经济观察网 记者 田国宝 4 月 18 日 19 点，" 深圳市宝安区沙井街道步涌社区 37 号吐莲大厦 713 号房 " 在阿里拍卖网以 44.9 万元成交，这套房子建筑面积 48 平方米，折合单价 7741 元 / 平方米。周边二手房价格普遍在 4 万元 / 平方米左右。

这套房子之所以 " 便宜 "，是因为没有房产证。阿里拍卖网显示，房子仅有 " 历史遗留、集资分配协议、律师见证 " 等 " 证件 "，通过 " 签署转让协议、律师见证 " 等手续交易。

在阿里拍卖和京东拍卖等平台，类似的小产权房拍卖信息不少，普遍以 " 特价房、不限购、待拆迁 " 等关键词为标签，标的物所在地主要集中在深圳、广州和北京等城市。

北京一位从事拍卖工作的人士告诉经济观察网，通过拍卖平台出售小产权房，发端于深圳，2022 年有拍卖公司把该模式引入北京，" 一开始，人们对小产权还有顾忌，到 2023 年下半年，成交才逐渐多了起来 "。

拍卖小产权

4 月 18 日 20 点，经过 42 轮出价，" 深圳市大鹏新区葵涌镇葵涌村屯围 10-1 号房 " 在阿里拍卖网以 41.3 万元成交。标的物为一间建筑面积 30 平方米的平房，折合单价 1.18 万元 / 平方米。

拍卖信息显示，标的物的 " 证件 " 有集体土地证、城市更新申报和转让协议。买受人除了支付拍卖款项外，还需支付 5.9% 的佣金及服务费，另外，还需承担 2000 元的律师见证费和 5000 元的公证费。

贝壳找房网显示，该房屋附近小区的二手房普遍超过 3 万元 / 平方米。

拍卖信息特别提示，交易标的物为自建房，买受人享有使用、收益、继承、转让等权益，如遇拆迁、征地等情况，一切权益归买受人所有；标的物已纳入花样年城市更新片区，可以确权。

《房屋转让协议》显示，标的物为宅基地，上一次交易时间为 2017 年 1 月 10 日，协议签署方有卖方、买方和第三方见证人（律师）。后附深圳市城市更新单元计划申报委托书。

4 月 14 日，在京东拍卖网，经过 94 轮出价，深圳市南山区荔湾太子苑第壹栋 601 号房以 228.8 万元成交。该房源有 " 集资建房合同 "，建筑面积约 85 平方米，折合单价 2.69 万元 / 平方米。周边二手房价格普遍在 7 万元 / 平方米— 10 万元 / 平方米。

4 月 3 日，经过 63 轮出价，位于北京市顺义区的正卷公寓，以 35.4 万元价格在阿里拍卖网成交一套房子。该套房子建筑面积 155 平方米，折合单价 2283 元 / 平方米。贝壳找房网显示，同区域的新房和二手房价格在 2 万元 / 平方米— 4 万平方米。

负责该笔拍卖的人士介绍，正卷公寓为 " 宿舍及配套用房 "，没有房产证，只有 70 年的使用权。委托人出售的是剩余 58 年的使用权，标的物使用权到期时间为 2082 年 1 月 31 日。

该人士告诉经济观察网，竞拍人中标后，需要在 5 日内付清全部款项，原权利人负责房屋的清场交付，并在 15 日内协助中标人对租赁合同进行更名，即将租赁合同乙方的名字由原权利人更换为中标人。

此外，在阿里拍卖网上，北京在售的小产权房，还有部分城中村自建民房分割出售 30 年使用权，每套房源面积在 30 平方米左右，起拍价 5 万元。

据经济观察网不完全统计，4 月 1 日至 18 日，在阿里拍卖网，深圳累计成交的小产权房超过 50 套，广州成交了 8 套；截至 4 月 18 日，深圳正在拍卖和即将拍卖的小产权房有 180 套左右，广州有 50 套左右。

