有记录来首次，个人住房贷款利率与企业贷款利率之间的倒挂局面宣告结束。

人民银行最新数据显示，2024 年 3 月，新发放贷款利率保持在历史低位水平。其中，3 月份新发企业贷款加权平均利率为 3.75%，比上月低 1 个基点，比上年同期低 22 个基点；新发个人住房贷款利率为 3.71%，比上月低 15 个基点，比上年同期低 46 个基点。

值得注意的是，这是自有公开记录以来，新发个人住房贷款利率首次低于新发企业贷款加权平均利率。

个人住房贷款利率首次低于企业贷款利率

2020 年第二季度货币政策执行报告中，人民银行首次披露企业贷款加权平均利率。彼时报告显示，2020 年 6 月，企业贷款加权平均利率为 4.64%，比上年 12 月下降 0.48 个百分点，明显超过同期 LPR 降幅，有利于降低企业融资成本。

此后新发企业贷款加权平均利率平稳降低。根据人民银行按季度公布的货币政策执行报告，2020 年 6 月至 2021 年 12 月，企业贷款加权平均利率维持在 4.5% — 4.65% 左右。

进入 2022 年，各项贷款加权平均利率均有所降低。

这一年的首份货币政策执行报告（2022 年第一季度）指出，近年来，人民银行通过健全市场化利率形成和传导机制等举措，推动健全现代货币政策框架取得明显成效。

2019 年 8 月，人民银行发布了改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的公告，改革后的 LPR 由报价行综合考虑市场利率走势并在参考中期借贷便利（MLF）利率的基础上市场化报价形成。

"（LPR 改革后）既提升贷款利率市场化程度，又形成了‘市场利率 + 央行引导→ LPR →贷款利率’的传导机制，货币政策传导效率明显提高。" 人民银行指出，此后新发生贷款利率基本参考 LPR 定价。

在同一篇报告中，人民银行还表示，2019 年 8 月 LPR 改革以来，企业贷款加权平均利率从 2019 年 7 月的 5.32% 降至 2022 年 3 月的 4.36%，累计降幅达 0.96 个百分点，超过同期 LPR 0.55 个百分点的降幅，有力推动了实际贷款利率明显持续降低，在很大程度上缓解了长期困扰的小微企业融资难融资贵问题。

个人住房贷款利率方面，2022 年 6 月，新发放个人住房贷款利率平均为 4.62%，自有公开记录以来，首次低于一般贷款加权平均利率。

人民银行指出，2022 年全年，企业融资和个人消费信贷成本稳中有降，全年企业贷款加权平均利率为 4.17%，同比下降 0.34 个百分点，12 月新发放个人住房贷款利率平均为 4.26%，较上年 12 月下降 1.37 个百分点。

此后企业融资和个人消费信贷成本继续维持降低趋势，到 2023 年 9 月，新发放企业贷款加权平均利率降至 3.82%，新发放个人住房贷款加权平均利率则来到 4% 左右，达到 4.02%。到 2023 年 12 月，新发放企业贷款加权平均利率、个人住房贷款加权平均利率均降至 4% 以下。

2024 年 3 月，新发个人住房贷款利率有公开记录以来，首次低于新发企业贷款加权平均利率，达到 3.71%。

个人住房贷款利率下调仍有空间

新发个人住房贷款利率持续降低，是市场与政策共同作用的结果。

从政策层面来看，2022 年 11 月，人民银行、原银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即 " 金融 16 条 " 明确表示，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

2023 年 1 月，人民银行又联合原银保监会，发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。为个人住房贷款利率下调提供了政策空间。

2023 年 9 月，人民银行、金融监管总局进一步进行政策部署，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此后各银行相继公布调整细则。

人民银行数据显示，截至 2023 年 9 月底，超过 22 万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为 4.27%，平均降幅 73 个基点，每年减少借款人利息支出 1600 亿— 1700 亿元，惠及约 5000 万户、1.5 亿人。同时，全国 343 个城市（地级及以上）中，119 个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限，其中，95 个下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低 10 — 40 个基点；24 个取消了下限。

近期，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市数量呈现明显增长趋势。包括青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等在内的十余城宣布，自 4 月 1 日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

目前，业内研究人士认为，个人住房贷款利率未来仍有下调空间和可能。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。

东方金诚首席宏观分析师王青也表示，下一步推动房地产行业实现软着陆，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。这是当前扭转楼市预期的关键一招，也是下一步稳楼市政策的主要发力点。2 月 5 年期以上 LPR 报价大幅下调，已释放这方面的政策信号。

来源 / 证券时报