36氪 04-26
楼市见底了吗
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4 月 22 日,北京市住建委、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布新规:4 月 23 日后签订购房网签合同,且离婚不满一年的房贷申请人,如家庭名下在本市无成套住房,执行首套房信贷政策。

" 离婚未满一年即认定为二套房贷 " 的政策自 2017 年 3 月 24 日起执行,供执行了 7 年多时间。在此之前,北京通州时隔 9 年解除买房 " 双限 ",以及 " 认房不认贷 " 已经率先放开,标志着 2016 年、2017 年出台的收紧政策基本撤销,政策导向进入新阶段。

过去十年,北京楼市成交量与政策条件的关联度非常高,新房市场成交曲线与全国数据经常发生偏离,走出独立行情。

比如,2016 年,借助棚改政策发力,全国新建住宅成交 137540 万㎡,同比上涨 22.4%,而北京同期的新建住宅成交下滑了 11.9%。原因是北京全面收紧了限购、限贷、限价政策,同时减少了土地出让。

被限制的需求涌进了二手房市场,2016 年,北京二手住宅网签272431 套,较 2015 年大幅上涨 38%,创下了历史纪录。

随后,2016 年 "930" 政策出台,首套、二套房首付比例双双提高。2017 年 "317",又进一步将购买二手房首付比例提高到了不低于 60%(普宅)、80%(非普宅),同时执行认房又认贷。

至此,北京新房、二手房成交量再也没有接近历史高位。

2013 年 -2023 年北京住宅市场情况

2015 年 -2023 年北京二手房成交数据

业内人士普遍认为,目前市场缺乏稳定预期,等待市场自行调节筑底,将遥遥无期,破局的关键在于政策端。

据中国指数研究院统计整理,2024 年一季度全国有近 90 省市(县)出台政策超 100 条。2022 年 4 月 -10 月为解绑政策出台的第一阶段高峰,涉及城市主要为三四线城市。第二次高峰出现在 2023 年 9 月,主要为限购政策调整,北京、上海开始跟进 " 认房不认贷 "。

贷款支持政策较为密集

一线城市带头转变方向,从成交量上看,2023 年楼市出现转机。据易居研究院监测的数据,全国十大重点城市 2023 年新房、二手房合计成交量比 2022 年增长了 9%。不过,目前市场成交量还远不及 2015 年之后的年均水平,需要更多政策工具包支持。

数据来源:易居研究院

同时,将一线城市新房和二手车数据进行拆分之后发现:二手房成交活跃度明显高于新房。这说明,政策对于新房市场的刺激性较小,接下来不仅需要 " 因城施策 ",还需要针对不同类型的市场出台政策。

数据来源:各城统计部门

数据来源:中国指数研究院

扩大到全国范围内,新房市场的成交量仍然处于低位。国家统计局数据显示,2023 年全国新建商品住宅的成交面积降低到 10 亿平方米以下,为 2010 年以来最低。

2013 年 -2023 年全国新建住宅市场情况:

数据来源:国家统计局

中国指数研究院监测的北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、厦门、天津、郑州等 25 个重点城市的数据也印证了:2023 年二手房市场的表现要好于新房。

二手房和新房行情涨跌不同步,因此,我们很难认为政策松动是这次的主要城市成交量回暖的决定性因素,肯定还有另外的主要原因刺激了二手房市场。

根据国家统计局公布的全国 70 个大中城市数据进行对比:

2023 年 1-12 月平均数据,新建商品住宅价格指数同比 2022 年上涨的城市有 17 个,最高为成都 7%,其次为上海 4.4%;二手住宅销售价格指数同比上涨的只有 4 个,最高为成都 5.8%,其次为北京 1.6%,在数量和涨幅方面都要低于新房市场。

一线城市的情况也与上述趋势吻合。

2023 年 1-12 月平均销售价格指数

(上年同期 =100)

到了 2024 年 3 月,新房库存和二手房挂牌量继续增加,房价压力增高,但在 70 个大中城市中,新建商品住宅 1-3 月平均销售价格指数上涨的城市仍有 14 个,二手住宅这一数据下降到了:0。

