在今年港股延迟刊发 2023 年度业绩报告的 5 家物业企业中，方圆生活服务、建业新生活、宋都服务均是首次无法按时刊发年报。

回看方圆生活服务（HK09978，股价 0.080 港元，市值 3200 万港元）的 2023 年，年中出现主板上市 3 年来首次归母净亏损，关联公司方圆地产正式宣告违约，大股东还进行了股权出售……由此看来，方圆生活服务的年报 " 难产 " 似乎并不意外。

虽然方圆生活服务近年来物业管理收入占比提升，但其主要客户对象仍集中在母公司方圆集团及其关联公司。在方圆系公司出现流动性问题后，方圆生活服务就承担着应收贸易款项减值亏损拨备的风险，以及关联公司多次以资产抵债的 " 无奈 "。

应收款减值测试未完成，业绩由盈转亏

对于无法准时刊发 2023 年度报告的原因，方圆生活服务点出了具体事项，主要是因为核数师需要取得额外的重要资料及文件完成截至 2023 年 12 月 31 日止年度的贸易应收款项减值测试，而公司需要额外时间收集所需的必要资料及文件。因此，于公告日期相关审计尚未完成。

事实上，自 2022 年度以来，多家上市物业企业的业绩均收到贸易应收款项减值损失影响，2023 年度部分物业企业也因此出现净亏损。方圆生活服务也不例外，从其 2023 年中期业绩报告中的部分数据便可见一斑。

2023 年上半年，方圆生活服务实现总收入约为 2.18 亿元（人民币，下同），同比减少约 21.7%，主要原因在于综合房地产代理服务分部收入下降约 5720 万元。

期内公司拥有人应占亏损约为 2291.1 万元，相较 2022 年同期（溢利 975.5 万元）由盈转亏，主要是由于金融资产减值亏损大幅增加了约 4690 万元导致的。这是方圆生活服务录得自 2020 年港交所主板上市以来的首次业绩亏损。

方圆生活服务 2021 年以来归母净利情况 来源：方圆生活服半年报（百度股市通制图）

而金融资产减值亏损的大幅增加主要来自于应收贸易款项减值亏损拨备大幅增加约 660 万元，及应收同系附属公司款项及应收关联方款项减值亏损拨备大幅增加约 4080 万元，因从主要客户的应收款项回款放缓，以及由于陷入财务困境的房地产开发商的信贷风险增加及房地产行业不景气，方圆生活服务合理计提了减值损失拨备。

所谓同系附属公司等关联公司，指方圆集团控股有限公司（以下简称方圆集团）所投资的公司，主要客户则是方圆集团及其附属公司。方圆集团是方圆生活服务的母公司，也是其实控人方明主要负责地产开发的公司。

报告期内，方圆生活服务的应收贸易款项达到约 1.44 亿元，较年初增长约 14.93%。除去减值亏损后还有约 1.23 亿元应收贸易款，其中，同系附属公司的应收款项还有约 9616 万元，关联公司的应收款项还有约 4539 万元。

方圆生活服务 2021 年以来营收情况 来源：方圆生活服半年报（百度股市通制图）

从收入分布来看，物业管理服务贡献了绝大部分收益。在 2.18 亿元的营收中，物业管理服务收入同比增长 12.5% 至约 1.67 亿元，占比 76.6%；房地产代理服务收入占比 9.23%，非业主增值服务和社区增值服务均同比下降。

债务方面，截至 2023 年上半年，方圆生活服务只有一笔约 3500 万元的短期借款，主要用于拨付日常营运及一般营运资金，但并无长期借款。其银行结余及现金约为 1.12 亿元，同比减少约 5%，主要是其受限制银行结余增加较多。

曾大举收并购，关联公司多次以资产抵债

方圆生活服务的前身是方圆房服集团，于 2017 年 11 月 15 日起在创业板上市，当时主要业务是做新房及二手房代理、渠道整合平台、物业研究及咨询等服务。2020 年 5 月，方圆房服集团又在香港联交所正式批准转板上市，开始在主板交易。

2021 年初，在已完成对广州方圆现代生活服务股份有限公司 66.31% 的股权收购后，方圆房服集团正式更名为 " 方圆生活服务 "，意在强调其物业属性。

方圆生活服务主营构成 来源：方圆生活服 2023 年半年报（百度股市通制图）

当时物业股虽然已经开始在资本市场回落，但余温仍在。而由于物业公司估值处于历史低位，导致 2021 年上市物业公司并购浪潮迭起，全年共有 29 家上市物企发起 53 项并购，并购交易总额达 366.88 亿元。

方圆生活服务自然也没有错过，在更名后不到半年时间内，就开启了 5 起物业公司并购，斥资近 7000 万元。在这一轮收并购后，方圆生活服务 2021 年度和 2022 年度的营收均突破了 5 亿元，净利润也逐年上涨。

但在 2023 年 8 月，其关联公司方圆集团旗下广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆地产）官宣违约，未能支付境外债券（债券代码：XS2280435673）本金 3.4 亿美元，累计未付利息 6936 万美元。

因此，自 2023 年以来，方圆生活服务接受了多次方圆集团关联公司以待售物业等资产抵付应收账款。

2023 年 1 月，方圆生活服务的一间接非全资附属公司与方圆地产旗下珠海市方圆明臻房地产有限公司（以下简称珠海明臻）订立置换协议。据此，方圆生活服务方面同意透过接受珠海明臻向其转让一项物业，抵销珠海明臻结欠其的应收贸易款项约 164.3 万元。值得注意的是，今年 3 月，珠海明臻和方圆地产等被农业银行因金融借款合同纠纷告上法庭。

2023 年 6 月，广东江门鹤山市一家项目公司拟将旗下 23 套住宅物业转让给方圆生活服务，以抵销其拖欠方圆生活服务的应收款 1600 万元。而这 23 套住宅物业的总价值被估价约为 2000 万元，方圆生活服务反过来还需要向对方支付一笔 400 万元的首付款。

方圆生活服务解释称，本次交易置换的原因是卖方未能如期结清未结应收款总额，且预期卖方将无法于近期结清未结应收款总额，故进行置换交易。" 未结应收款总额来自本集团过往向卖方提供的物业代理及物业管理服务。"

虽然方圆生活服务再三强调本次交易置换的卖方实控人为独立第三方，但卖方曾经和方明有过来往。更重要的是，上述转让的 23 套住宅物业是来自一个名叫 " 方圆•鹤山云山诗意 " 的项目，而方圆集团在官网的项目介绍中就将该项目列入其中，且方圆集团在广东开发有多个案名为 " 云山诗意 " 的项目。

2023 年 12 月 6 日，方圆地产又以湛江云山诗意花园一期的七项商业物业以及江门方圆•新会月岛首府的六个车库，抵销应付方圆生活服务的 1310 万元款项。同时，广州增城方圆•广州增城云玺的四项商业物业抵销合计 270 万元未结应收款项。

方圆生活服务认为，利用该等物业作为抵销未结应收款的手段是本公司有利的行动方案，可提高效率并最大限度地减轻财务负担，公司在无法预见房地产行业的不明朗状况下仍能够确保其利益。

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