在近年的合肥楼市，住宅产品大概经历了三个阶段的升级，第一阶段应该是竞品质之前的这些次新或者待交付楼盘，容积率较早期明显降低，外立面、大门、绿化、公区和车库等也均有显著的提升。

第二阶段是竞品质，随着竞品质成为常态，公建化外立面普及，人车分流、层高、景观绿化、小区公共服务、车位配比、工程建设等都做了具体的要求。而且随着市场下行，竞争加剧，奢华大门、功能丰富的会所，都逐渐成为标配。

第三阶段是土拍、备案价取消和放松限制后，不同于竞品质阶段有限价的存在，房企利润空间有限，没办法堆配置。

如今新一批改善盘为了吸引买房人，可谓精益求精，像之前大家介意的外立面真石漆，由石材 + 铝板代替，地上、地下公区装修极尽奢华，地库也由水磨石取代环氧地坪和金刚砂，装标更是随处可见国际一线品牌，如此种种，就一个字 " 豪 "！

在经历了数次更新迭代后，如今的新房产品让人眼花缭乱，不仅与前期的刚需住宅天差地别，即便是对比改善盘也差距明显。

面对新旧产品更替，什么样的房子是好房子也成为大家讨论的焦点，但不管怎么讨论，方向都在更高的颜值、更好的材质、更奢华的装修、更气派的大门、更丰富的会所、更好的物业服务、更精致的绿化和更大更好的户型等等。  

这些是好房子吗？是也不是；

单从产品属性上来说，这些肯定是好房子，但也不是每个人都能买的起的房子！

房子的居住属性，个人觉得可以分为三个范围来看，一是房子内部、二是房子外部、三是小区外部。

房子内部更多的在于面积大小、户型优劣、装修标准这些，房子外部看小区的大门、外立面、梯户比、绿化、公区装修和配套等等，小区外部则是地段、交通、商业和学区等配套。

在这几项当中，以居住面积为例，存在一个边际效用递减原理，自住使用时低于某个面积区段，功能性就会偏弱，比如一房适合单身或者情侣，但不适合绝大多数有娃的家庭。

而高出某个面积段，增加的面积只是在提升生活的舒适度，而不是不可或缺的必备功能，比如在 200 平基础上加个 30 平，肯定不如在 70 平的基础了加上 30 平来的实用。  

那在房子内部、房子外部和小区外部这三项当中，什么是 " 不可或缺的必备功能 "？

房子最核心的功能是居住，这点很好理解，房子大小、户型和装修好坏，是直接关系到能否居住、能不能住的下、能不能满足生活功能这些基本需求。

而小区外部，即所在的位置、交通、学区和交通等，则是生活的延伸、子女教育和工作的需要，同样不可或缺。

相比较，房子外部更多的还是 " 提升 " 而不是 " 不可或缺 "，比如更加气派的大门、更加漂亮的外立面、更加精致的绿化和公区等，如同上面提到的居住面积一个逻辑，只要不是太差的小区，这些提升带来的更多还是感官的愉悦和仪式感。 

因为大多数成年人并不会在这些场景长时间停留，家，也就是房子内部才是主要生活场景，所以，如果资金充沛，是完全可以为这些提升买单。

但如果资金不多，从性价比的角度出发，这些提升就是可以被舍弃，优先满足房子内和小区外这两条，一个奢华的公区也许并不如房子大 10 个平方提升的幸福指数高。

其实这和买车有点相似，早期车被赋予了很多 " 面子 "，但是随着私家车普及慢慢开始淡化，性价比成为大多买车人最先考虑的问题，需求被放在了第一位。

所以，房子本身是一个冷冰冰的建筑，因为一家人在一起，承载了一个家庭的喜怒哀乐，能够服务于生活，才成为家的存在。 

好房子的定义，也应该在于能不能让你的内心得到丰盈与满足，即使是在一个简朴的小屋子里，也能体会到无尽的温暖和幸福。

通过自己的奋斗而买的房子，都是好房子，是否好房子也应该由自己定义。

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