去过这么多城市

上海楼市是我看过所有地方房地产发展最健康的城市，没有之一

关于上海楼市的稳健运行，里面有非常多的因素

其中一个重要内核在于土地市场、一手房市场、二手房市场三者都保持非常克制又稳定的良性发展

一手房供应量克制保证一手市场有序，并且将大部分需求让渡到了二手房市场

而二手房市场足够的庞大也决定了整体的楼市资金流动稳定且具备缓冲力

个人家庭资产也基于此得到发展

另外一手房的有序也助推土地市场这么多年来一直保持稳定

三者互相融合也互相带动，这构成了上海楼市过去 20 年发展的基本面

最近一年上海楼市行业内的普遍观点趋于冷淡

这背后有各种各样的原因，一些核心的变化，或许需要我们清晰的知道和明了

关于当下上海楼市的四个判断

01

首先上海一二手楼市互相关系开始变化

在很长一段时间里，上海楼市一二手一直保持一个整体正相关性，行业的冷暖表现保持一致性，市场的需求比例也非常健康

在 2021 年之前，上海二手和一手的成交比例保持 3:1 的关系

但是

随后上海启动对一手房预售证价格管控，使得不少新盘存在和周边市场明显一二手倒挂的情况

从而对外释放了一个强烈的信号：买一手房要比买二手房更好

当下一手房市场具备大量的购买优势：

价格不错，社区品质优质，较低税费，可以最大程度用到金融杠杆……

所以几乎上海购买力在决策的时候都会优先考虑一手房

经过这 3 年的市场沉淀，如今上海楼市的一二手市场已经撕裂为两个独立市场，并且成交结构也发生了变化

从多年来稳定的 3:1 的关系如今变成 2:1 的情况

这是一个非常值得关注的信号

现在整体的市场表现为

不论整体行情如何，都是一手房持续有热度，二手房量价都在下降

这是最近几年上海楼市最大的变化

02

第二市场改善成为绝对主力

伴随着上海楼市 30 年的发展，且针对于外地年轻人较高的购房门槛的持续，当下市面上的购买主力主体为置换和改善类客群

我们通过中介门店的大数据整理发现，当下市场里同时推动买房和卖房的客户已经攀升到 62%

这也就意味着大部分都是在置换

现在全款客户的基础在提升，比例达到 37.6%

贷款客户下滑到 62.4%，并且大部分客户存在贷款额度用不足的情况

整体的金融杠杆渗透率不足

这也和客户属性有关

对于置换类客户，他们的购买力来自于自己卖房，整体手上现金通过卖房相对充裕，也更偏好稳健型的购买决策

这也决定了上海整体的反应链条会更慢

因为决策都需要置换来落地，整体的购买周期更长，变数也会相对更多

当下客户追捧一手房，本质上也是大家对于买到好房的期望和迫切，都希望现在可以把自己的老房子换成新房子

今年一手房楼市产品力的快速提升也助推了这个结果

但这也衍生出一个问题

就是当一个购买力瞄准了一套性价比非常高的一手房的时候，他就有充足的动力大幅度降价抛售他的二手房

这个现象也促使了上海二手房出现集中性降价的情况出现

03

上海楼市的供给侧出现同质化

这是一个容易被忽略的问题，但是对于行业的影响会持续性的产生

在上海土地端持续了超过 15 年的 7090 政策决定了

当下不论是一手房还是二手房，整体的产品供应都是以 90 平米的小户型为主

伴随着市场对于三房的强烈需求，主流开发商都在供应 90 平米的小三房产品

这种产品在用户使用过程中产生较大争议

过于局促的空间也推动客户想要加快置换的节奏

我们监测过大量一手房认购现场，优先被选择的永远是 120-180 平米的正三房类产品

可以看出客户对于置换大户型的强烈需求

虽然当下土地市场开始慢慢调节户型配比要求为 120 平米，但是我觉得依然不够果断和迅速

毕竟小户型在当下存量市场里是庞大的，供给侧需要更快更大程度的改变，才能优化整个供给侧的结构

楼市需求的调节过去很长一段时间都集中为对需求端的改变，供应端长期被忽略，这个潜在问题应该得到快速的解决

04

市场信心来源也发生了变化

以前大家对于信心的源头基于楼市政策以及城市规划

但是最近两年这两侧对于行业信心的影响开始变化，从而转向几个维度

1、当下对于热门楼盘成交情况的关注

