经济观察网 记者 田国宝 2024 年 4 月，王静终于卖掉了河北燕郊的房子，94 平方米的两居室卖了 93 万元，单价为 9800 元 / 平方米，这个价格不仅创下该小区 2015 年以来的最低纪录，也让该小区房价时隔十年重回万元以下。

王静卖房的过程一波三折，前后耗时五年之久，期间 18 次下调挂牌价格，最终成交价不足高峰期的三分之一。她说，卖燕郊的房子投入了太多时间和精力，" 中介也觉得价格低了，可我不想耗下去了 "。

从 2015 年到 2024 年的十年间，燕郊的房价经历了过山车般的动荡，前三年快速上涨 3 倍以上，随后进入长达七年的下行通道。放松限购、地铁 22 号线动工等一系列利好因素，依然没有扭转楼市的颓势。

叶斌是燕郊一家房地产中介公司的负责人，房地产高峰期，他的业务遍及京津冀区域。他告诉经济观察报，虽然燕郊楼市的主流成交价保持在万元以上，但从 3 月和 4 月开始，单价低于万元的成交大量出现。

不只是燕郊，过去七年，环京其他地区的房价也大幅下跌。叶斌说，目前，大厂的主流成交价保持在 7000 元 / 平方米— 8000 元 / 平方米；廊坊市区、香河、固安等区域保持在 5000 元 / 平方米— 6000 元 / 平方米；其他区域低于 5000 元 / 平方米。

环京楼市十年跌宕，成功逃顶的只是少数，多数购房者像王静一样经历了房价 " 冰与火 " 的煎熬。王静说，她的房子本来有机会卖出更高的价格，但因为不甘心错过了，" 人要勇于面对现实，否则只会输得更惨 "。

不愿接受现实

王静的房子购买于 2012 年 3 月，总价 80 多万元。2015 年结婚后，她搬到了燕郊居住。

王静搬到燕郊不久，环京楼市迎来了最大一波行情，房价持续上行带来的喜悦，抵消了这对新婚夫妇跨城通勤的烦恼。彼时，房价上涨一个月带来的增值，抵得上王静一年的收入。

2017 年 3 月 17 日，北京出台 " 史上最严 " 的限购政策，环京地区的房地产从业者和业主普遍认为，北京限购后，大量需求将外溢到环京地区，其中燕郊楼市将成为北京限购的最大受益者。

北京限购政策出台后，环京地区的房价达到历史最高点，燕郊房价接近 4 万元 / 平方米，大厂房价突破 3 万元 / 平方米，廊坊市区、固安、香河等区县的房价也普遍突破 2 万元 / 平方米。王静所在小区的房价涨至 3.5 万元 / 平方米。

当时，王静和丈夫已经筹划在北京买房，按照市场价，她在燕郊的房子能卖 330 万元左右，是入手价的四倍。" 把燕郊的房子卖了，加上手里的积蓄，可以在北京全款买房 "，但王静的计划没有赶上变化。

2017 年 3 月 25 日，廊坊出台针对环京区县的房地产限购政策。环京地区房价开始转向。

王静至今还清楚地记得，2017 年 " 五一 " 假期，她付北京房子的定金时，燕郊房子的单价已经跌破 3 万元 / 平方米。两口子商量，不卖燕郊的房子了。北京的房子可以贷款买，而且两年后才交付，这两年里可以不用折腾搬家。

2019 年下半年，北京的房子装修好后，王静一家三口搬回北京。彼时，王静已经不上班了，专职带孩子，打算卖掉燕郊的房子，提前把房贷还清，减轻家庭的压力。" 当时，小区同户型的挂牌价在 250 万元左右，我们挂了 220 万元 "。

房子挂出去不久，中介联系王静，有买家看上房子了，让她去面谈。王静到燕郊与买家见面。王静低于 200 万元不卖，买家高于 180 万元不买，中介劝王静让步，但双方最后还是谈崩了。

一周后，中介告诉王静，买家在同一小区以 180 万元买到了一套同户型的房子，而且楼层更好。王静 " 低于 200 万元不卖 " 的底线没有改变，但还是将挂牌价调到 212 万元。

2020 年年初，王静有点坐不住了，她将房子的挂牌价降到 198 万元，并告诉中介可以接受 180 万元的价格。

中介告诉王静，她的房子再降 20 万元— 30 万元更容易出手。王静说，没有赶上 330 万元的顶点，但也不至于卖 150 万元，" 自己心里的坎儿过不去 "。

2020 年一整年，王静均处于 " 跟不上市场节奏 " 的状态，每次她好不容易接受市场价了，市场价又到了一个新的低点。经过多次调价，房子已经降到 155 万元，但依然没有卖出。

到了 2021 年，王静彻底 " 躺平 " 了，" 能卖就卖，卖不掉就挂着 "。

终于 " 割肉 "

王静对卖房的 " 躺平 " 态度持续了两年。期间，她不再关心房地产市场，由于疫情原因，出入燕郊不便，她也很少去看燕郊的房子。

燕郊二手房价格一直阴跌，但新房价格较为坚挺。燕郊一位房地产项目营销负责人告诉经济观察报，由于担心楼市价格 " 崩塌 "，燕郊开发商就房价达成一致意见：坚持不降价。

