文 / 乐居财经 李奕和

今年华润置地的业绩会，有了新的变化。

其中之一，即，随着房地产新模式逐步构建，华润置地对资管业务的重视，明显提升到了一个新的高度。

在最新披露的业务模式中，华润置地原先三大主要业务之一的 " 经营性不动产业务 " 调整为 " 经营性不动产与资管业务 "。整场近一个小时的业绩会中，华润置地的资管业务也被多次提及。

至于这样做的目的，就是要在做优、做强原有三大块业务的基础上，与时俱进紧抓消费基础设施公募 REITs 的机遇，积极向大资管业务转型，努力打造置地的第二增长曲线。

自此，以 " 城市投资开发运营商 " 的战略定位为指引 , 华润置地的业务模式更新为开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务有机联动的 "3 1" 业务模式。

而不断稳固新模式的发展优势，2023 年，华润置地在经营端提质增效，开发销售型业务签约排名第四；商管业务保持行业综合实力第一；轻资产管理业务规模持续提升，商业 REITs 平台完成搭建；同时轻资产业务群发展增长，生态圈要素型业务进退有序；多项核心指标 " 稳中有升 "，实现了有质量的规模增长。

图：华润置地 2023 全年业绩发布会现场

开发业务聚焦深耕、优势凸显

从披露的整体业绩情况看，2023 年，虽然房企面临着市场需求不足和去杠杆的挑战，然而，华润置地凭藉自身差异化的竞争优势，依然实现了不错的增长。

2023 年，华润置地实现营业额 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；股东应占溢利 313.7 亿元，同比增长 11.7%；核心净利润 277.7 亿元，同比增长 2.9%，保持行业领先水平。

具体细分中，该公司开发销售型业务营业额 2120.8 亿元，增长 20.4%；经营性不动产业务营业额 222.3 亿元，增长 30.6%；轻资产管理业务营业额 106.4 亿元，增长 27.7%；生态圈要素型业务营业额 61.9 亿元，增长 11.6%。

去年，华润置地实现物业签约销售额 3070.3 亿元，同比增长 1.9%，实现签约面积 1307 万平方米。期末已销售尚未结算的营业额 2841.5 亿元，有待陆续于今年及往后年度结算。2023 年，其综合毛利率 25.2%。

优秀的开发业绩表现，离不开华润置地开发效率质量、产品竞争力的持续增长。

坚持生产运营精益化管理，华润置地 2023 年开发效率与质量稳步提升，客户满意度保持行业优良水平。华润置地于 2023 年年末正式发布 " 高品质九观 " 产品新标准，产品核心竞争力进一步增强，业内示范引领效应持续扩大。

良好的业绩增长，也得益于华润置地对核心城市的聚焦深耕。

2023 年，华润置地的销售排名稳居行业第四，首开项目 64 个，平均首开周期提速至 6.1 个月；市占率同比提升 0.3 个百分点，24 个城市当地市占率排名前五。

聚焦高能级城市的布局策略，使其在去年的签约均价达 2.35 万元 / 平方米，按年提升 11.1%。

另外，华润置地开发销售业务结算收入 2121 亿元，结算面积 1184 万平米，一线城市收益占比 27%，显著提升 11 个百分点，结算均价上升 25.4% 至 1.79 万元 / 平米。而其一二线城市收益占比则达到了 87%。

在投资策略方面，华润置地坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，聚焦高能级的这个核心城市，优先保障高能级城市的资源投放，确保投资质量，

去年，华润置地新获取项目 68 个，一二线城市投资占比达 92.8%；同时，华润置地还于去年落子香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作范例。截止 2023 年 12 月，该公司总土地储备约 6250 万平方米。

数据显示，2024 全年，从可售资源来看，华润置地大概 90% 的资源都位于市场供需比较健康的一二线高能级城市。同时，截至 2023 年 12 月，华润置地总土地储备约 6,250 万平方米，足以支持公司开发业务中长期的稳健发展。

财务稳健安全，融资渠道畅通

作为行业头部开发商，华润置地较为稳健的财务仍是其一大优势。

报告期内，该公司主动控制融资规模增长，量入为出，2023 年通过经营性现金流支持新增投资，实现内生良性发展，全年经营性现金流充足，资产负债表稳健。

数据显示，2023 年，华润置地总有息负债率及净有息负债率分别降至 38.4% 和 32.6% 的行业低位，三道红线保持绿档。其加权融资成本 3.56%，更创下近十年新低。

期末，华润置地平均债务期限 5.4 年，持有的现金及银行结存 1143 亿元，同比增长 17.3%。因其财务稳健安全，2023 年，标普、穆迪和惠誉维持华润置地 "BBB "、"Baa1" 及 "BBB " 的信用评级。