与深圳和广州相比，北京的小产权房挂牌量相对较少。以正卷公寓为例，2023 年 6 月至今累计拍出 12 套，该小区还有 2 套房子将于 5 月 15 日开拍。

规避风险

深圳的小产权房成分复杂，由于历史原因，既有村民自建房，也有合作建房和统建房，还有部分军产房。

一位深圳本土开发商告诉经济观察网，改革开放初期，大量外地人员和公司进入深圳，或自行购地建房，或与村委会合作建房，使得大量小产权房涌现出来。

深圳官方曾出台相关政策，试图为部分小产权房 " 转正 "。由于需要补缴不菲的土地出让金，部分房主不愿将房子 " 转正 "。

" 在城市更新过程中，通过对原始权益和手续等资料审核，部分小产权房会享受相应的补偿权益。" 上述开发商说。

该人士称，在城市更新过程中，并不是所有小产权房都能获得补偿，需要一房一议，甄别过程较为复杂，所以购买小产权房依然存在风险。

上述拍卖人士告诉经济观察网，购买小产权房是否存在风险，首先看土地、规划和建设手续是否齐全。有的小产权房有合法建设手续，只是禁止交易；有的缺失土地、规划和建设等手续，属于违建。

上述正卷公寓拍卖负责人称，只要房子不是违建，一般不存在被拆除的风险。正卷公寓由顺义区马坡镇政府与开发商共同建设，土地为集体用地，规划和建设手续在官网都可以查到。

其次看合同。无论是转让合同，还是租赁合同，如果合同条款与现行法律、法规相悖，则有可能被认定为无效合同，或者只有部分会受到法律保护。比如租赁年限，法律规定房产的最长租期是 20 年，如果租期超过 20 年，一旦交易双方发生纠纷，超出的租赁期限及支付的租金，可能不会受到法律保护。

上述负责拍卖的人士称，正卷公寓的租赁合同将 70 年租期分为初始租期及三个自动续租期，租金总额平均分配到各个租期内，以此来规避风险。

他说，通过拍卖平台交易小产权房，也可以规避一定风险。买受人的资金暂存于平台，等到租赁合同完成更名后，交易款项才会进入出售人的账户。

大幅降价

过去几十年，小产权房因价格便宜受到部分刚需群体的青睐，多个一二线城市均有不少小产权房存在，且价格一直相对稳定。但阿里拍卖和京东拍卖等平台数据显示，近期部分小产权房的交易较为活跃，成交价格下跌。

以正卷公寓一套 106 平方米的房源为例，合同显示，2012 年第一次交易时，70 年租金总额是 121.9 万元；2023 年 7 月在阿里拍卖的成交价是 65.2 万元。

上述以 35.4 万元成交的正卷公寓 155 平方米房源，先后在阿里拍卖网交易了三次。2023 年 6 月拍出 66.9 万元，2023 年 8 月拍出 52.5 万元，10 个月时间价格降了 47%。

位于北京市昌平区的松兰堡 7 号公寓，一套 28 平方米单间 30 年租赁权，2023 年 11 月在阿里拍卖网的成交价为 16.4 万元，一个月后二次拍卖的成交价降至 10.4 万元。

在阿里拍卖网，北京通州雨涵文化产业园一套 30 平方米单间的 36 年使用权，不到两个月时间成交价降了 16%。

不只是北京，深圳龙岗南岭普强花园二区 26 号一套 28 平方米的小产权房，2023 年 10 月在阿里拍卖网的成交价是 31.16 万元，2024 年 3 月以 5.79 万元的价格拍出，降幅达 81.4%。

位于深圳龙华丹乐小区的一套 21 平方米单间，2023 年 5 月在阿里拍卖网上的成交价是 20.87 万元，2023 年底再次拍出时，价格降至 3.5 万元。

在阿里拍卖和京东拍卖等平台，小产权房成交价格波动的案例不在少数。

上述深圳开发商称，购买小产权的多为刚需群体，但也有部分购房者看好小产权房的租金收益，" 因为总价便宜，租售比还是比较可观的 "。

在他看来，由于当下房地产市场承压，出租率和租金均受到影响，" 如果业主通过出租小产权房已经收回成本，出于风险考量很可能会抛售；一般情况下，刚需低价抛售的可能性较小 "。

上述拍卖人士经手的几个房源，原房主多数不是自住，有的用于出租，但已经空置了几个月；有的是抵账得来的房子，" 一直没有装修，留着也没用，能卖多少算多少 "。