房价 " 稳定 " 了，一些零星的改善型成交依然存在。上述营销负责人说，他负责销售的项目，每月都有成交，多则十几套，少则一两套，" 维持项目正常运转没问题，想要盈利比较困难 "。

王静的女儿在 2023 年秋季上小学。春节假期后，王静计划到天津买一套学区房。北京的房子在还月供，想要在天津买房，就需要卖掉燕郊的房子。

重启卖房模式后，王静再次陷入 " 跟不上市场节奏 " 的状态中，心理价位从 150 万元降至 145 万元，再到 140 万元、130 万元。

2023 年底，王静专程回到燕郊找中介，两个人吃了午饭。席间，中介为王静分析了房子一直卖不出去的原因，当时的市场形势下，一个成交价出来时就已经 " 过时 " 了，下一套同样的房子想要成交，就需要再次降价。不同的是 " 降多少的问题 "。

王静认同中介的分析，开始反思自己的问题：所有卖家面对着同样的市场，为什么有人能接受低价卖掉房子，自己却被市场拖着走？

2024 年春节后，王静开始张罗着在天津买房，卖掉燕郊的房子变得急迫起来。中介建议她将价格一次性降到位，" 我问多少钱算到位，中介说 100 万元 "。

当时，中介以为王静被建议的价格惹生气了，还耐心给王静解释。王静说，她想明白了，自己的目的是买天津的学区房，燕郊的房子只要卖出去就行，" 和孩子比起来，房子不算什么 "。

王静告诉中介，如果买家愿意付全款，价格还可以商量。4 月初，房子终于以 93 万元的价格成交，买家 4 月底前付清全款。" 这个价格，估计要被邻居骂死了。" 王静说。

从 2019 年挂牌开始，王静的房子历经五年 18 次下调价格终于卖出。虽然卖出价与心理价位相差甚远，但和买入价相比也没有赔钱。经过这一次漫长的卖房经历，王静学到一个词：及时止损。

跌至万元以下

2022 年下半年，王静有两位朋友先后卖掉了环京的房子，其中燕郊朋友的房子 110 平方米卖了 220 万元；另一位朋友的房子在香河，115 平方米卖了 120 万元。两人的卖出价均低于入手价。

王静说，2020 年，香河房价已经跌破万元，朋友在 2022 年下半年卖出的价格 " 卖好了 "。燕郊朋友的房子是割肉卖出的，" 比市场价低 20 万元左右，亏了十几万元 "。

王静和燕郊的朋友互劝，她劝朋友不要低价卖房，即便不赚钱，也不能卖亏了；朋友劝她尽快抛售，未来房价会更低，但他们均没有说服对方。

回头看，王静佩服朋友的勇敢。如果当时朋友听了她的劝，总价会少卖 70 万元— 90 万元；如果王静听了朋友的劝，可以多卖出六七十万元。

4 月中旬，香河朋友的房子所在的小区成交一套同户型房子，成交价 66 万元，单价 5500 元 / 平方米。这也是当前香河楼市主流的成交价。香河有开发商甚至推出了 3000 元 / 平方米出头的特价房。

叶斌告诉经济观察报，香河房价最高时达到过 2.5 万元 / 平方米，2021 年市场主流成交价普遍在 1 万元 / 平方米以内。2023 年下半年，香河楼市开始大量出现单价 5000 元 / 平方米左右的成交。

与香河跌破万元大关的时间相差不远，廊坊市区和固安等地的房价也先后跌破万元。目前，廊坊市区部分片区的主流成交价保持在 7000 元 / 平方米— 8000 元 / 平方米，部分片区已经跌至 3000 元 / 平方米— 5000 元 / 平方米；固安楼市主流成交价在 6000 元 / 平方米左右。

在更早的时候，永清、霸州、涿州、怀来等环京区域的房价已跌破万元。

与香河紧邻的大厂区域，2022 年下半年，夏垫片区的成交价率先跌破万元，并于 2023 年蔓延至全县范围。" 燕郊房价涨到 4 万元 / 平方米的时候，大厂房价达到 3.5 万元 / 平方米，目前主流成交价在 7000 元 / 平方米— 8000 元 / 平方米。" 叶斌称。

作为环京楼市价格最坚挺的区域，在 2023 年四季度，燕郊部分小区出现低于 1 万元 / 平方米的成交，" 当时案例不多，今年 3 月开始多起来。" 叶斌说，多数都是着急用钱的业主，要么换房，要么生意失败还债。

叶斌说，之前，有的业主为了避免房子被法拍，出售给小额贷公司，但由于市场成交不好，小额贷公司已经停止收房了。"3 月的成交不错，贝壳系统有四五百套，全燕郊应该上千套了。" 叶斌说。进入 4 月，燕郊楼市成交再次恢复至 " 常态 "，" 着急用钱的，都得降价卖，这么多年，房价就是这样一点一点被刷下来的 "。

燕郊本土房企一位管理人员告诉经济观察报，过去楼市快速上行让一部分人的账面财富倍增，在一定程度上使这些群体淡化了风险意识，" 想当然地觉得房价会一直涨，但愿经历这次洗礼，房地产市场能成熟起来，购房者也能成熟起来 "。

王静说，人要懂得认输，更何况这种认输不是真输了，只是赚得少了，" 当时（2019 年）潜意识里也觉得应该卖掉，但就是不甘心，现在回想起来真的很可笑，你能拗得过大形势吗？"

（应受访者要求，王静、叶斌为化名）