平均借贷年利率 3.92%，于境外发行了首单人民币 12.1 亿元点心债，票面利率为 4%。完成供股，募资净额约为 83 亿港元，供股获 1.15 倍超额认购。

越秀地产在 2023 年继续坚持稳中求进，将可持续发展理念融入到业务战略和运营中。在履行经济责任的同时，坚持不懈地追求业务发展与环境、社会的协同发展。公司不断完善可持续发展管治架构，在 ESG 专业委员会架构下成立了 TCFD 工作小组，负责识别气候相关的具体风险和机遇并落实各项工作。

报告期内，越秀地产各项 ESG 关键绩效指标良好，电子签章减少碳排放 13.5 吨，商管项目资本化改造降低碳排放量 1311 吨，项目环境影响评估覆盖率、职工健康体检覆盖率、超甲级写字楼绿色公约签署覆盖率、商业道德专项审计覆盖率均达到 100%。越秀地产还制定了 " 双碳 " 策略和计划，致力于建造更多的高标准绿色建筑、低能耗和装配式建筑。

越秀地产 ESG 的良好发展成效也获得了众多主流评级机构的认可。2023 年，越秀地产获 " 全球房地产可持续发展基准 "（GRESB）评级 4 星级、首次入选 " 中国 ESG 上市公司大湾区先锋 50"、首次获得 " 香港公司管治与 ESG 卓越奖 "，越秀地产也成为 2007 年该奖举办以来首个获奖的大湾区内房地产企业。