撰文 | 杆姐 & 编辑 | 爱丽丝

地产商似乎最近被阴影笼罩。

一方面上市的各大房企资本市场表现一言难尽，另一边随着年报陆续披露，多数房企的伤口被撕开，暴露在大众眼前。

没有惊喜，只有惊吓。

2024 年 4 月 12 日，有四家 A 股房企披露 2023 年业绩报告，分别是金融街、卧龙地产、浦东金桥、金桥 B 股。其中金融街算是体量略大的，今天杠杆地产来看看。

01

营收大降

从数据上看，金融街的 2023 是悲惨的。

先说营收。2023 年金融街整体营收不太好，为 125.7 亿元，同比下滑 38.7%。纵向来看，这是该司至少近 9 年来下滑幅度最大的一年，高于第二降幅 2020 年的下滑 30.79%。

横向对比来看，杠杆地产发现，目前已披露业绩报告的 A 股房企里，金融街的这一营收增速排在倒数第二。倒数第一是城投控股（-69.78%），倒数第三是信达地产（-37.42%）。

具体来看，金融街的几大业务板块营收增降分化较大。如上图，大半江山房地产开发板块收入几近腰斩，同比下滑 45.49% 为 100.74 亿元。

2023 年，金融街房产开发业务毛利率 -8.38%， 较 2022 年下降 18.70 个百分点；其中，住宅产品收入 93.28 亿元，毛利率 -11.08 %；商务产品收入 7.46 亿元，毛利率 25.44 %。

年报称，造成上述结果的主要原因是：

房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。

其他业务增长还可以，但奈何体量太小，对整体业绩的影响微乎其微。

2023 年，金融街物业租赁业务营收 18.26 亿元，同比增长 12.32%；毛利率 86.21%，较 2022 年上升 2.39 个百分点。提升的主要原因是：坚持 " 开发销售 + 资产管理 " 双轮驱动的发展战略，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验等。

金融街 2023 年的物业经营业务较为亮眼，实现营业收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；物业经营业务毛利率 20.22%，较上年上升 73.69 个百分点。   

提升的主要原因是：抓住旅游出行市场回暖时机，多维度、多区域积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量明显提升，项目经营收益较去年同期实现较快增长。

02

利润翻车

利润方面，金融街 2023 年似乎更悲催：营业利润 -25.28 亿元，2022 年同期还是正的 9.6 亿元；归属净利润 -19.46 亿元，同比大降 329.88%；扣非净利润同比大降 495.57% 为 -20.72 亿元。

杠杆地产看了下，这是金融街利润指标至少近 9 年来首次亏损，额度还不小，2022 年该司归属净利润 8.46 亿元，2021 年 16.43 亿元。

2023 年金融街营收体量缩小，但营业成本的降幅没那么大，总的营业成本加起来甚至高于期内营收：为 148.8 亿元。   

具体来看，主要是房产开发这块的成本居高不下，比 100.7 亿元的营收还高了几亿，为 109.2 亿元。加上其他费用也并没怎么降，比如管理费用、销售费用等这些下降幅度都比较小，而且 2023 年金融街的财务费用还增加 3 亿多，让利润雪上加霜。

其他经营收益方面，金融街 2023 年基本也是大溃败：

公允价值变动收益从前一年的 4.9 亿元降到 2023 年的 1.8 亿元；

投资收益从 5.8 亿元降到 801.3 万元；

资产处置收益从 2.4 亿元变成 -8.3 亿元；

资产减值、信用减值这些亏损也是小幅扩大。

以上种种，导致金融街 2023 年的利润指标全线翻车。该司给出的原因是：

公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，但开发项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损，同时，公司部分项目销售价格未达预期，按照会计谨慎性的原则计提存货跌价准备，导致净利润和所得税费用下降。

真是悲催。

03

繁华落幕

稍微好点的是资产负债指标。

2023 年金融街资产负债率略有下降，从 2022 年的 72.29% 降至 72.15%。

2023 年，金融街的流动负债下降明显，从 2022 年的 419.6 亿元降到 294.9 亿元。其中一年内到期的非流动负债下降 100 多亿元，为 16.24 亿元，短期借款也只有 3000 万。

长期借款则从 2022 年的 687.0 亿元，上升到 746.7 亿元。但借款也减少了：长期借款减少大概 50 多亿，为 350.8 亿元。   

融资成本方面，杠杆地产看了下金融街也是偏低的。普遍成本在 3%-4% 的区间，背靠大树还是优势明显。但营收、销售上不去，后面也难办。

但综合来看，金融街的压力相比某些民营房企还是小多了。

2024 年，金融街称要以管控好资金安全作为前提，坚持 " 保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革 " 的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，强化自身竞争优势，确保公司业务稳健与持续发展。

投资计划上，2024 年金融街说要坚持 " 深耕五大城市群中心城市 " 的区域模式，选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。

工程计划方面，2024 年金融街将以销定产，科学安排开复工计划。   

业绩计划方面，金融街说 2024 年将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和财务安全。

最后说点关于大行业的题外话。

随着这段时间房企各种消息满天飞，市场上的钱跑得越来越快。杠杆地产突然发现，A 股千亿市值房企似乎消失了？目前市值最高的保利发展，截至 2024 年 4 月 12 日收盘，股价当日下跌 3.3%，市值 945 亿元，暂时告别千亿。

另一位老大哥万科最近更是深陷各种负面消息，股价表现一言难尽，目前市值 847.1 亿元。A 股再无千亿市值房企？

繁华落幕后，房企，还会回到 C 位吗？还能回到 C 位吗？

本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢

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