在长沙开福区，超级大盘湘江世纪城和北辰三角洲，充当着片区的门面。两楼盘业主子女分别可配套入读北雅中学、长雅中学，同时是长沙声名显赫的 " 书包房 "。不过，该片区的水映加州，凭借青竹湖湘一外国语学校的加持，正在创造 " 神话 "。

根据258 探房（微信号：xxcbcdc）统计，2024 年，长沙开福区有包括湘江世纪城、北辰三角洲等在内的 12 个 " 书包房 "，今年新增了上置绿洲雅宾利、城发恒伟 · 北城首府 2 个楼盘，可配套入读青竹湖湘一健翎学校（暂定名）。

开福区备受关注的 " 书包房 "，在二手房市场呈现了怎样的情况？

长沙一地产经纪人管女士在接受记者采访时表示，湘江世纪城一向卖得很好，北辰三角洲 3 月份整体成交比较旺盛，" 三角洲不少中介门店在 3 月份卖得很好 "。

" 北辰三角洲在学校、商业、地铁等方面的配套很完善，现在价格也较之前更合理，所以客户很热衷 "，管女士说，该小区 160 万左右的小三房受欢迎程度更高。

根据象盒房产最新数据，3 月北辰三角洲二手房成交均价为 16798 元 /㎡，较 2 月环比上浮 0.81%。湘江世纪城 3 月二手房成交均价为 12060 元 /㎡，较 2 月环比下浮 0.72%。

（图片来自象盒房产）

除了明星盘湘江世纪城和北辰三角洲，开福区的 " 书包房 " 水映加州，近两年销售价格翻了两倍多，正于二手房市场引发极大的轰动。记者在贝壳找房 APP 上查询发现，2021 年，该小区二手房的成交单价还是 7 字头、8 字头，但 2022 年 4 月之后，该小区的二手房成交价格一路飙升，从万字出头持续上涨至接近 2 万 /㎡。

让水映加州 " 麻雀变凤凰 " 的契机，在于 2022 年初长沙市教育工作会议上的一则消息：长沙包括青竹湖湘一外国语学校在内的 5 所 " 公参民 " 学校将转设立公办学校。据官方当年 12 月信息，开福区完成一所 " 民转公 " ——长沙市开福区青竹湖湘一外国语学校实际 2022 年招生数为 5617 人。

房产研究人周荣飞向记者表示，水映加州二手房的单套面积和单价呈 " 反向关系 "，房源面积越小，单价反而越高。比如，该小区建面约 65㎡的小户型，挂牌和成交单价可以达到 2 万 /㎡以上，建面约 80-90㎡的房源挂牌及成交单价多数位于 17500 元 /㎡-19500 元 /㎡之间，建面约 110-120㎡的户型挂牌及成交单价在 16000 元 /㎡左右。

" 造成这种现象的本质原因是水映加州的居住价值很低，购房者的目的只是读书而已，所以总价有决定性的意义。在这种情况下，小户型、低总价能够让一个家庭以更低成本拥有青竹湖的‘书包’，而更大的居住面积、更高的总价对于买方而言都是浪费。 " 周荣飞分析称。他还表示，像水映加州这类 " 书包房 "，60% 以上的价值都集中在配套入读上，脱掉这层外衣，该小区的二手房大概在 7 字头多一些的水平。

从位置来看，水映加州位于青竹湖板块，靠近太阳山森林公园，就当前来看，周边的配套并不完善。

开福区在售新房里，长沙北中心保利时代、保利和光尘樾等项目也将配建学校。据公开信息，保利和光尘樾配套学校将引进青竹湖湘一外国语品牌。保利时代配套学校拟引进清水塘二小品牌及长郡双语品牌。

潇湘晨报记者牛蕊

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