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京熙润府，一个华润置地首进房山的楼盘，被夸得一塌糊涂。

有的自媒体直接将它称之为 " 教科书级案例 "，不知华润置地华北大区凌晓洁会作何感想。

3 月底，京熙润府首次开盘，卖了 300 多套，销售额超过 10 亿元，它的产品是 79-124 平米的户型，单价 3.9 万元 / 平米。

这是一个刚需盘，买家不想要置换房产，所以，它的网签速度很快，两周就有网签信息。对于这种见怪不怪的做法，华润置地却当作卖点，疯狂地宣传了一把。

有点此地无银三百的感觉。10 亿元销售额里，到底有多少水分呢？

关于它的产品，其实也没有啥创新：89 平米的三房一卫，99 平米的三房一卫，124 平米的四房两卫。最大的亮点，就是赠送飘窗面积——端户的南面和侧面（东侧或西侧）都赠送等宽飘窗，但中间户只赠送南向的飘窗。

按照京熙润府共计 919 套的供应量，端户仅有 45% 左右，55% 房源是没有那么多飘窗赠送的。华润置地在亦庄的北京润府也是这个套路，只送飘窗。

但，只送飘窗，这种产品似乎已经过时了。

现在，北京流行的户型是，有没有防火挑檐送阳台，有没有将阳台 100% 纳入使用面积，有没有将设备平台变成阳台。

这三种偷法，京熙润府都没有。有网友与花姐聊天说，偷面积的产品对老房子是降维打击。

问题是，京熙润府是正在建设的新房。当你买下之后，其实在面积上吃亏了。

奇特的三角股东

京熙润府的 " 热销 "，很多人是冲着华润置地品牌去的，并非是由于产品有特别过人之处。

但鲜为人知的是，京熙润府是华润置地半道上买来的，且只是相对控股。

它项目公司为北京金信远置业有限公司，成立于 2023 年 9 月，注册资本 15.1 亿元。一个月后，山西金汇海房地产开发有限公司（简称 " 金汇海地产 "）以 15.1 亿元价格拿下京熙润府地块，溢价 10.22%，楼面地价 1.75 万元 / 平米。

金汇海地产成立于 2010 年，是山西金泉能源集团的全资公司，幕后老板是温秋贵，一位山西家喻户晓的煤老板。

拿下京熙润府 4 个月后，温秋贵引入了三个股东：北京润置商业运营管理有限公司、洋浦澳斐亚国际贸易有限公司、洋浦鑫福源国际贸易有限公司，分别持股 40%、24%、12%，金汇海地产从 100% 持股降低至 24%。润置商业为华润置地全资公司。

十分奇怪的是，澳斐亚与鑫福源是两家国际贸易公司，却把资金投向了地产行业。它们的母公司都是宁波瑞佳源企业管理合伙企业（有限合伙）、海南澳斐企业管理有限公司，实际控制人为张刚。

据查，张刚来头不小，为山东省信发集团董事长，是个富二代，生于 1981 年。12 年前，他从父亲张学信手上接过权杖。在 2024 年 3 月胡润全球富豪榜中，张刚家族以 1350 亿元人民币财富位列榜单第 92 位，是山东新首富。

信发集团的业务主要覆盖电力、热力、电解铝以及铝深加工等领域，2022 年营收 2680 亿元。此番投资京熙润府，属于张刚个人投资。

这样，京熙润府形成了一个奇特的股东组合：央企地产商 + 山西煤老板 + 山东首富，操盘者无疑是地产开发经验丰富的华润置地。即便将它放在全国范围内，这种组合也十分罕见。

民企华新建工承建

除了央企楼盘的血统不纯之外，京熙润府也是由民营建筑商承建的。

2024 年 2 月 6 日，京熙润府领取了施工许可证，编号为 110111202402060201，工程包括 06 地块 1# 住宅楼等 10 项、07 地块 1# 住宅楼等 10 项，07 地块 7# 住宅楼等 11 项、07 地块 2# 人防出入口等 5 项，总工程规模为 13.97 万平米。

它的施工单位为华新建工集团有限公司。

华新建工成立于 1998 年 5 月——最早创立于 1969 年，注册资本 50022.88 万元，法人陶宝华——董事长，地址位于江苏南通海安市，对外投资 26 笔。

它有 14 个股东，包括江苏华新控股集团有限公司（持股 96.0111%）、陶昌银——董事局主席、陶宝华、陶宝祥、季鹏、王玉军、王金勇、陈会军、王清、葛汉明、吉临凤、钱忠勤、朱赋、吕厚俊。

在江苏华新控股集团有限公司里，陶昌银个人持股 81.8342%，陶宝华持股 7.3267%，其余股份由王清、葛汉明、吉临凤、钱忠勤、朱赋、吕厚俊、汤卫华、张昌进、吉郦、王茂富、储开平、丁俊、陈颖、顾文桂、蔡群、钱秀纯、杨正丽、张铭、朱宏明持有。它对外有 10 笔投资。

