从西藏拉萨到江西鹰潭，地图上显示距离 4000 公里。

每一个到鹰潭龙虎山的游客，下山后都必经一个商业街区，名叫 " 古越水街 "。如果不是公开年报的披露，没有多少人会知道，这个商业小镇背后的运营方，是一家 4000 公里之外的上市公司——西藏旅游。

4 月 10 日，西藏旅游（600749.SH，股价 10.14 元，市值 23.01 亿元）发布的 2023 年年报显示，报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润为 1450.26 万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 827.58 万元。截至 2023 年末，母公司可供股东分配的利润为 -5585.50 万元。

在所有业务板块中，只有江西鹰潭的 " 古越水街 " 项目毛利率为负。西藏旅游对此表示，报告期内，江西新绎（鹰潭片区）运营的 " 古越水街 " 旅游商业项目恢复不及预期，主要原因在于旅游市场快速回暖的同时，游客叠加消费能力尚未完全同步。

《每日经济新闻》记者注意到，西藏旅游自 2019 年运营 " 古越水街 " 项目以来，该项目一直处于亏损状态，已连续亏损五年。

商业小镇几无商业

" 太失望了，绝大部分的商业都是关闭的，就只有我们几个游客。"

4 月 12 日，阴雨天气，《每日经济新闻》记者在鹰潭 " 古越水街 " 上遇到了一个从九江来的游客。面对空荡荡的商业街道，他发出了上述感慨。

在 " 古越水街 " 入口处，有关于该项目的介绍，全名为 " 道养小镇•古越水街 "，是一个民族风情商业街，位于龙虎山景区游客中心旁，占地 172 亩，总建筑面积 5.8 万平方米。该项目根据古越族历史文化背景而打造，是集民族特色、民俗文化、民间小吃等为一体的旅游文化新型综合体，也是中国首个古越民族风情文化小镇。

从入口处向小镇内的街道上行进，记者注意到，入口处左侧的一个 " 龙虎山景区生态农产品展销中心 " 是开门营业的，顺着街道前行，右手边一整排商铺全都关闭。有的是冰淇淋店，有的是土菜馆店，有的是羊肉粉店，无一例外，都处于关门状态。

记者随机拨打了一家羊肉粉店招牌上的电话，老板表示，在这个地方经营了两年，这个月刚刚关店。老板还表示，街头的一家牛骨粉店，是她的亲弟弟开的，目前开业。记者按图索骥找到了这家牛骨粉店，但店门关闭，只是不像彻底停业。

从整个街区的人流量来看，大部分商业关店似乎是必然选择。偌大的街上，鲜见有行人和游客。

那羊肉粉店为何可以在这里开两年？原来，这里的商铺租金并不固定，而是和营业额挂钩。如果没有营业额，是不需要交租金的。有营业额的时候，按照营业额的 15% 交纳租金。

街区内，商铺的另一侧有一条人工打造的小河，沿河摆放着一排临时摊位，但都空无一人。

环绕着整个街区的小河也是商业的一部分，河上有乌篷船，一共有 2 个码头。码头设置有进出口的栅栏。栅栏旁边有一个作为售票处的小桌台，票价成人 30 元、儿童 15 元，上面还有购票电话和联系电话。

记者打通了上面的一个联系电话，接电话的是船工老刘。他介绍，这里一共有 5 艘乌篷船，现在已停止营业，但到了五一假期会重新营业。" 只有节假日的时候，这里才会有一些人气。"

而节假日，老刘的工资也是按天计算的，200 元一天。节假日之后，如果要开业，按月计算，3000 元一个月。

老刘还介绍，这个乌篷船项目是一位山东投资人投资的，但老板长期都不在这里。需要开业的时候，老板就会打电话给老刘，让他重新启动营业。乌篷船交租金的方式也是与营业额挂钩，停业期间不需要交租金，营业的时候，按照营业额的 20% 交纳租金。

