文/乐居财经 李奕和

今年 1 月，杭州 2024 年的首场土拍上，滨江集团以 36.22 亿元的总价，夺下两宗地块，给开年的土地市场，注入了一股暖流。

作为 " 杭州一哥 "，这是滨江集团对杭州大本营土地投资的冰山一角。过去一年，滨江集团新增土地储备项目 33 个，杭州就达到 27 个，占比超过八成。

近几年房地产进入下行周期，城市、区域分化持续加剧，深耕让滨江集团得以逆周期而行。

2023 年，滨江集团实现营业收入 704.43 亿元，实现归母净利润 25.29 亿元，虽然归母净利润受计提存货跌价准备影响有所下滑，营收却逆势增长了 69.73%。

截止报告期末，该公司总资产 2900.32 亿元，归属于上市公司股东的净资产 253.02 亿元，分别较上年末增长 5.01% 和 7.5%。

而今年一季度，滨江集团实现营业收入 137.01 亿元，同比增长 35.85%，归母净利润 6.6 亿元，同比增长 17.84%。

更重要的是，行业流动性仍然逼仄，而滨江集团保持财务稳健、融资成本持续下降的同时，现金流也实现了较大幅度的增长。

匍匐前进，持续深耕

杭州是滨江集团的大本营，也是滨江发展的根基。滨江集团董事长戚金兴曾在媒体恳谈会上感慨：" 过去五年，好在我们在杭州有 60%-80% 的区域占比；如果没有这个比例，滨江也没了半条命。"

此话所言非虚。多年的深耕，成为了滨江集团业绩逆势增长的保障。行业规模持续下行的周期里，2023 年，滨江集团实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第 11 位，较 2022 年提升 2 位。

其去年在杭州销售额为 606.82 亿，位居第一，据此，滨江集团已连续 6 年荣获杭州市场销售冠军。这也使得该公司保持了全年权益销售现金回笼 732 亿元，创历史新高。

截止 2023 年末，滨江集团房地产板块员工 1076 人。按全年 1534.7 亿元全口径销售额计算，该公司人均销售额 1.43 亿元。无论从杭州、全浙江省还是全国的地产商看，滨江集团人员的精干高效都具有领先优势。

房地产的调整仍在持续，以往依靠土地、金融红利狂飙突进的时代已经成为过去式。面对低增长的行业现状，戚金兴去年末在面对媒体谈及发展策略时说了 8 个字：主动卧倒，匍匐前进。

他谈到，滨江要继续保持在行业前 15 位，销售额占中国房地产交易总金额的 1%；其次，要保证杭州市场占公司总市场的 60%，杭州之外浙江省内保持 30%，省外不超过 10%。

如此的发展策略之下，滨江集团仍加大对杭州大本营的投资。

2023 年，该公司新增土地储备项目 33 个，其中宁波 1 个，南京 1 个，湖州 2 个，金华 2 个，杭州 27 个，进一步巩固杭州市场份额。期内，新增项目计容建筑面积合计 333 万平方米，权益土地款 256 亿元。

仅项目数量而言，其杭州项目占新增项目总数超过八成。

报告期末，滨江集团总土地储备建筑面积 1320 万平方米，按货值算，杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比 25%，浙江省外占比 15%。

这些优质的土地储备，为滨江集团未来可持续发展提供了良好的保障。

对于 2024 年的经营计划，滨江集团表示，土地投资金额控制在权益销售回款 40% 以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

债务压降，经营现金流大增

稳行业排名以及保持城市省耕之外，降杠杆和财务成本，是滨江集团过去一年的主要策略之一。年报也显示，其过去一年在债务优化方面取得不错的成绩。

期内，滨江集团保持合理有息负债水平，2023 年，滨江集团权益有息负债 360 亿元，较上一年末下降 110 亿元，并表有息负债规模 415.18 亿元，较上一年末下降 120.27 亿元，其中银行贷款占比 79.8%，直接融资占比 20.2%。

从 " 三道红线 " 监测指标看，扣除预收款后的资产负债率为 56.41%，净负债率为 15.08%；债务期限构成上，短期债务为 135.07 亿元，占比仅为 32.53%，低于期末货币资金，现金短债比为 2.42 倍。" 三道红线 " 持续保持 " 绿档 "。

期内，由于销售商品、提供劳务收到的现金大幅上升，滨江集团经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长了 526.24%，达到 326.5 亿元。推动其现金及现金等价物净增加额较上年同期增加 163.17%。

期末，滨江集团现金及现金等价物余额 326.49 亿元，同比 2022 年的 242.78 亿元，增长了 34.48%。

近年来，滨江集团的综合融资成本不断下降，2019 年是 5.6%，2020 年 5.2%，2021 年 4.9%，2022 年 4.6%，截至 2023 年末的平均融资成本则为 4.2%，继续较上年末下降 0.4 个百分点，达到新低。

就在 4 月 28 日，滨江集团官方消息披露，其完成 2024 年第二期中期票据发行，本次票据发行规模 5 亿元，利率仅 3.8%。

持续的低成本融资，充分反映了市场对资产价值、经营能力和公司信誉的认可。2023 年报披露后，国金证券发布研报，维持滨江集团 " 买入 " 评级。

2024 年，滨江集团还将把一年期的直接融资规模控制在 40 亿元以内；综合融资成本从 2023 年底的 4.2% 确保下降至 4%，争取下降至 4% 以内。

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