在今年港股延迟刊发 2023 年度业绩报告的 5 家物业企业中，方圆生活服务（HK09978，股价 0.08 港元，市值 3200 万港元）、建业新生活、宋都服务均是首次无法按时刊发年报。

回看方圆生活服务的 2023 年，年中出现上市 3 年来首次归母净利为负，由此看来，方圆生活服务的年报 " 难产 "，也就让外界不意外。

《每日经济新闻》记者了解到，虽然近年来，方圆生活服务物业管理收入占比提升，但主要客户仍集中在母公司方圆集团及其关联公司。在方圆系公司出现流动性问题后，方圆生活服务就承担着应收贸易款项减值亏损拨备的风险，以及关联公司多次以资产抵债的 " 无奈 "。

应收款减值测试未完成

对于无法准时刊发 2023 年度报告的原因，方圆生活服务解释称，主要是因核数师需要取得额外的重要资料及文件，完成截至 2023 年 12 月 31 日的年度贸易应收款项减值测试，而公司需要额外时间收集所需的必要资料及文件。

事实上，受贸易应收款项减值损失影响，2023 年度多家上市物企出现净亏损，方圆生活服务也不例外。

2023 年上半年，方圆生活服务实现总收入约 2.18 亿元（人民币，下同），同比减少约 21.7%，主要原因在于综合房地产代理服务分部收入下降约 5720 万元。公司拥有人应占亏损约 2291.1 万元，相较 2022 年同期由盈转亏。

据了解，这是自 2020 年港交所主板上市以来，方圆生活服务的首次业绩亏损。

对于亏损的原因，公司解释称主要是由于金融资产减值亏损大幅增加了约 4690 万元。而金融资产减值亏损的大幅增加，主要来自于应收贸易款项减值亏损拨备增加约 660 万元，以及应收同系附属公司款项和应收关联方款项减值亏损拨备增加约 4080 万元。

公司进一步解释称，这主要是由于对主要客户的应收款项回款放缓，以及行业不景气使陷入财务困境的房地产开发商信贷风险增加，方圆生活服务合理计提了减值损失拨备。

同系附属公司等关联公司，是指方圆集团控股有限公司（以下简称方圆集团）投资的公司，主要客户则是方圆集团及其附属公司。方圆集团是方圆生活服务的母公司，也是其实控人方明主要负责地产开发的公司。

2023 年上半年，方圆生活服务的应收贸易款项达到约 1.44 亿元，较年初增长约 14.93%。除去减值亏损后，还有约 1.23 亿元应收贸易款，其中，同系附属公司的应收款项约 9616 万元，关联公司的应收款项约 4539 万元。

债务方面，截至 2023 年 6 月底，方圆生活服务只有一笔约 3500 万元的短期借款，主要用于拨付日常营运及一般营运资金，并无长期借款。其银行结余及现金约为 1.12 亿元，同比减少约 5%。

关联公司多次以资抵债

方圆生活服务的前身是方圆房服集团，于 2017 年 11 月 15 日起在创业板上市，当时主要业务是做新房及二手房代理、渠道整合平台、物业研究及咨询等服务。2020 年 5 月，方圆房服集团又在香港联交所正式批准转板上市，开始在主板交易。

2021 年初，在已完成对广州方圆现代生活服务股份有限公司 66.31% 的股权收购后，方圆房服集团正式更名为 " 方圆生活服务 "，意在强调其物业属性。

彼时，物业股股价虽已开始在资本市场回落，但余温仍在。而由于物业公司估值处于历史低位，导致 2021 年上市物业公司并购浪潮迭起，全年共有 29 家上市物企发起 53 项并购，并购交易总额达 366.88 亿元。

方圆生活服务自然也没有错过，在更名后不到半年时间内，就开启了 5 起物业公司并购，斥资近 7000 万元。在这一轮收并购后，方圆生活服务 2021 年度和 2022 年度的营收均突破了 5 亿元，净利润也逐年上涨。

但在 2023 年 8 月，其关联公司方圆集团旗下广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆地产）官宣债务违约，未能支付境外债券（债券代码：XS2280435673）本金 3.4 亿美元，累计未付利息 6936 万美元。

因此，自 2023 年以来，方圆生活服务接受了多次方圆集团关联公司以待售物业等资产抵付应收账款。

例如，2023 年 6 月，广东江门鹤山市一家项目公司拟将旗下 23 套住宅物业转让给方圆生活服务，以抵消其拖欠方圆生活服务的应收款 1600 万元。而这 23 套住宅物业的总价值被估价约为 2000 万元，方圆生活服务反过来还需要向对方支付一笔 400 万元的首付款。

方圆生活服务解释称，本次交易置换的原因是卖方未能如期结清未结应收款总额，且预期卖方将无法于近期结清未结应收款总额，故进行置换交易。" 未结应收款总额来自本集团过往向卖方提供的物业代理及物业管理服务。"

每日经济新闻