记者环绕整个商业小镇一圈，看到关闭的业态有餐饮，有养生，还有高空漂流的娱乐项目等，5 万多平方米的建筑面积，开业的仅有寥寥数家。

背靠 5A 景区却连亏五年

" 古越水街 " 地理位置算得上优越，紧邻鹰潭 5A 级景区龙虎山风景区，且是龙虎山游客下山之后的必经之路。

街区内的一个店主告诉《每日经济新闻》记者，一般龙虎山的游客下午下山的多，到下午的时候，这里的人流可能会多一点。

到了下午，记者注意到，" 古越水街 " 街区内的确多了上百个从龙虎山上下来的游客。不过，或是由于这里的大部分商业都是关闭的，游客匆匆路过，并未过多停留。甚至到了晚上，灯光打开，也没有几个游客留下来。

西藏旅游 2023 年度报告显示，鹰潭 " 古越水街 " 项目实现营收 812.92 万元，营业成本 888.65 万元，毛利率为 -9.32%，尚未实现扭亏。

西藏旅游表示，报告期内，江西新绎（鹰潭片区）运营的 " 古越水街 " 旅游商业项目恢复不及预期，主要原因在于旅游市场快速回暖的同时，游客叠加消费能力尚未完全同步。公司将进一步丰富产品内涵，结合古越文化提升旅游消费附加值，探索 " 产品 - 市场实效性 " 的一体化运营，从而把握市场机遇，改善经营业绩。

记者梳理西藏旅游近年来的年报注意到，2019 年至 2023 年，" 古越水街 " 营收逐年下降，业绩连续亏损五年，尚未实现盈利。2019 年，实现营业收入 2014.32 万元，净利润为 -387.25 万元；2020 年，实现营业收入 1811.38 万元，亏损 58.96 万元；2021 年，实现营业收入 1158 万元，净利润 -332 万元；2022 年，实现营业收入 1151 万元，净利润 -167 万元。

轻资产运营难言 " 轻松 "

" 古越水街 " 项目原名 " 逍遥城 "，地处江西省鹰潭市龙虎山景区游客服务中心旁，由龙虎山城投公司与江西省新绎旅游投资发展有限公司（以下简称 " 江西新绎 "）联合对原逍遥城项目进行提升改造，用古越文化和道文化主题重新包装，更名为 " 道养小镇•古越水街 "，自 2019 年 2 月 1 日起，以全新的面貌正式开街。

" 古越水街 " 的建设方为鹰潭龙虎山城投公司，运营方为江西新绎。江西新绎股权结构为西藏旅游持有 80% 的股份，鹰潭文化旅游投资发展集团有限公司（以下简称 " 鹰潭文投 "）持有 20% 的股份，鹰潭龙虎山城投为鹰潭文投的全资子公司。

从建设和运营模式来看，西藏旅游对该项目的投资为轻资产运营。年报显示，2023 年，江西新绎总资产只有 4269 万元，较 2019 年接手运营时的总资产 7056.86 万元，呈下降趋势。

江西新绎的公司地址就在 " 古越水街 " 内。4 月 12 上午，《每日经济新闻》记者来到公司办公室，一位负责人表示：" 我们的投资方把我们装入西藏旅游里面，但并不代表我们就归西藏旅游管，我们也是个项目公司。"

上述负责人表示，他们是 2019 年来的，受委托运营 " 古越水街 "，他们在这里也有投资，比如装修、设备改造等。

对于当下商业街区的商铺关门情况，上述负责人表示，目前冷清是因为下雨，下雨没有人，很多商铺就关了。五一之后才进入旺季，街区和景区在一块，游客都会穿过街区。

当日下午，记者致电西藏旅游证券部，工作人员表示，" 古越水街 " 在整个公司财务中，只是千万级的营收体量，占比比较低。这个项目运营好几年了，公司是参与运营，并不是主导。" 我们是控股股东，项目属于政府托管项目，我们是运营主体。" 而对于未来的计划，该工作人员表示，电话中不方便透露，主要还是配合政府的运营。

记者| 于垚峰

编辑| 程鹏 董兴生   杜恒峰

校对| 王月龙

封面图片来源：每经记者 于垚峰 摄

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