内房股暴涨

今天内房股大涨，给还坚持工作在地产行业的人注入了一针类固醇。

至少有七八个房企的人问我，怎么地产股莫名大涨，是不是楼市要变天了？

网上流传的小作文，分析原因有二。

第一，是果家还要继续出台刺激政策，比如全面取消限购，降低交易契税，更多的城市推出存量二手房置换新房的业务。

第二，有人说是亚裔细分法案导致华裔在美帝的教育和上升通道受阻，从而引发了海外资产的逆向回润。

上面这两个原因都有道理，但我觉得并不是最直接的原因。

首先，更多的开放房票、降低交易成本，之前这大半年早都在实施了，效果也就那回事。现在的楼市还有多少人认为是没有房票以及高首付的问题？

第二，海外的这些门道我不懂，或许可以促进一些海外资产逆润，但这不也需要时间吗。

我个人觉得，最直接的原因是在上周五，中国房地产的吹哨人—— UBS 地产首席林镇鸿——转头开始看多中国房地产，成为吹号人。

林镇鸿的成名之战是在 2021 年 1 月份，将恒大债的评级下调至卖出，比恒大崩盘提前了一年有余。

无独有偶，敝人也曾经在 2021 年 6 月发表过一篇看空恒大的文章，在华语自媒体界当了中国地产的吹哨人。原文其实写得更早，被恒大公关删除过一次。

当吹哨人在三年后变成吹号人，市场的响应非常积极，在上周五，港股的内房股就开始大涨，从而直接影响到了本周的大 A，以及港股内房股的继续上涨。

楼市深跌

但我认为，林镇鸿转向看多，归根结底的原因，是现在的房价，跌幅已经相当可观。

别的城市不知道，以我了解的广州为例，并且，我下面所说的这些板块小区，都是我有正在代卖，或者与想卖房的业主以及地铺中介深入交流过的区域，保证数据的真实。

骏景花园南苑和北苑，北向现在要想成交，价格要 4w，南向 4.5w。价格跌至 2018-19 年水平，不排除有业主破以 3 字头单价急卖成交。骏景花园巅峰价格 7.5w。

牛奶厂，龙湖一期的南北向 130 方四房，700w 有成交，单价 5.38w，各付各税，跌至 2018-19 年水平。牛奶厂四房巅峰价格 9w+。

琶洲比较好的电梯原装老小区，小户型，单价 4w 出头，总价 200 多万，跌穿业主 2017 年购买价格。

万科欧泊，不用说了，三字头有交易，兰亭盛荟五字头有交易。

……

以上全部都是真实的成交价格，如果放眼远郊，跌幅更惨。

上面这些盘，在两年前，都还是房神大 v 让人经验贷无脑冲的房子，挣了多少丧良心的钱，你们心里没点 b 数吗？

按照高盛说下调 40% 的预测，广州楼市基本上已经都实现了。

超跌，才是根本原因。

林镇鸿从吹哨转为吹号，是因为价格的调整到位，并不是因为立场。

一个反指

还有一个反指，就是头部自媒体的文章，通常是反指。

我就不提那些抖音上拾人泔水的那些大 v 了，拿他们当反指是侮辱了反指这个词。

在珠江新城泡沫最高的时候，头部自媒体会写珠江新城屡创新高，xx 万又有成交。（不就不贴文章出来了，怕他们看了生我气）

然后就是，这个成交价，成了巅峰，买家成了珠城守门员。

那你看现在，好多头部自媒体又开始写珠城爆跌、牛奶厂爆跌、欧泊爆跌。

我个人认为，这些头部再次成为反指的可能性非常大。

我不是质疑头部自媒体的采编能力，他们写这些文章，是基于事实的报道，并非价格走势的分析。

在市场癫狂时，报道癫狂，在市场冰封时，描述冰封。

这是他们的工作。

他们写这种文章，代表了市场的情绪，读者的需求，但并不是市场的逻辑和本质。

那么现在看，这种文章的泛滥，依然充分具备成为反指的一切要素。

虽然房价不一定马上涨，但向下的空间，我认为已经不是特别多了。

什么时候涨

林镇鸿认为在 2025 年中国地产供需将会到历史平均水平。

我也不知道他说的对不对，这是他的观点。

底部是在这里，是马上反弹还是在底部婆娑，这个我也不知道，或者说，我没有办法准确预测。

我个人更倾向于会在底部继续婆娑一段时间，这段时间有多长我不确定。

不过市场已经开始逐渐乐观了，就刚刚保利燕语堂悦开盘，开盘当晚即加推，劲销了 16 亿。

据我个人观测，现场去化 80% 左右应该是有的。

燕语堂悦应该是近一年来，全广州楼市首开当日去化最高的项目。

可见，大家并不是不想买房，只要有好的产品以及合理的价格，购房需求就足够被激发出来。

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