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2023 年，面对行业调整期的巨大挑战，中海地产积极应对，以进促稳，穿越发展周期的发展韧性强劲，销售与利润逆势增长，持续稳步前行。

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业绩：营收利润增长，商业物业收入表现不俗

图：2019-2023 年营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营收、归母净利率同比增长超 10%。2023 年，中海地产全年实现营业收入 2025.24 亿元，同比增长 12.3%，恢复正增长；归母净利润 256.1 亿港元，同比增长 10.1%。剔除税后投资物业重估增值的归母净利润为 225.8 亿元，同比增长 12.1%；每股基本盈利为每股 2.34 元，同比上升 10.1%。

2023 年，中海地产（不含中海宏洋）竣工面积达 1643 万平方米，较上年增长 13.7%，竣工交付增加带动其房地产开发业务收入增长，房地产开发业务收入为 1928.8 亿元，同比上升 11.8%。

年内，中海地产商业物业收入表明不俗。商业物业收入为 63.6 亿元，同比上升 20.9%，其中写字楼收入为 34.3 亿元，购物中心收入为 16.8 亿元，长租公寓收入为 1.9 亿元，酒店及其他商业收入为 10.6 亿元，购物中心收入同比增长 40%。年内，中海地产新增 12 个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入新动能。中海地产以轻资产模式输出管理，年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。截至 2023 年末，中海地产累计管理外部商业物业 150 万平方米。新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。

销售：销售额小幅增长，聚焦高能级城市精准投资

图：2019-2023 年销售额、销售面积情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

物业销售小幅增长，仍优于行业水平和同阵营企业均值。2023 年，中海地产实现合同销售额 3098.1 亿元，同比增长 5.1%，销售面积 1336 万平，同比下降 3.7%。根据中指研究院《2023 年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，2023 年，TOP100 房企销售总额同比下降 17.3%，TOP10 房企销售额较上年下降 11.7%，在此背景下，中海地产销售额同比小幅增长，好于行业均值和同阵营企业，依旧保持了较强的发展韧性。

从区域情况来看，中海地产销售主要来自北部大区、南部大区等区域，其中，北部大区占比达到 29.4，较上年增加 3.2 个百分点。

市场调整下行，不确定性增强，中海地产保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资，全年在 23 个内地城市及香港获取 43 宗地块，权益拿地金额约 1226.6 亿元，同比增长 42%。北上广深四个一线城市拿地金额占比约 60%，土储结构较为优质。中海地产密切追踪相关并购机会，年内获取广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目 17% 股权。

截至 2023 年末，中海地产（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为 3522 万平方米，权益建筑面积为 3039 万平方米。截至 2023 年末，中海宏洋土地储备总建筑面积为 1881 万平方米，权益建筑面积为 1552 万平方米。中海地产系列公司土地储备总建筑面积为 5403 万平方米。

财务：保持稳健的财务状况与强劲的成本优势

中海地产继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。2023 年末，中海地产的资产负债率为 57.5%，净借贷比率为 38.7%，继续保持在绿档。

图：2020-2023 年净负债率情况

中海地产积极管理有息借贷规模，提早偿还 2024 年 1 月到期的俱乐部贷款港币 300.0 亿元，净偿还债务人民币 155.8 亿元，有效控制了各项资金成本。中海地产持续发挥境内外双融资平台优势，积极应对国际资本市场利率、汇率波动带来的影响，灵活运用多项工具，合理安排融资。其中，境外提款人民币 251.4 亿元贷款，并发行中资房企年内最大规模点心债人民币 31.9 亿元，境内提款各类低息贷款人民币 485.8 亿元，品种涵盖开发贷、并购贷、经营贷等，并成功发行两期合共人民币 60.0 亿元的低息公司债。

中海地产 2023 年加权平均融资成本为 3.55%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为 3.4%，同比下降 0.2 个百分点，成本费用管控的竞争优势进一步增强。

中海地产坚持以现金流管理为中心，抓紧销售回款，当中北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款理想，各城市均超过人民币 100 亿元。年内，中海地产销售回款为人民币 2171.9 亿元，其他经营回款为人民币 145.0 亿元，总经营回款为人民币 2316.9 亿元，同比上升 14.8%。中海地产持有银行结余及现金为人民币 1056.3 亿元，经营性现金净流入为人民币 352.8 亿元，一年内到期的借贷为 409.7 亿元，货币资金能够覆盖短期有息债务。

结语

经历本轮行业洗牌，各类资源进一步向头部房企汇聚，中海地产一贯坚持财务稳健基础上的高质量发展策略，保持行业最高的信用评级，预期将率先受益。中海地产稳中求进、以进促稳的资源更加厚实，可持续发展能力行业领先，发展更加笃定，有信心以稳健优异的经营绩效回报股东的信任。

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➤百强研究系列

2024 中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

2023 中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022 中国房地产百强企业研究报告

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➤政策解读

2024 政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

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住建部：防止市场大起大落

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前瞻：地方两会透露了楼市哪些关键信息？

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中国房地产政策跟踪报告（2024 年 3 月）

https://www.cih-index.com/report/detail/72045.html

➤企业研究

2024 年 1-3 月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2024 年 1-3 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜

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债务重组进展加快，行业风险化解进入新阶段

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➤房地产市场

2024 年 3 月中国住房租赁企业规模排行榜

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春节新房市场表现平淡，" 小阳春 " 还会来吗？

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元旦楼市表现平淡，40 城新房销售面积较去年假期降幅超两成

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➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024 年 3 月）

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➤物业研究

2024 年 1-2 月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50

https://www.cih-index.com/report/detail/69649.html

2024 年 1-2 月 - 中国物业服务企业品牌传播榜单

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