未来，面对经济和行业下行的双重压力及挑战，保持充裕现金流仍是华润置地经营的重点方向。

业绩会上，管理层表示，2024 年，华润置地还将坚持 " 有利润增长的营收 " 和 " 有现金流的利润 " 为核心的经营策略。充分统筹发展与安全，坚守现金流安全为底线，扎实推进三个主航道业务平稳有序运营，确保华润置地高质量完成全年业绩目标。

转型大资管，打造第二增长曲线

当下，中国房地产市场供求关系发生了重大变化，行业规模持续收缩，" 三高 " 发展模式终结。同时，消费者对居住品质、好产品和好服务的需求，以及消费场景以及空间服务的要求越来越高，新发展模式已经在构建。

面向十四五后半程高质量发展目标，华润置地对十四五战略做修订，确立了加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商，创建世界一流企业的整体战略目标，并确立了新的 "3 1" 业务模式。

在华润置地构建的新 "3 1" 业务模式中，公司已明确把经营性不动产与资管业务作为主航道业务，其目标之一就是在十四五期内要把大资管业务做起来，希望能够成为华润置地未来第二增长曲线。

逐步向大资管业务转型的过程中，手中持有及经营的大规模经营性不动产，成为华润置地的优势所在。

数据显示，至去年末，华润置地资产管理规模达 4275 亿元，同比增长 19.2%，主要增长来自购物中心。而在行业新发展模式下，这部分资产价值迎来释放新机遇。

去年 11 月，华夏华润商业 REIT 作为首批消费基础设施 REITs 项目获得中国证监会批准，并于今年 3 月 14 日在深圳交易所上市，募集资金 69.02 亿元。面对行业挑战，华润置地正积极向大资管业务转型，持续做大资产管理规模，打造行业领先的资产管理平台。2023 年华润置地商业 REITs 平台的成功搭建 , 则为其逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。

图：2024 年，华夏华润商业 REIT 在深交所上市

未来，华润置地一是将持续推动资产管理规模增长：一方面继续坚定获取优质购物中心地块，另一方面积极推动存量收并购项目落地，获取优质存量资产。

二是加强金融化运作，通过资产证券化促进不动产价值释放。

三是不断强化资管平台和能力建设，华润置地目前具备了较强的不动产投资开发和经营能力，未来将结合大资管业务的需求，构建行业领先的资产管理平台。

对于商业 REITs 的后续规划，据悉，华润置地商业 REITs 可能预计在 2025 年实现首次扩股。未来 3~5 年，每年发行规模预计 100 亿左右，未来 5 年 REITs 发行规模希望能达到 500 亿以上的整体规模。

收入来源多，有望率先跑通房企新模式

2023 年，开发业务稳健发展，积极发展经营性不动产与大资管业务打造 " 第二增长曲线 " 的同时，华润置地的轻资产管理业务和生态圈要素型业务发展也成为公司收入来源增多的关键之一。

数据显示，华润置地旗下轻资产管理业务平台华润万象生活也继续保持增长态势：数据显示，华润万象生活 2023 年实现营业额人民币 147.7 亿元，同比增长 22.9%，实现核心净利润人民币 29.2 亿元，同比增长 31.2%。

在生态圈要素型业务上，华润置地旗下代建业务、长租公寓、文体业务的营业收入、市场地位和品牌影响力均在 2023 年实现了提升。

全力护航国家重大赛会举办，华润置地 2023 年圆满完成了成都大运会、杭州亚运会、中国 - 中亚峰会服务保障工作，再次彰显华润置地大型场馆代建代运营及重要赛事保障能力。

轻重并举大力发展长租公寓业务，截至 2023 年 12 月，华润置地长租公寓业务期内实现营业额人民币 7 亿元（含轻资产管理项目），按年增长 9.5%。华夏基金华润有巢 REIT（508077.SH）经营表现优异，2023 年基础设施项目公司实现营业收入人民币 7,749 万元。

把握疫情后赛演展市场全面复苏契机，持续聚焦高能级城市的高能级文体场馆业务，华润置地在做强做优场馆运营的同时，积极探索内容运营业务，深挖业务潜能。2023 年，代运营业务实现营业额人民币 6 亿元，同比增长 95.7%。

积极探索城市运营业务，以 " 深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目 " 作为创新改革试点，华润置地初步形成业务架构完整、生意模式清晰的城市运营服务系统性解决方案，加快向 " 城市运营商 " 转型。

图：华润深圳湾

"3 1" 一体化业务模式，让华润置地在过去一年保持了营收和利润的稳健增长，成为其穿越下行周期的护城河。随着这些多元业务的不断加强，以及轻资产模式的成长，华润置地有望率先跑通房企新模式。

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