【宅男财经｜专家面对面】易居研究院发布报告称，当前一线城市 " 老破小 " 类型的二手房价格泡沫已基本消除。从 2016 年初价格开始拉升，到 2021 年一季度 58% 的历史高点，随后该泡沫持续变小，到今年一季度仅为 5%，意味着二手房价格回归健康状态。

一线城市 " 老破小 " 二手住宅价格泡沫 来源：易居研究院

易居研究院研究总监严跃进解读称，二手房价格走势有几个重要的特点，2018 年时，一线城市 " 老破小 " 二手房价格在 4 万元左右，由于 2020 年二手房市场表现较好，到 2021 年上半年，二手房的价格达到 6 万元；经过此前的市场调整后，当前二手房价格又缩水到 4 万元，与 2021 年相比有 2 万元的差额。因为一线城市 " 老破小 " 二手房的投资属性比较强，它的价格波动某种程度上说明房价已经回归正常水平。

一线城市 " 老破小 " 二手住宅季度成交均价 ( 元 / 平方米 ) 来源：易居研究院

二手房价格泡沫大幅缩水，是否意味着房价见底了？严跃进认为，当前二手房价格相当于 2018 年的水平，但与 2016 年和 2017 年相比还是稍微高一点，从这个角度看，二手房的价格泡沫差不多都挤掉了，背后的含义是房价基本稳住了，不会再出现过快或过大的下调。这一情况对购房行为有积极作用，因为消除掉房价泡沫意味着买房性价比较高，或者说大城市的房价总体会朝着向好的方向发展。

根据报告，今年 1-3 月份即一季度，全国 22 个城市二手住宅成交套数为 366339 套，同比增速为 -24%。相比 1-2 月份 -18% 有所扩大。

严跃进分析，第一、去年以来全国二手房交易数据总体是不错的，中间虽然有波动，但总体保持复苏态势。今年一季度虽然月度同比数据表现较差，但拉长历史月度交易数据，可以看出其表现依然较好。第二、政策及价格的调整，都促使二手房的交易可以保持较高的水平。尤其是前面提及的二手房价格泡沫消除的判断，从实际感受来看可以得到印证。一些大城市之所以二手房可以顺利交易，通俗来说就是因为 " 价格调整到位了 "。尤其是对于一些学区较好、地段不错、户型不错的降价二手房，其挂牌到过户的周期明显要更短。

( 记者 董湘依 制作 常晴朗 余坤航 宅男财经出品 )

作者：余坤航