据查，华新建工共涉及司法案件 1571 起，15 次成为被执行人，受到 8 次行政处罚、3 次环保处罚，手握 85 个资质证书和 156 项专利。

华润置地是华新建工的重要合作伙伴，专门成立了华润事业部总经理，由集团副总裁钱秀纯亲自挂帅。

根据华新建工的官微显示，在 2023 年 3 月 6 日至 4 月 17 日，华新建工在建的华润项目达到 19 个。陶宝华多次表示，要全力整合资质，深化与华润的合作，拓宽市场空间。

在 2024 年初，华新建工如愿拿下京熙润府项目的工程总承包业务。

两块地变成三个组团

京熙润府由两块地组成，0006 地块规划 5 栋楼，总高 6-11 层，层高 3 米，共 182 户，容积率 1.8；0007 地块南北走向、狭长，一共 14 栋楼 737 户，容积率 2.1，其中北区 6 栋楼，总高 8-11 层，南区 8 栋楼，总高 9-15 层。

它的楼栋规划有个特点，像搭积木一样，高高低低。拿 0007 号地 1# 来看，东边单元为 11 层，西边单元为 9 层。这种高低混搭的楼栋还包括 4#、6#、9#，和 0006 号地的 1#、3#、4# 和 5#。如此设计，大概是为了满足日照的需求。

这个 0007 地块有点意思，中间有个街坊路横穿，把它分成南北地块，但街坊路又在红线内，所以设有地下室。整个项目的东侧是中关村三小。

京熙润府的销售指导价 4.5 万 / 平。它的北面是东羊庄新村，西南角是中建学府印悦，东面是阳光南大街，再往东是北京理工大学（房山校区）南区。目前，中建学府印悦的售价大约在 41000 元 /㎡。

京熙润府的总平面很特别，黑白灰，鲜明，去掉了所有的伪装。

这很投楼花的脾气，直性子，敢于直言。

由于地块南北狭长，导致 0007 号地南向只有三栋，0006 号地南向只有 2 栋楼，从居住感不是很好。地块规划和住宅设计一样，南向面宽越大越舒服。

从这一点看，京熙润府也绝对不是什么王炸。

由于 0007 号地中间有条东西向的街坊路，把京熙润府实际上变成了三个组团，这就导致它出现了三个大门，三个地下出入口——应为地块狭长的原因。

京熙润府规划 919 户，有机动车位 1105 个，全部位于地下；有非机动车位 1841 个，其中 636 个位于地上，占比约 30%。非机动车位主要位于 0007 号地的 1#、2#、5#、8#、7#、11# 前后，0006 号地的 3# 和 5# 后面。非机动车停车位是必要的，但骑行者一定要注意安全。

在室外运动场地上，0006 地块的面积要大约 0007 地块。0007 号地块的运动场地位于东南角，位置有点偏，位于 10#、12# 和 13# 中间。

从整体上看，0007 号地虽然容积率高于 0006 号地，但它的东面有 20 米的绿地，南面是绿地和消防用地，相当于来说，马路带来的噪音较小。

小心选择地下停车位

京熙润府户型面积为 79-89-91-99-124㎡三、四居，主要是 100㎡以下小户型为主。指导价为 4.5 万 /㎡，首开单价约 3.8-3.9 万 /㎡左右，首套首付 80 万起。

由于京熙润府为黑白灰色调，虽然没有那么美观，但让楼花很容易看清了一点，它的地下室轮廓。

人们选房，最容易忽略的，往往就是地下室。沙盘很漂亮，小桥流水，绿植满满，但房子底下是啥情况，一概不知。

京熙润府的图纸上，马路是白色的，但这些白色也进入到了红线内，与灰色泾渭分明。

白色意味着什么呢？它是实土，没有被挖成地下室。灰色又是什么呢？它被挖空，成为地下面积。

京熙润府两块地的总建筑面积为 14 万平方米，其中地下建筑面积约 5.3 万平方米。这 5.3 万平方米，绝大部分被用作停车位。

有人说，这有啥玄机啊？且听楼花往下说。

大部分家庭都会有轿车，不管是电动车还是油车，不管是已经买了，还是未来打算买，都绕不开一个问题：停车位。

当你住进去之后，停车位的远近就比较关键了。

比如：0007 号地的 5#，北面没有地下室，南面的西单元也几乎没有地下室，它的停车位就要和 6# 有交集；再如：0007 号地的 7#，北面没有地下室，南面 16 左右也是一堵墙，车位也比较紧张。

有些楼栋，不仅仅是停车位较远问题，如果一出楼栋，一堵墙添堵和一个空旷的车库，你会选哪一栋？