南京，2024年4月15日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2024 年一季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。

写字楼市场在波动中承压前行，产业强市行动有望激发租赁市场新增长

一季度，南京甲级写字楼市场新增两个项目入市，分别为位于河西 CBD 的德基世贸中心以及位于鼓楼滨江的深业滨江中心。截至一季度末，南京甲级写字楼物业市场总存量约为 490 万平方米。受新增供应影响，全市空置率抬升至 25.8%，比去年四季度上扬 0.9 个百分点，新街口、河西仍为租赁成交热门板块。

一季度南京写字楼市场租金小幅波动，总体均价 2.67 元人民币 / 平方米 / 天，环比下降约 2%。受新项目入市影响，河西、鼓楼板块竞争压力增大，租金分别环比下降 3% 和 4%。

南京重点板块租金分布

数据来源 : 戴德梁行项目及企业服务部

从行业成交来看， 一季度写字楼租赁成交面积最多的是专业运营商，其次是教育培训、金融业。运营商承租载体较为活跃，以锦创集团与秦淮区报业大厦的合作为代表，反映出专业运营商对市场回暖的信心。除了大面积运营商成交外，市场活跃成交面积段为 300-600 平方米。超 1000 平方米成交客户呈多元化趋势，包含金融业、教育培训、商务商贸、建筑工程等。

2024 年预计新增三个超甲级商办楼宇入市， 将为市场带来约 27 万平方米的优质写字楼供应面积。这些新项目包括位于新街口板块的金陵中环，鼓楼板块的华贸中心，以及位于河西板块的金地威新中心。三个项目虽尚未入市，但预租工作已经进行。

一季度写字楼销售市场暂无新增供应，成交量约 4.16 万平方米，成交价格持续承压，均价约 1.40 万元 / 平方米，整体成交表现有待恢复。

一季度主城区出让三宗商办混合用地，分别位于秦淮区、栖霞区、江宁区，出让节奏较为理性，三宗用地均为市场企业自主拿地开发建设，地方国央企活跃度有所降低。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事阳江石表示，随着核心经济指标回稳向好，南京市场基本盘韧性仍在，在波动中展现出一定抗压能力，尤其是核心区域和高品质楼宇。然而，局部市场竞争激烈和租户成本优化的需求导致部分业主议价能力减弱。面对未来市场新增供应，发展商需提升长期运营能力，灵活调整策略。随着南京产业强市行动的推进，相关行业有望得到提质赋能，为租赁市场带来新的增长点。

优质零售物业市场需求持续增长，多家商业翻新改造

据南京市统计局，2023 年南京社会消费品零售总额 8,201.07 亿元，同比增长 4.7%，增幅较 2022 年提升 5.5 个百分点。此外，据南京智慧旅游大数据运行监测平台显示，2024 年春节长假八天实现旅游总收入 169 亿元，按可比口径较 2023 年上涨 117.8%。与这些积极指标相呼应，2024 年第一季度，南京优质零售物业市场保持活跃，共录得一个新项目入市。位于河西中部的南京国金中心于 1 月 3 日开业，商业建筑面积约 93,000 平方米。

一季度，南京中高端购物中心的市场需求持续强劲，净吸纳量录得约 44,857 平方米。时尚、餐饮、生活方式，以及儿童业态是主要的需求动力，紧随其后的是会员制仓储超市、3C 及新能源汽车体验店。由于需求持续增长，一季度，南京中高端购物中心整体空置率环比下降 0.7 个百分点至 6.0%。为了迎合消费者不断升级的需求，若干购物中心积极调整业态组合、翻新外立面及设施，例如位于迈皋桥的万谷慧生活广场宣布闭店改造，预计年底前重新开业；新街口商圈中央商场、新百、大洋百货等多家商场正在进行翻新改造。

数据来源 : 戴德梁行研究部

2024 年，南京将持续挖掘消费潜能，将举办 " 南京国际消费节 " 系列活动；新增品牌首店 300 家；推进夜间经济集聚区建设；积极扩大都市圈消费；实施跨境电商高质量发展三年行动计划。与此同时，南京将以 " 宁好 2024" 为主题，组织开展 " 白 + 黑 " 全时段系列消费促进活动，发放 6000 万元汽车补贴。随着南京促消费政策密集落地，预计强劲的消费需求将促进零售销量的增长，进而推动国内外零售商对优质零售物业的需求。

展望未来，13 个中高端购物中心预计将于 2024 年后三季度入市，总计为南京零售物业市场提供 1,243,420 平方米新增零售面积。受此影响，中短期内南京零售物业市场整体空置将攀升，市场竞争将进一步加剧。为满足消费者不断变化的需求和应对新开业购物中心的竞争，业主需不断地检视品牌组合策略，并通过翻新和改造保持旗下物业紧跟市场步伐。南京零售物业市场多核发展趋势明显，江北、城南、城北等新兴区域将逐步发展成熟。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2024 年被商务部定为 " 消费促进年 "。南京市各级商务部门、相关企业持续推进 "2024 南京国际消费节 · 阳春焕新季 " 系列活动，带动南京消费持续升温。随着消费继续回暖、文旅市场热度攀升，以及优质零售商业项目的陆续入市，南京零售物业市场将加速释放活力。

戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历总结，南京正全面实施推进产业强市行动计划，构筑现代化产业体系，在这一背景下，南京的商办市场也面临变革和机遇。新兴产业的培育，数字经济的发展，将为写字楼市场带来新的活力，而投资与消费的良性互动、扩大对外开放也将进一步推动零售物业市场的繁荣。戴德梁行作为国际领先的服务和咨询机构，将紧随南京发展步伐，积极应对挑战，探寻新机遇。我们将与政府及客户紧密协作，共促南京产业发展，为南京现代化建设及高质量发展贡献智慧与力量。

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