文 / 乐居财经   严明会

前些年，北京大兴机场落位和京津冀大都市圈兴起，" 河北廊坊 " 这座距离首都北京最近的城市，在城市竞争中一时间风光无限。

2019 年，金融街首入廊坊，带来了旗下精品住宅 " 金悦系 " 产品，项目被命名为 " 金悦郡 "，总建筑面积 10.8 万平方米。

在这个项目中，金融街的权益比例 80%。项目在 2019 年就已开工，于 2020 年 6 月开盘，目前已竣工，累计投资 15.3 亿元，预计总投资金额 15.96 亿元。

卖了 3 年，去化并不理想。截至 2023 年末，廊坊金悦郡累计销售面积 4.89 万平方米，2023 年实现销售额 3.04 亿元，累计可售面积 7.02 万平方米。

开盘的时候价格是 11450 元 /㎡起。据最新信息，金悦郡的均价为 9500 元 /㎡，起价 8000 元 /㎡。

因销售价格达不到预期，2023 年，金融街对金悦郡的存货跌价准备增加了 2.19 亿元。

整体来看，市场销售持续低迷，金融街在期内对多个项目增加计提了存货跌价准备，包括其在廊坊、佛山、天津、无锡、武汉、北京、重庆、上海八个城市的共 11 个项目，计提总额 4.29 亿元。

其中，佛山金悦郡计提 0.73 亿元，天津武清金悦府计提 0.56 亿元，加上廊坊金悦郡项目的 2.19 亿元，三处项目计提的存货跌价准备金额就达 3.48 亿元。

计提减值的增加直接加剧了金融街的亏损。

期内，金融街实现营业收入 125.71 亿元，同比减少 38.7%；归母净利润亏损 19.46 亿元，同比下降 329.88%。

2022 年度，金融街在苏州、无锡、成都、重庆、佛山等区域共 11 个项目计提存货跌价减值，当期计提存货跌价准备金额为 3.70 亿元，对其净利润的影响金额为 -2.88 亿元，对母净利润的影响为 -2.65 亿元。

实际上，在 2023 年之前，金融街的归母净利润已经连续 3 年下滑，从 2020-2022 年分别为 24.98 亿元、16.43 亿元、8.46 亿元，下滑幅度分别为 27.41%、34.25%、38.48%。

从业务类型来看，金融街有房产开发、物业出租、物业经营以及其他收入四个板块。在 2023 年，房产开发是唯一营业收入、毛利率双下滑的业务板块。报告期内，房产开发业务营业收入 100.74 亿元，同比减少 45.49%；毛利率为 -8.38%， 同比下降 18.70 个百分点。

物业出租是金融街毛利率最高的板块。金融街持有大量写字楼、商业、酒店等物业，位于北京、上海、天津、重庆、武汉等城市。从业态结构看，其持有项目主要集中于写字楼和商业业态。

期内，金融街的多个项目出租率并不理想，写字楼项目中，上海的金融街海伦中心出租率 75%，北京金融街（月坛）中心部分（不含金融集）出租率 66%，北京金融街（月坛）中心 - 金融集出租率 42%，天津环球金融中心出租率 57%。商业业态中，北京门头沟融悦中心出租率 56%，北京金熙汇出租率 22%，武汉融御滨江出租率 42%。

在 2023 年报发布之前，金融街控股股东大家人寿保险通过集中竞价方式累计减持股份 3013.3 万股，占金融街总股本的 1.01%。本次股份转让完成后，大家人寿保险持有金融街 2.72 亿股，持股比例为 9.10%，仍为第三大股东。

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