作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

新晋 " 利润王 " 华润置地交出一张方方面面都无可指摘的 2023 年年报。

年报数据显示，2023 年，华润置地全年实现营业额 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；核心净利润 277.7 亿元，同比增长 2.9%；归母净利润 313.7 亿元，同比上升 11.7%。

虽然财务指标表现亮眼，华润置地对市场的敬畏和判断却依然审慎。在业绩会上，华润置地管理层提到，目前市场库存较高，客户短期信心仍不稳定，市场仍处在筑底回稳的过程。

面对市场的不确定性，华润置地对业务板块和组织架构都进行了调整与重塑。

未来，华润置地在 " 十四五 " 战略规划框架基础上，除了对投资、生产运营等常态化工作进行强化和优化外，重点变化是明确把 " 大资管 " 业务作为主航道业务，目标是 " 十四五 " 期内，把资管业务培育为置地第二增长曲线。

开发业务上，华润置地则提出 " 练好行活 "、赚该赚的利润，今年更不设置销售目标。由于市场的不确定性仍然较大，华润置地还大刀阔斧地进行了架构调整，对旗下区域公司、片区公司进行压缩，实现组织再造。

华润置地的变革，并不是典型且可复制的房企样本。

归功于早期在商业地产领域的布局和积累，华润置地早就是国内商业地产的 " 老大 "，其余房企难望其项背，即便是央企同行中的保利、中海和招商也不能。

审慎开发

2023 年，华润置地的开发业务表现仍然良好。当年华润置地实现签约额 3070.3 亿元，同比增长 1.9%，行业排名稳居第四。

在投拓方面，华润置地量入为出，以现金流安全为第一原则，期内新获取项目 68 个，一二线城市投资占比 92.8%，全年拿地金额 808 亿元，仅次于保利发展、中海地产。而截至 2023 年 12 月，华润置地总土地储备约 6250 万平方米，足以支持其开发业务中长期的稳健发展。

资金成本方面，华润置地也控制得十分得当。2023 年，华润置地现金及现金等价物为 1127 亿元，总有息负债率及净有息负债率分别降至 38.4% 和 32.6% 的行业低位。

即便是业绩表现不错，但是华润置地却不再设下业绩增长指引。

华润置地副总裁陈伟解释称，今年房地产市场整体的政策会持续为促需求和稳市场注入积极的动力。但市场库存依然比较高、客户短期信心还不稳定，二手房持续分流一手房的压力也存在，因此市场处在筑底回稳的阶段。

陈伟表示，房地产行业已经过了单纯追求规模增长的阶段，华润置地也不追求单纯的规模增长。而据 21 世纪经济报道记者从华润置地投资者处获得的信息，华润置地执行董事、首席财务官郭世清在投资者业绩说明会解释称，因为市场变化比较大，所以在销售方面目前没有做进一步的指引。

市场不确定性加剧，华润置地今年年初也进行了一次组织架构变革。今年 2 月，华润置地将原有的七大区重组为五大区，28 个片区公司合并为 20 个片区公司，五个大区分别是深圳大区、华南大区、中西部大区、华东大区、北方大区。

华润置地执行董事、董事会主席李欣在投资者业绩说明会上表示，组织变革的原因有三：一是行业发生变化倒逼房企必须改变原有的管理架构、组织形式、战略规划；二是行业从靠规模增长改变为内涵式增长，因此组织能力要好、" 行活儿 " 要练好，才能赚到该赚的利润；三是行业巨变之下，房企必须有效聚合企业资源，对外部市场快速反应才能抵御市场风险，稳健穿越行业周期。

聚焦资管

开发业务未来乏善可陈，华润置地开辟了属于自己的新航道。

截至 2023 年 12 月，华润置地资产管理规模达 4274.6 亿元，同比增长 19.2%，其中购物中心占比达 63.3%。华润置地宣布，消费基础设施公募 REITs 获得政策支持后，" 推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业 REITs 平台 " 确定为公司重要的战略方向。

郭世清表示，房地产行业规模下滑至 12 万亿元，通过住宅销售拉动业绩增长已经非常困难，这是外部因素。从内在条件来说，华润置地过去这 20 多年在资产管理方面积累了丰富的经验，也有很多不动产业务，例如购物中心、写字楼、酒店等，所以内外部都具备做大资管的条件。

从资产自身的条件来说，华润置地可供证券化的资产非常丰富。截至 2023 年年底，华润置地持有的购物中心有 76 个，资产规模约 2500 亿元。

去年，华润置地旗下的资产管理业务表现也可圈可点。年报显示，华润置地 2023 年购物中心营业额达 178.5 亿元，同比增长 29.7%，旗下 76 座在营购物中心实现零售额 1638.7 亿元，同比增长 44.2%；旗下写字楼出租率提升 2.6 个百分点至 81.8%。

华润置地旗下的华润万象生活，2023 年也实现营业额 147.7 亿元，同比增长 22.9%，实现核心净利润 29.2 亿元，同比增长 31.2%。

郭世清说，华润置地将通过三方面来确保资管业务的稳健发展，一是持续推动资产管理规模增长；二是加强金融化运作；三是不断强化资管平台和能力建设。" 未来 3~5 年，华润置地每年计划 REITs 的发行规模是 100 亿元左右，五年内希望可以达到 500 亿元以上的规模。"

以此来看，无论是资产规模或者是资产质量，华润置地都具备发展资管业务的基础条件。华润置地表示，将继续坚定信心、把握形势，抓住行业格局性变化带来的新一轮发展机遇，应对好行业趋势变化、消费需求波动带来的一系列挑战，加快向城市运营商定位转型，实现 " 加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商，创建世界一流企业 " 的整体战略目标。

SFC

本期编辑 江佩佩 实习生 苏锦宜

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