从来都没有救世主

最近广州的部分房产自媒体，因为 costco 的选址，high 的是不亦乐乎，一副 costco 是地产救世主的样子。

插条广告，今晚直播：

讲真，觉得开一间 costco 就能拯救周边房价的人，和信足疗鞋垫能治疗各种绝症的人，应该是同一拨人 。

在当下的大环境下，商业无法推高房价，尤其不可能雪中送炭，勉强或能实现一丢丢锦上添花。

如果商业能推高房价，那太古汇后面的天和新作应该是全广州最贵的房子。

如果大型仓储式超市能推高房价，那么我的几位正在卖盈彩美居的粉丝，不应该卖的如此的艰难。

商场是最容易复制的，但运营商场难度非常高。costco、sam's 这种超市，目标客户是驾车 30 分钟左右的城市人群。

这意味着，costco 未来无论是开在老黄埔还是科学城，它的目标都是天河区的高购买力客户为主，而要依赖黄埔本地的买家形成足够支撑的购买力，还需要时间。

毕竟，在老黄埔与萝岗区合并之前，老黄埔的 GDP 全广州排倒数第二。

真正老黄埔的购买力形成，仅仅凭城光、富颐、中鼎这三个老剑客全部交付都还不够，还需要更多的新建小区吸引更多的中产阶级人口。

这也解释了华润为什么把新溪旧改的商业配套，从网传的万象天地降格成华润万家：

我 tm 在这开个万象天地，准备让我一年赔多少钱？

同理，学校、地段这种过去备受追捧的要素，单独拿出来看，从结构上提升房价的能力都越来越弱。

那什么才是未来影响房价的因素？

我告诉你答案，是：

IP。

IP 变渣男

IP 是一个抽象的事物，为什么 IP 有价值，人总是更喜欢抽象的事物。

就像追求一位异性，在没有追到之前，对方大部分时间都只活在你的微信里，这个时候，ta 之于你，就是抽象的。

这种抽象，在你眼里，全都都是美好，并且，这个时候的你，就是那只会开屏的孔雀，对 ta 也是竭力展示各种美好：

发最美的自拍、编最好笑的段子、发最暧昧的话语 ...

那 IP 到底是什么呢，说白了，它是：

讲故事的能力和故事的落地实现效果。

简单举个例子，白鹅潭是 IP，放一场烟花，就让白鹅潭悦府卖了几十个亿。

同理，老黄埔也是前两年广州楼市最火的 IP。

城市东进、珠江老黄埔临港 CBD、鱼珠、海上丝绸之路、旧改和城市面貌的改善预期、地铁的通达性 ......

这些，给老黄埔画了一个又一个的大饼，共同打造出来老黄埔这个大 IP。

而且，黄埔区还手握着科学城、知识城等其他几个 IP，会玩，操盘讲故事能力一流。

但这两年，随着旧改的紧急刹停和随之而来的楼市长期疲软，老黄埔当年被捧得有多高，现在摔得就有多惨。

房价下跌咱就不说了，就连当年风头无两的三个热门项目，万科、富力和中鼎，三个开发商现如今都陷入了不同程度的困境。

现在，人们对老黄埔的审视则从对抽象得期待变成了鸡毛蒜皮得具象：

为什么城市面貌还是这么差、金融城都还没搞好你的 CBD 什么时候能兑现、地铁越来越堵、旧改都完犊子了、现在的旧改都是什么不靠谱的开发商、怎么一个像样得商业都没有 ......

老黄埔，你个渣男！

村望

但老黄埔变了吗？

其实并没有。

IP 还在，只是暂时被蒙尘。

老黄埔现在并不需要更新的故事，只要能把过去的这些故事讲好，那它依然还是那个老黄埔。

老黄埔现在最需要的是声量、声量、声量。

怎么具体的解释这个问题呢，这么说吧，我正在帮一位粉丝代卖他在中鼎一期的二手房，给我的感受是老黄埔的中介一个二个都无精打采，新房不好卖，二手房也不好卖，完全没有天河、海珠的一些中介具有鸡血精神。

（如果各位有兴趣中鼎的这套二手次新房，也欢迎小窗咨询我们）

当年老黄埔三国杀有多热闹，现在的老黄埔就像大战结束后战场，就有多寂静。

城市之光尾盘了，万科也萎靡了；

中鼎无力了，中鼎的房子也唔好卖了。

现在撑着老黄埔楼市的竟然是富力的富颐华庭，这个最早爆雷的房企，你敢信吗？

这种感觉，就像看到奥运比赛，支撑到最后的竟然是中国男足一样不可思议。

连带着整个片区的二手次新，包括不限于中鼎一期、黄埔花园等，都陷入了死水微澜的局面。

所以，现在市场需要保利招商华发中央公馆，暨黄埔图书馆地块项目。

要论会玩，保利自称第二的话，越秀都不敢称第一。

我看很多自媒体，都在期待保利把中央公馆项目的价格打下来，血洗老黄埔。

你们可长点心吧，老黄埔现在楼市都啥样了，还要血洗吗？

相反，我觉得保利应该把中央公馆的价格支棱起来，就像保利都荟天珺那样，把价格站稳在 10w+。

而且，从保利近期的策略来看，在天汇事件之后，并没有出现人们曾经认为会发生的罗兰事件、湖光事件。价格以保持稳定为主。

对于一贯领先市场半步的保利来说，在老黄埔这种已经缺乏实质性竞争对手的市场，也不需要狂卷价格，毕竟对手都已经弱不禁风。

从客观上来说，近 2.5w 的楼面价，再加上文化馆的配建成本，整体的价格并不会太低。

话说回来，要完全以价换量的话，招商、华发又何必入股，保利一家杀的痛快不更好。

老黄埔这个 IP，最终会回归。

综上，考虑到位置、产品、城市面貌、配套、价格，我认为中央公馆这个项目，是非常值得期待的。

slogan 我都帮它想好了：

500w，make 老黄埔 great again.

有老黄埔购房群，欢迎加入：

如果群加满了，可以加王小囡微信，申请进群。