市中心典型标杆性楼盘的成交虽然对于整个行业来说只是一个样本案例，但是对于客户而言有着非常强烈的信号作用

标志性楼盘的快速去化往往会被认为楼市回暖的第一信号

2、上海二手房成交的截点数据

如今客户已经非常关注上海二手房每个月的成交

1.5 万套数据是大家都认为市场比较健康稳定的数据，2 万套是市场普遍认为市场在回暖以及起势的数据

连续三个月市场成交维持在 1.5 万套就会给到市场稳健的信号

连续三个月 2 万套的成交，客户普遍就会认为市场正在快速回暖

3、核心地块的成交

当下客户也开始关注重点土地，尤其是市中心的高价地块

当高价地块被开发商追捧，这往往对外释放出楼市未来三年还不错的信号，客户会对三年后的市场和产品充满期待

重点土地地块的成交也会对当下市场夯实信心

4、优质产品的面世

当行业内出现好的产品力案例的时候，也会成为市场信心的侧面来源，一个标志性的项目不仅可以带动区域热度，更可以增加城市信心

点状案例就是有着可以影响业内和业外的能力

成都的麓湖就千百次的证明过这件事情

05

基于此，我对未来楼市有几个建议，如果未来会有调控

第一点，调控侧重点的转变

上海过去 20 年所有的政策，本质诉求是：在资源有限的前提下，让大家尽可能都买到房子

但是站在当下这个节点，上海主力客群已经拥有房产配置

而且租售并举推进成功大量刚需已经不为买房而焦虑

所以未来调控需要调整逻辑角度

上海未来所有的政策力度方向应该围绕着：如何让客户买到中意的房子这个角度来发展

所以当下上海楼市首先要完成的是供给侧的改变

供给侧信号的释放会最大程度的激活行业活力

首先我强烈建议取消所有在土地出让阶段的面积配比的捆绑要求

让市场决定做什么样的产品，从而保证在一手房赛道能够创造出足够好的改善性产品

另外对于品质社区给到一定的政策补贴

比如之前都有围绕着绿建三星建筑，装配式建筑等给到容积率补贴，未来也可以给到一定品质升级小区一定预售证价格的支持

类似在嘉兴就有现房销售的小区预售证价格就可以有 10% 的上浮

这些都是不错的激励政策

第三创造出足够好的营商环境，定向吸引行业内真正的品牌开发商

并且建议下半年可以出让若干 10 万方以上的大地块，大地块的成交本身就是信心释放的源头

包括在规范领域的灰度空间类似阳台的界定、立面的要求也对企业有更多的包容

通过在土地端的改变，激活开发商信心的同时

也给到市场一个明确的信号：上海即将进入住宅品质升级周期

06

第二、二手房需要更好的吸纳刚需，特别是外地刚需

上海最明显的变化是二手房的整体下滑

虽然二手房市场对于楼市而言不会产生金融性风险，但是由于大部分客户卖房才会买房

二手房市场本质上对行业起到了购买力的蓄水池作用

未来针对二手房需要引入更多的刚需才可以缓解这个问题

所以可以针对外地客群有更大程度的政策放松

去年上海针对外环外外地人限购政策的放松

最近已经在数据上有所反馈，现在外环外的整体成交结构占比已经从之前的 50% 到现在提升到 55%

这就说明外地刚需确实有得到一定程度的释放

所以可以在二手房领域对外地购买力更大程度的放开

外地刚需的补充有助于上海楼市的整体盘活，也有利于卖房再买房的客户得到购买力，从而激活整个市场

未来上海楼市政策的发力重点应该围绕着如何让外地购买力更好买房来铺设和开展

07

另外如果还有补充

最近大量的二线城市在城市层面的事件营销经常刷屏网络，创造了强烈的市场友善信号

其实上海也可以在 2024 年主导规划一些重点事件，进行城市维度的广而告之

将上海的软实力，未来的发展以及规划利好主动的对外传播

给到外地客户以及本地居民对于未来有更强的信心

买房其实就是买城市信心，整体城市的积极向上也对楼市本身有极强的暗示作用

最后，如果对于置换客户有建议，那就是唯一的一个政策建议

可以给到一年内同时完成卖房和买房的客户给予税费支持，加快房子的流动性就是行业活力的最大来源

08

行业的发展不是一时一刻的，城市的根基也是这么多年来夯实的

我们只有期待行业更好，城市更加璀璨，我们这些普通个体的努力才会在时代的光芒中熠熠生辉

以上为正文，来自真叫卢俊