蜂硕研究院对北京市场的监测数据对比更为明显:北京二手房市场几乎在全线降价,但新房市场量跌价稳。

数据来源:蜂硕房产研究院

北京二手房情况:

更大的价格弹性给了二手房市场成交量筑底回升的更多支撑,而新房的定价弹性性对要小很多。

一方面是因为新房有地价等成本的压力,企业必须考虑持续运营,避免持续性降价引发公司内部和竞品的全面 " 价格内卷 ";另一方面,在债务压力没有有效缓解之前,企业会陷入越降价甩卖,负债率越高的恶性循环。

因此,二手房市场比新房市场更为敏感,对市场需求的反馈也更为准确。两者的区别,容易在二手房和新房之间形成价差,叠加对期房按时交付能力的担心,一部分购房者会在购买新房到购买二手房之间随时切换。

活跃程度不同,导致交易结构出现变化。据易居研究院统计数据,北、上、广、深、杭、苏、宁、成等 10 大重点城市,2023 年二手房成交量首次超过新房。

在 2023-2024 中国经济年会上,住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示:2023 年 1 到 11 月,全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了 37.1%,创造历史新高。

价格更具灵活性的二手房市场,成为市场托底的关键。

2013 年以来,北京二手房市场经历过三次明显的价格波动,分别为:2023 年 3 月到 5 月、9 月到 10 月、2024 年 2 月到 3 月。每次价格上涨,都会再快速下滑,说明目前市场不具备涨价的基础。

拉动价格压力下行的压力主要来自于三个方面:

一是高挂牌量,在售的同类房源增多,市场短期供大于求,想要快速出售的业主就必须杀价建立竞争优势;

二是市场置换需求相对旺盛," 卖一买一 " 对交易周期要求较高,为了快速出售,置换业主会降价求流速;

三是居民杠杆率,收入预期变差,有降杠杆压力的人会加入出售大军,这部分人的降价冲动也比较大。

经历 2023 年以来的三次大波动之后,北京二手房市场价格向上的试探已经完全熄火,市场均价快速回落。

管清友、许博男最近的一份报告认为,一线城市中,北京、上海的二手房价格已经深度回调至 2017 年、2018 年水平。

但目前市场整体价格也不具备去年下 9 月以来那样的大跌压力。在三个压力形成的关键因素中,目前北京二手房市场的挂牌量还维持高位,但据贝壳研究院统计,置换需求占比已经到了总交易量的 70% 左右,进一步向上提升的空间有限。

中国指数研究院的数据显示,2023 年以来,重点城市 90 平方米以上二手住房成交套数占比有所提升。在上海,今年 1-2 月,在二手房整体成交套数同比下降的情况下,140 平方米以上住房成交套数实现了 20% 以上增长,90 平米以上的占比已经达到 32.8%,为历史新高。

一线城市的二手房交易结构将会逐渐趋于稳定,置换需求主导市场走向。

另据伟业我爱我家数据,北京 2017 年二手房交易样本中,使用商业贷款进行支付的占 41.1%,较 2016 年减少 14.3%;全款支付占 30.9%,较 2016 年增加 8.1%。

2015 年、2016 年北京二手房市场上涨期间,使用商业贷款进行支付的占比从 40.1% 提高至 55.4%,2017 年随着限贷政策的出台和房贷利率成本的不断升高,买房杠杆率逐步下降至 2014 年水平。

经过 2023 年一年波动之后,中国杠杆已经低于美日当年水平,来自于杠杆率的压力会逐渐降低。

置换需求占比见顶、杠杆压力下降叠加,预计一线城市二手房市场将会在 2024 年维持高挂牌量、价格微降的筑底趋势,在以价换量的基础上,预计二手房市场将在今年底到达底部。市场交易量虽然很难回到 2015-2016 年的高峰水平,但可以维持 2017 年以来的平均水平。

虽然市场活跃度企稳,但高挂牌量会导致成交周期延长,而一线城市相对稳定的新房价格,导致了改善、置换需求向新房市场传导的效果并不理想。

一线城市曾经火热的 " 一二手联动 " 哑火,一些改善需求 " 滞留 " 在二手房市场 " 内循环 ",会让新房市场筑底需要更长的时间。

据中国指数研究院监测,2024 年一季度,重点 100 城新建商品住宅月均成交面积为 1825 万平方米,同比下降约四成。一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下,同比下降约 37%。

