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一个月前，北京建工地产有限责任公司（简称 " 建工地产 "）摇中后沙峪地块，37：1，它是个幸运儿。

土地是地产商的命根子，犹如种地的农民。曾经，王石和郁亮都说过，万科是农民。

建工地产拿地七天后，北京建保顺筑置业有限公司成立。名字里有个 " 保 " 字，不言而喻，保利发展也与它合作了。

一个月后，这个项目的案名公布：保利星宸和煦。和煦，正是保利发展主推的产品系，北京在建的就有璟山和煦、朝央和煦和颐璟和煦。

这表明，保利发展正式与建工地产联合开发保利星宸和煦，前者是操盘者。

4 月 15 日，建工地产将持有建保顺筑 60000 数额股权出质，质权人为保利（北京）房地产开发有限公司。从建保顺筑注册资本 1.2 亿元来看，建工地产和保利发展的持股比例平分秋色。

它们股权转让的路径大致是：建工地产先把股权质押给保利发展，锁定交易，然后在股权正式变更完成的同时，质押解锁。依葫芦画瓢，去年越秀地产和北京城建在香山樾项目上，也是这么操作的。

一场北京国企和央企的联姻，就这样拉开了序幕。

难以追平 " 兄弟 " 的利润

4 月 12 日，保利星宸和煦揭开了自己的面纱，公布了规划建筑方案。

它位于首都机场临空经济示范区范围内，东至花锦巷，西至裕庆路，南至城市绿化带，北至花梨坎街。北面是保利发展和华润置地联合打造的和光瑞府项目。

对于这个区域，保利发展很熟悉。

保利星宸和煦的总用地面积为 16909.86 平方米，总建筑面积为 49219.72 平方米，其中地上建筑面积为 33819.72 平方米，地下建筑面积为 15400.00 平方米 ，容积率 2.0，地下停车位 327 个，非机动停车位 547 个，建筑高度 33.05 米。

整个小区呈东西走向，大门在北面正中央，一共 9 栋住宅，除了最南面的 5# 和 6# 为 9 层之外，其余楼栋皆为 11 层。每个单元一梯两户，它的得房率至少在 83% 以上。

在户型分布上，2# 为楼王，户型面积约 145 平米的四房，南向四面宽，共计 66 套；110 平米户型三房分布在 5#、6#、8#，共计 94 套；125 平米四房户型分布在 1#、3#、4#、7#、9#，共计 110 套，整个小区共计 270 套房。

按照拍地时的条件，总成交加 11.67 亿元，楼面地价为 3.45 万元 / 平方米，它的销售指导价 6 万元 / 平方米，浮动 8%，最高可卖到 6.48 万元 / 平米。

北面的和光瑞府 2021 年 9 月底开盘，拿证 1376 套住宅，截至目前网签 1169 套，成交均价 5.89 万元 / 平方米。

如果以和光瑞府的售价卖，保利星宸和煦的利润将大幅收窄。和光瑞府当年的楼面地价为 2.58 万元 / 平方米。

近 9000 元 / 平米的楼面地价差价，保利星宸和煦很难在产品升级上找回来，即便顶着预售价的最高点卖，也少赚了约 3000 元 / 平方米。

从总平图和外立面图看，南面通过防火挑檐偷了阳台面积——这是顺义区最普遍、也是最疯狂的做法，现在连丰台区也学会了；北面则通过设备平台偷了面积。

125 平米户型有些鸡肋

选房，第一步先看区域。

保利星宸和煦周边大环境比较成熟，在中央别墅区的核心位置，有祥云小镇、欧陆广场、荣祥广场等，国际学校 70% 的资源都在周边。月底，即将开诊的三甲医院友谊医院也在附近。

如果在北京东北方向上班，保利星宸和煦是个不错的选择，社区不大不小，很纯粹。

它只有 9 栋楼，你该怎么选？花姐喜欢分户型来给大家提供选房参考。

一、110 平米户型：5# 和 6# 全部优选，虽然它位于小区的第一排，但它的正南向规划了一条市政绿化带，大约 25 米至 30 米，视野无挡，且相对安静。

8# 的西端户也很好，270 度景观，唯独东端户，东面紧邻花锦巷——只有 20 米宽，想来车辆也不会太多。

二、125 平米户型：分布在小区的东西两侧，整体来看不是很理想。1# 充满角煞、阳光受遮挡，距离斜前方的 9# 和 2#，分别只有 14.72 米和 13.93 米；3# 的东端户距离 2# 只有 13.66 米。

4# 的东端户距离 5# 只有 10.23 米——堪称握手楼，7# 的西端户距离 6# 只有 13.19 米；唯有 3# 的西端户最佳——虽然斜前方有车库出入口，但视野开阔，距离 4# 有 48 米；4# 西端户也不错，视野较好；9# 整体比较理想。

三、145 平米户型：2# 坐拥小区最佳资源，距离正南向的 5# 和 6# 有 46.28 米——它们的楼高只有 27 米，妥妥低北高南低，风水不错。

四个中间户最佳，两个端户会轻微地受到侧面楼栋的影响，但问题不大，西端户由于东端户——因为前后楼间距多了 3 米。