作者：七佰

从 2020 年起房地产行业进入深度调整期，此后的三年当中房地产行业可谓血雨腥风。" 三高 " 模式在这轮洗牌中彻底退出房地产江湖。

进入 2023 年后，地产行业终于迎来积极变化，为稳定国内房地产市场预期，全国各地开始出台一系列利好政策。

不过，目前房地产市场仍未全面回暖，房地产企业依旧需要警惕。

因此，对于大部分房企来说，相对市场宏观层面的被动调整，更重要的还是要在 " 后开发时代 " 走出一条高质量发展、可持续振兴的新路。

然而，对于大部分房地产企业来说，这个高质量发展路径到底是什么呢？

告别三高 房地产企业的穿越周期之道

毫无疑问，现在的房地产行业正处在周期当中。

那么房地产企业如何才能够穿越周期？

显然，当前，房地产行业的外延式增长更多转变为内生性增长，从粗放型增长转化为高质量发展。开发商需要在盈利模式、投融资模式、营销模式上，有更多的变革和创新。

因此。从陌生上来说，这就要求房地产企业彻底改变之前沿用 40 多年的发展模式，由 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的模式向低负债、多元化运营的方向转变，追求规模与利润的平衡，最终实现内生式增长。

所谓的内生式增长强调内部因素如技术、创新和人力资本的重要性，通过公司现有资产和业务而非通过兼并收购方式实现销售收入和利润的增长。

后开发时代，房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，竞争的重心也从开发转向运营和服务。

围绕房地产开发主业延伸而打造的多元业务板块，地产主业的市场竞争力将进一步强化。其中，开发 + 运营 + 服务的业务结构，成为房地产可持续发展的逻辑。

这在很大程度上也是一种内生增长动力，有助于房企平滑经济周期风险。

正所谓 " 时代的洪流下，善泳者正在上岸。"

近期，上市房企年报纷纷出炉。尽管 2023 年房地产市场继续承压，但已有房企逆势突围——比如，透过房企最新财报我们可以看到：中海、金茂、龙湖等房企债务结构持续优化，龙湖、保利、华润等归母净利润更是超百亿。

其中，龙湖 2023 年的答卷，堪称内生式增长房企的典范。

财报显示，2023 年龙湖集团开发业务实现销售额 1735 亿元。其中，运营及服务业务合计实现经营性收入 248.8 亿元，同比增长 5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到 60% 以上。

以不到 14% 的营收规模，贡献了超 60% 的核心权益净利润，足以说明龙湖在开发 + 运营 + 服务这三大板块盈利结构得到显著改善。

值得一提的是，龙湖运营、服务业务实现的经营性收入，覆盖股息及利息的倍数增至 1.55 倍，已成为龙湖集团利润企稳的重要引擎。

具体来看，龙湖商业投资 2023 年租金收入同比增长 9% 至 102.8 亿元。截至 2023 年年底，龙湖开业的商业项目总计 88 座。2024 年龙湖计划将新开 14 座商业项目，其中 8 座重资产、6 座轻资产，也就意味着，到 2024 年龙湖开业的商业项目将超过 100 个。

长租公寓业务方面，截至去年年底，龙湖冠寓累计已开业 12.3 万间房源，开业 6 个月及以上房源的出租率提升至 96.4%，租金收入同比增长 6% 至 25.5 亿元。

物业管理方面，去年龙湖智创生活的物业管理业务实现稳步增长，期内总收入达 102.8 亿元。其中，物管在管面积达 3.6 亿平方米。龙湖管理层指出：" 物管的毛利率已经达到 30%，在行业中具有优势，未来会在一些收入端再进一步发力。" 需要指出的是，相对龙湖物业的高毛率，当前房企地产开发业务毛利率普遍在 20% 以下。

智慧营造方面，2023 年龙湖龙智造签约的建管项目在 60 个左右，签约的合同金额约 40 亿元，这些项目会陆续在未来几年进行确收。

财报数据显示，2023 年龙湖集团五大航道，均实现了正向经营性现金流，全集团合计净流入 35 亿元。通过三大业务板块的聚焦协同，各航道以正向经营现金流驱动的内生式增长，龙湖依然保持行业头部优势。

龙湖用扎实的业绩告诉全行业，内生式增长是构建品牌长期价值的内在驱动力。身处周期，自救远比期待天降富贵来的更有价值，也更实际。

经营性现金流是重点 

香港楼市复苏，既有 " 撤辣 " 的功劳，更有香港房企低负债的原因，也就是说不存在烂尾风险。

当前，尽管房地产投资逻辑悄然生变，但国内市场需求一直存在，尤其在重点城市、一、二线城市，房产仍然是优质资产。因此，有良好保障的房企更受购房者关注。

在这个背景下，经营性现金流开始浮出水面，成为当前房企经营的重点。

在房地产告别 " 三高 " 模式，向低负债、多元化运营的方向转变后，依靠外部融资扩大经营的方式已经不再适用，因此衡量一个房企是否健康的主要指标就是经营性现金流，就是 " 自我造血能力 "。

龙湖管理层表示，经过若干年沉淀，龙湖的投资性物业已经形成了上千亿元的资产规模。龙湖在去年也实现了标志性的转折——两个运营航道实现了经营性现金流为正，这就意味着，这两个航道不再需要集团或地产提供现金流上的支持，而是通过自身的现金流去驱动自身的增长。

现金流，尤其是经营性现金流，已经成支撑房企发展的原生动力，更成为能否穿越周期的关键。尤其在地产行业普遍融资不畅的当下，经营性现金流能否回正至关重要。

此外，降负债仍是当前内地房企的主要工作。

克而瑞统计的数据显示，2023 年房企债券到期总规模为 6968 亿元，是房企的偿债高峰期，部分知名房企出现债务违约、或寻求展期等状况。2024 年第一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在 1500 亿以上。

在调整的阵痛期中，部分房企流动性压力有所增大。

如何降低负债规模，保持企业发展的 " 安全度 "，成为每一个房企必须要考虑的问题，可以说这是关乎能够穿越周期的决定性指标。

再以龙湖为例。

我们来看下其财务的基本面。财报显示，截至 2023 年年底，龙湖集团的有息负债规模为 1926.5 亿元，同比去年减少 154 亿元。在手现金为 604.2 亿元，保持高位。三道红线指标继续稳居绿档，净负债率为 55.9%，剔除预收款后的资产负债率为 60.4%，同比下降约 5 个百分点；外币债务占比进一步下降至 17.7%，其中 100% 的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；龙湖坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在 4.24% 的低位，平均账期进一步拉长至 7.85 年……

这一系列财务指标均保持行业头部水平，凭借按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团赢得监管机构的信任，同样获得银行、券商、评级机构等金融机构的信赖。

3 月 28 日，国际信用评级机构惠誉给予龙湖集团最高评级 "BB+"，该评级为目前惠誉对中国民营房企的最高信用评级。惠誉表示，给予龙湖集团较高的评级主要缘于该集团畅通的银行融资渠道及不断增长的经营性收入。

穿越周期对于房地产行业来说，是一场需要勇气的的生存肉搏战，而龙湖集团凭借其以三大板块、五大航道为基础的高质量发展模型，正逐渐穿越行业下行周期，迎来更广大的发展空间。