截至 2 月底,50 个代表城市商品住宅可售面积为 3.37 亿平米,相比去年底小幅下降 1.4%,按近 6 个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为 20.9 个月,较 2023 年末延长 1 个月,其中,三四线代表城市出清周期达 31.5 个月,较 2023 年末延长 2.5 个月,库存去化压力较大。

库存结构向三四线城市倾斜,而一二线重点城市库存上涨速度趋缓。 

2023 年底,全国新建住宅的库存为 33119 万平米,是近 7 年以来的高点,但比 2015 年还少了 26.8%。

目前新房库存并不是历史最高位,而新开工面积甚至不到 2013 年的一半,比最高峰的 2019 年下降了 58.6%。新建住宅销售面积比最高峰的 2019 年下降了 39.4%。

印证了万科董事会主席郁亮的说法:市场已经超跌了。

新开工面积迅速下降,主要原因为企业开工动力不足。但重点城市的情况要好于三四线城市。

2024 年一季度(截至 3 月 26 日),一线城市推出面积同比降幅超五成,而成交面积、土地出让金、成交楼面均价出现不同程度增长。虽然有今年上海、广州比去年推地节奏加快的客关因素,但因为一二线城市集中了更多的国央企等资金状况相对较好的企业,补仓意愿也较强。

值得注意的是,据中国指数研究院初步统计,2024 年一季度,重点 50 城商品住宅月均批准上市面积约 850 万平方米,同比下降约四成。短期内出现了供小于求的局面。

此外,一线城市也开始动用 " 以旧换新 " 作为政策工具,以求重新建立一二手房市场的联动效应。

4 月 23 日晚,深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房 " 换馨家 " 活动》的通知,宣布在全市推行房产 " 以旧换新 ",活动将于 5 月 1 日正式启动。

上周末,郑州正式启动 " 以旧换新 " 试点工作,郑州官方发布的数据显示,第一天,共有 3449 人次登录平台查阅政策、流程等,平台注册用户 260 个,报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共 68 人,另外,通过线下开发企业售楼部统计征集换购房意向信息 202 条。

" 以旧换新 " 对市场活跃度有促进作用,但目前还达不到托底效果,尚需要更多的执行细节来推动二手房市场向新房市场传导。

过去十年中,大户型买家入市,通常会释放较强的信号意义,他们有较为充裕的现金流,对买入时机的把握更为准确,买入动作更为迅捷,近期市场也出现类似情况。

今年 1-2 月,上海新房市场出现波动,1000 万以上总价段的项目成交套数占比,相比去年同期提升 2.8 个百分点。苏州、无锡、合肥都有类似现象。

最近开盘的高端项目融创外滩壹号院二期、滨江凯旋门三期都获得超高去化率,融创滨江壹号院二期首批 204 套房源 4 小时内卖完,滨江凯旋门三期 212 套房源 6 小时内清空。

据中国指数研究院统计,今年 1-2 月重点 25 城新房市场高端改善项目成交套数占比均值较 2023 年同期提升 0.8 个百分点,与 2023 年整体持平。

不过近期的高端市场占比提升,作者并不认为是新房市场的买入信号,原因:一是部分高端项目和周边二手房存在价格倒挂,是另一个版本的 " 以价换量 ",此类项目集中入市,容易拉高短期数据;二是目前新房市场总体成交量处于低位,高端市场和刚需、普通改善之间存在割裂。

目前二手房市场活跃度高于新房,也说明了新房市场调整并不到位。虽然今年 3 月份全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅收窄,但市场成交量仍处于历史最低位,筑底过程尚未结束,性价比共识还未达成。

综合库存、开工、成交情况,以及新房市场的价格调整机制,预计一二线等重点城市有望在 2025 年形成新的供需平衡,三四线城市则需要更长时间消化高位库存。

本文来自微信公众号" 未来可栖 "(ID:hifuturecity),作者:小屋见大屋,36 氪经授权发布。

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